[克而瑞]融资总额7年来首次跌破万亿，年末迎来配股潮（2022年12月）

  政府对房企合理融资继续积极表态，融资环境继续优化。融资总量年内首破千亿，连续三月没有房企发行境外债。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  本期关注

  政府对房企合理融资继续积极表态，融资环境继续优化

  12月8日，人民银行上海总部、上海银保监局会同上海证监局、上海市房管局、上海市地方金融监管局召开上海金融支持房地产市场平稳健康发展座谈会，提出要保持开发贷款稳定投放，支持房企到期债务合理展期。12月21日，央行在内部会议上提出，要因城施策实施好差别化住房信贷政策，满足行业合理融资需求，引导金融机构支持房地产行业重组并购，改善头部房企资产负债状况。同日上交所也表示要稳妥有序化解债券违约等重点领域风险。整体看来，本月政府继续对房企的合理融资做出积极表态，房企的融资环境在持续优化。但是从目前的情况来看，短期内仍将是国企央企以及部分财务状况较好的民营房企比较容易获得融资政策的支持，而绝大多数企业仍需继续等待政策效果的传导。

  融资总量年内首破千亿，连续三月没有房企发行境外债

  本月100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%，年内首次单月融资规模突破千亿。2022年房企全年融资总量为8240亿元，同比减少38%，2016年以来首次低于1万亿元。12月房企债券发行了411.6亿元，环比增加92.2%，同比增加30.3%。房企债券类平均融资成本为4.34%，环比提高0.7pct，同比下降0.18pct。本月没有房企发行境外债；境内债的发行主体仍主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企，因此整体融资利率保持在较低水平。

  众安智慧生活通过上市聆讯，多家房企配股融资

  本月没有新增房企或房企旗下公司完成上市或递交上市申请，不过众安智慧生活在月内通过了上市聆讯，预计将在2023年1月16日完成上市。截至2022年12月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别为13家和19家。而随着“股权融资优化5条新政”的出台，本月新城、德信中国、碧桂园等多家房企进行了股权融资，出现了一波民营房企的配股潮。

  企业发债

  01. 债券发行：融资环境大幅回暖，单月融资规模年内首破千亿

  2022年12月100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%。在11月多项优化房企融资环境的政策出台之后，本月房企的融资规模出现了大幅增长，年内首次单月融资规模突破千亿。从全年数据来看，2022年房企全年融资总量为8240亿元，同比减少38%，2016年以来首次低于1万亿元，主要是因为2022年房企流动性危机大面积爆发，民营房企的融资规模长期低迷。

  在融资结构方面，本月房企境内债权融资833.44亿元，环比增加82.8%，同比增加83.4%；境外债权融资26.32亿元，环比增加626.8%，同比减少82.9%；资产证券化融资为77.67亿元，环比增加87.3%，同比减少31.1%。

  12月房企发债411.6亿元，环比增加92.2%，同比增加30.3%。本月仍然没有房企境外发债，连续三月没有房企发行境外债，房企在境外资本市场表现仍然持续低迷；境内发债411.6亿元，环比增加92.2%，同比增加71.7%。其中，公司债发行212.1亿元，环比增加163.2%，同比增加110%；中期票据发行199.5亿元，环比增加68.2%，同比增加127%。境内发债主体仍然主要是中海、保利、招商蛇口等国企央企。

  2022年12月100家典型房企新增债券类融资成本4.34%，环比提高0.7pct，同比下降0.18pct。本月没有房企发行境外债；境内债的发行主体仍主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企，因此整体融资利率保持在较低水平。2022年100家典型房企新增债券类融资成本4.26%，较2021年全年下降1.12个百分点，其中境外债券融资成本7.24%，较2021年全年上升0.1个百分点，境内债券融资成本3.51%，较2021年全年下降0.61个百分点。

  具体企业表现来看，12月发债量最大的企业是中海，发债总量达到了60亿元，企业在本月发行了两笔共30亿元的公司债以及两笔共30亿元的中期票据。本月发行债券的企业有12家，发债企业个数环比持平。从发债年限来看，中海、保利、招商蛇口、大悦城都发行了期限为5年的中期票据或公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，中海发行的一笔15亿元的公司债利率为2.25%，是本月房企发行的所有债券中最低。

