[中房研协]政策暖风难挽市场颓势，10月核心指标跌幅扩大

  完整报告下载：政策暖风难挽市场颓势，10月核心指标跌幅扩大（2021年第135 期）

  商品房销售面积和金额累计涨幅继续回调，10月环比、同比跌幅明显扩大

  1-10月份，商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%；比2019年1-10月份增长7.3%，两年平均增长3.6%。商品房销售额147185亿元，增长11.8%；比2019年1-10月份增长18.3%，两年平均增长8.8%。

  从1-10月累计数据看，整体市场降温趋势不改，商品房销售面积和销售金额同比涨幅持续回调，分别较1-9月减少4.0个和4.8个百分点。

  10月中央层面持续释放“维稳”信号，稳定房地产市场预期。央行、银保监会均表示促进房贷供需关系回归正常，督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套购房者予以支持。房企合理融资需求有望得到满足，但是市场销售短期难以改善，企业资金仍然面临困局。

  由于部分民营开发企业出现债务违约和商品房交付违约，金融机构从风险管理角度，更倾向于向央企开发商释放流动性，如保利发展、招商蛇口等企业顺利在银行间债券市场融资，触碰三道红线尤其是有债务违约的民营房企，未来融资形势依然困难，经营及生存状态依然难言乐观。

  10月商品房销售跌速加快，销售面积12709万平方米，较上月减少21.3%，同比减少21.7%，较2019年10月减少9.7%。虽然调控政策和信贷环境改善预期从9月开始不断加强，但市场低迷的局面并未在10月有所好转，尤其是伴随房地产税试点征收政策的推出，购房者开始观望，核心问题是住房消费信心尚未恢复，“金九银十”已经不存在。四季度是房企冲刺业绩的关键时点，未来两个月销售继续承压。

  分类物业销售看,住宅销售面积和金额均保持上涨，且涨幅最大；办公楼销售面积同比涨幅收窄，销售金额低于去年同期；商业营业用两项指标均进入负增长区间。

  从各地区销售情况看，东部和中部地区销售面积和金额同比涨幅相对领先，东北地区持续表现为量价齐跌，且跌幅进一步扩大。各地区两项指标同比增速均处于回调区间，回调幅度在3-5个分百分点，东部和中部地区回调相对更明显。

  房地产开发投资同比增速继续回落，单月跌幅扩大

  1—10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%；比2019年1—10月份增长14.0%，两年平均增长6.8%。其中，住宅投资94327亿元，增长9.3%。

  1-10月全国房地产开发投资同比增幅较1-9月减少1.6个百分点，增速连续收窄。目前开发企业资金面仍未得到改善，对市场销售预期下行，资金筹集困难，为了保持现金流正常运转，投资趋于保守，在土地市场上投资支出更为谨慎，在工程投资支出方面力度不断降低。

  月度数据方面，10月新增房地产开发投资额12366亿元，较上月减少14.8%，同比减少5.4%，较2019年10月增加6.6%。单月投资额在9月进入负增长区间后，跌幅继续扩大。去年下半年市场处于高速恢复期，单月数据增幅明显，基数较大，也是今年下半年月度同比持续走低的一个因素。从月度投资额来看，下半年投资比上半年略有下降，但整体依然还是正常范围内，全年整体投资大概率是正增长。

  从物业类别投资上看，住宅投资继续保持增长，同比涨幅比上月收窄1.6个百分点；办公楼及商业营业用房跌幅扩大，其中对办公楼投资缩减速度更快。

  从地区来看，中部地区领涨全国，同比上涨12.1%；与上月相比东北地区涨幅回调幅度最大，收窄2.9个百分点，其次是中部和西部地区。投资规模上，东部地区依然保持领先，高于其他三区域的总和。

  房屋新开工面积同比跌幅持续扩大

  10月跌幅超过三成

  1—10月份，房屋新开工面积166736万平方米，同比下降7.7%。其中，住宅新开工面积123481万平方米，下降6.8%；办公楼新开工面积4145万平方米，下降23.2%；商业营业用房新开工11878万平方米，下降18.5%。

  1-10月，商品房新开工面积同比跌幅进一步扩大，较1-9月扩大3.2个百分点，主要受住宅新开工速度放缓影响，住宅跌幅较1-9月扩大3.5个百分点。10月房屋新开工面积13792万平方米，较上月减少20.9%，较去年同期少33.1%，较2019年10月减少30.8%，跌幅明显。

  长期来看，销售低迷、项目去化效率放缓拉长整个开发周期，导致企业开工意愿不强，企业土地储备减少也会持续影响新开工规模。如果企业资金面得不到有效改善，房屋新开工增速将不断下探。

  房地产开发企业到位资金增速继续回落，国内贷款下降明显

  1—10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%；比2019年1—10月份增长14.8%，两年平均增长7.1%。其中，国内贷款20148亿元，下降10.0%；利用外资72亿元，下降35.4%；自筹资金52617亿元，增长5.1%；定金及预收款62040亿元，增长21.0%；个人按揭贷款26678亿元，增长9.7%。

  1-10月，房地产开发企业到位资金增速回落至个位数，较上月收窄2.3个百分点。从企业到位资金结构来看，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的53.3%，与1-9月保持不变；自筹资金占31.6%，占比较上月提高了0.4个百分点。从资金增幅看，定金及预售款涨幅最大，但涨幅回调幅度也最明显，较上月收窄4.6个百分点，商品房销售市场低迷对企业资金来源产生直接影响。10月国内贷款降幅持续扩大，较1-9月扩大1.6个百分点。

  虽然目前信贷政策改善预期加强，但过程较为缓慢，资金来源依然惯性下降。10月评级机构密集下调多家房企信用评级，企业仍需降低负债水平、优化财务结构，稳定资本市场信心。

  土地购置面积跌幅扩大，土地成交均价持续上涨

  1—10月份，房地产开发企业土地购置面积15824万平方米，同比下降11.0%；土地成交价款11410亿元，增长0.2%；土地成交均价7211元/平方米，上涨12.6%。

  1-10月土地购置面积跌幅扩大2.5个百分点，土地成交价款保持为略高于零增长线；土地价格逐月上涨，1-10月每平方米突破7000元，同比涨幅较上月扩大2.9个百分点。10月多个城市宣布第三批集中供地计划，受第二批集中供地流拍影响，多城市在第三批土地供应时放宽了拿地限制，如降低对联合开发的限制、降低企业资质、取消“市场指导价”、下调保证金和收款比例等。但在企业保守的拿地策略下，市场难言乐观。

  商品住宅待售面积持续减少

  10月末，商品房待售面积50203万平方米，比9月末减少81万平方米。其中，住宅待售面积减少41万平方米，办公楼待售面积增加54万平方米，商业营业用房待售面积减少1万平方米。

  10月末商品住宅待售面积较上月末小幅减少，办公楼库存面积有所增加，商业营业用房与上月末基本持平。非住宅商品房呈现库存增加、销售负增长态势日趋明显，各地需要结合当地产业发展，探索更为灵活的商住配比和供应模式。