  02. 债券期限：本月到期债券类159亿元，2023年初将迎来大规模偿债潮

  12月房企共有15笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为159亿元，环比减少57.9%。其中，蓝光的1只公司债已经出现了实质性违约。

  提前关注到2023年1月将有40笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为916亿元，环比增加476%。其中，华夏幸福的1只公司债和一笔境外优先票据、泰禾的一笔境外债、禹洲的一笔境外优先票据、佳兆业的两笔境外优先票据、恒大的一笔公司债都已经出现了实质性违约。从到期债券规模来看，单笔金额最高是恒大于2020年发行的一笔境外优先票据，规模为20亿美元。

  在债务违约方面，12月29日力高集团宣布鉴于流动资金有压力，将暂停其境外债务付款。期后1月4日时代中国也宣布将暂停支付6笔美元债，成为了2023年的首个暴雷房企。整体来看，2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，房企流动性危机逐步向规模房企蔓延。而由于当前销售疲软仍未复苏，融资环境虽然有所优化但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。

  上市和股票

  03. 拟上市房企：众安智慧生活通过聆讯，预计在1月16日完成上市

  本月没有新增房企递交上市申请，因此截至2022年12月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企为13家，其中12家房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。

  在房企分拆旗下公司上市方面，本月没有新增房企旗下公司递交上市申请，不过众安智慧生活在本月通过了上市聆讯，已经开始招股，计划在2023年1月16日完成上市。截至2022年12月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企业的招股书都已过期，未来是否还会坚持上市有待观察。

  04. IPO和增发：多家房企进行配股融资，民营房企出现配股潮

  本月没有房企或房企旗下公司完成上市，因此2022年没有房企完成上市，同时新上市的房企旗下公司仅为6家。由于近期几乎没有房企及房企旗下公司在港交所递交上市申请，同时交易所对于已交表的企业的审核也较为严格，规模较小的房企和房企旗下公司的上市将会越发艰难。再加上香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，房企旗下公司上市之后破发的情况也屡屡出现，也动摇了房企及旗下公司上市的信心。不过由于11月28日出台的“股权融资优化5条新政”允许符合条件的房地产企业实施重组上市，因此部分房地产企业可能会考虑在A股上市。

  而在增发配股方面，由于“股权融资优化5条新政”支持A股和H股的上市房企再融资，因此本月有新城、德信中国、碧桂园等多家房企进行了股权融资，出现了一波民营房企的配股潮。

  05. 股权变动：旭辉和奥园宣布出售物业股份，境外资本交易内房股票

  本月旭辉和奥园分别宣布将出售旗下物业公司旭辉永生服务和奥园健康生活的部分股份以应对公司资金链压力，此外德信中国也公开承认确实有在谈判出售德信服务集团。由此可见，短期内部分房企的流动性仍存在一定的问题，物管行业内可能还会浮现收并购机会。除此之外，本月境外资本在香港资本市场对内房股的股票进行的小规模操作相对较多，比如小摩和大摩都在本月增持了万物云，三菱日联金融集团减持了中海宏洋，小摩还在月内两次减持了万科。在增持方面，旭辉的大股东在本月继续增持公司股票，支持公司的发展，提振市场信心。

  06. 股价变动：两市地产相关股表象相对于11月有所回落

  本月两市的地产相关股表现相对于11月都有所回落，A股仅有13%的地产股整月上涨，H股整月上涨的地产股占比将近54%。在H股方面，本月正荣服务的月涨幅达到了68.29%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股票在12月前10日连续大涨，尤其是5号和6号两天均大涨了20%以上，此后走势则略有回调。除了正荣服务之外，银城国际、融信中国和上坤地产的股价整月涨幅也超过了50%。

  在A股房企方面，本月格力地产的涨幅较大，企业股价从9号开始连续了7个涨停板，此后略有回调，使得最终整月的涨幅为60.71%，成为了A股涨幅最大的房企。