[克而瑞]盘点32城“保交付”战果，优先纾困销售过半项目刻不容缓

  停工项目越快解决，越有利于抑制消极情绪的蔓延，巩固市场信心，从而稳住后续销售。

  ◎  作者 / 杨科伟 俞倩倩

  去年7月，多地爆发停工断贷事件，致使购房者置业信心再度受挫，楼市复苏进程被打断，为此，中央到地方出台一系列“保交楼”举措。层层利好加持之下，年末我们对32个典型城市290个前期停工项目进行调研，尚有126个项目（占比43%）处于停工状态，保交楼的任务依旧是“道阻且长”。

  32城近半数126个项目继续停工
二线汉郑昆等超3万套

  从7月11日开始，从中央到地方陆续出台各类“保交楼”金融措施， 据CRIC调研数据，截止2022年12月31日，32个典型城市重点监测的290个项目中，126个项目仍处于停工状态，16个项目间歇式、小范围复工，二者累计占比接近50%。真正全面复工项目仅62个，占总量21%。

  值得关注的是，32个典型城市停工项目所涉及的尚未交付总建面达到了4532万平方米，尚未交付总套数407956套。

  分能级来看，二线占比近8成，停工项目套数达307819套，总建面达3567万平，因购房者按揭比重较高，销售和房价下行压力更大。三四线一次性付款占比较高，因而整体停工项目数量远不及二线城市。

  分区域来看，中西部城市诸如武汉、西安、郑州、昆明等停工项目所涉尚未交付套数均在3万套以上；其他诸如漳州、淮安、盐城等停工项目所涉尚未交付总建面也达到了100万平方米以上。

  聚焦到单个城市，郑州、昆明因政策起步较早、或因政策纾困力度较大，目前多数项目均处于部分复工和全面复工状态，郑州复工项目占比接近9成。与之形成对比的当属武汉、西安，据CRIC调研，目前均有10个以上项目处于继续停工状态，西安尚有8个项目为间歇式、小范围复工，距离竣工交付仍有较长时间。

  专项基金支持模式最普遍
引入地方国企和金融机构盘活

  回顾7月以来中央到地方的保交楼举措，早在7月28日，中央政治局会议便强调要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，这是保交楼首次被写入政治局会议文件。而后8月、11月中央相继推出2000亿专项借款和2000亿再贷款，为保交楼提供资金支持。

  地方层面，郑州、昆明、深圳等多地已有盘活停工项目落地。郑州9月开启大干30天保交楼行动，政府推出组合拳：一，申请专项借款，郑州住房保障系统已获得首批70亿元专项借款资金支持，并得以足额拨付至具体项目的政府监管账户;二，地方银行配资，郑州银行专项借款配资投放约18亿元,争取中原银行“保交楼”专项贷款授信额度50.1亿元，拨付平台公司32.6亿元。三，企业自救，企业通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式瘦身自救，全市房地产开发企业通过瘦身自筹资金125亿元，涉及78个项目。

  从具体模式看，实施“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金的“4+1”模式。目前以统贷统还模式为主，政府信用担保借款，不足部分，政府找银行融资，统一借贷，统一偿还。据官方数据显示，9月6日-10月6日郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个项目实现全面、实质性复工。而据CRIC调研，情况也与官方公布数据结论大体相仿，获取纾困资金的项目，大部分已实质性复工，重新开工项目占比接近9成。

  目前来看，成立纾困基金是多数城市针对当前停工项目较为普遍的模式，湖北省资管也与浙商资管联合设立50亿元纾困基金，加大对全省不良资产的收购、处置力度。而纾困基金的确能够提供债券、并购等多种方式，操作和信贷求助、收并购相比更为灵活，可以有效保护卖出人，因而得到了较为广泛对的应用。

  此外，其他城市还采取协调引入区域国企和金融机构来盘活项目。譬如恒大位于深圳的4个项目引入了深圳国资委旗下的龙岗安城投为合作方助力“保交付”。再如位于昆明的佳兆业城市广场，则引入中铁诺德成为该项目代建商等。

  从目前落地情况看，的确取得了阶段性成果，譬如郑州多数项目处于部分复工状态，但是值得引起高度关注的是，目前在纾困项目和纾困企业的过程中也暴露出一些问题：一方面仅有爆雷企业才能申请纾困基金用于保交付，未爆雷房企并不在纾困之列。另一方面，无论是纾困资金，还是风险处置专班，原则都是“救项目不救企业”，且要求项目债务“新老划断”，实则无法改善企业流动性，这也倒逼部分规模房企不得已加入“躺平”行列。

  纾困资金应优先帮扶销售过半项目
去化欠佳类可以暂缓

  为了更好解决这类乱象，短期建议针对不同项目当前的工期进度、责任主体展开针对性措施：

  一是销售进度已超过50%，开发商因监管过严导致其监管账户中的资金被占用，无法顺利支付工程款的项目，针对这些项目，应当适度松绑预售资金监管，保证已售房源的按揭贷款全部发放，从而优先支付工程款，确保工程的正常运行，与此同时加速其预售证审批进度，允许开发商继续卖房，以卖房的房款优先支付工程款，从而促进其自身形成良性循环。

  二是销售进度过半，开发商因违约、爆雷等原因已无力承担后续工程费用，因而导致项目进入停工阶段。这是纾困资金应当重点支持和扶助的对象。这类项目涉及购房者较多，若不妥善解决，后续可能引发购房者断贷、银行坏账、政府民生等一系列连锁的负面效应。主要纾困模式大体可以分为以下几类：

  （1）专项借款模式，由银行发起一笔低息或无息的项目贷款或是专项纾困贷款。这笔贷款主要用于工程完工款项，金额并不会太高，以一个体量为10万平方米的小区为例，从预售到完工基本建安费用仅需1亿元就可以保证项目的顺利完工，这笔专款主要是负责企业从工程节点开始到完工的款项，并非用于支付企业前期拖欠各方主体的应付款。

  同时，政府主体也应当出台辅助性政策支持项目的顺利完工，中央适度贴息给银行，而地方政府则可给予一些税费减免类的支持，譬如政府在预收税款中的所得税可以作为纾困之用。

  （2）类似于郑州纾困基金模式，撬动社会各界力量资金，有效注入房地产项目，盘活项目的流动性，主要的资金来源有政府，央企、地方资产管理公司，地方国有企业，金融机构，房地产企业、建筑企业等等。可以选择净资产较高，救助风险相对较低，容易盘活容易获得收益的项目。

  （3）巧妙利用第二支箭，鼓励债权收购和对企业发债进行相应的政策支持。对于近期部分民企获得中债信增公司支持的的债券融资,比如储架式注册发行要保证其落地的可能，适度增加涉房融资的审批总量，不在获得额度和具体发行之间设置关卡。

  （4）合理运用第三支箭，对于部分企业允许股权转让和鼓励股权融资。政府或是第三方资管公司牵头，促成企业间收并购。股权融资则包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。

  三是针对目前尚处于开工初期，销售进度不足10%且所处城市楼市行情较为惨淡的项目，强行开工意义不大，建议在风险可控范围内允许购房者退房，以开发商当前资金监管账户中的资金支付退房成本，以达到及时止损的目的。

  若开发商无足够充裕的资金支付退房款，地方政府可依据自身实际情况，转变出险的企业（项目）的资产的性质、用途等属性，缓解企业流动性压力。主要有棚改、保障性住房（人才公寓、安置房等）、土地回收等模式。若实在无变通方法，也可选择暂且搁置，等待日后逐步化解。

  停工项目越快解决，越有利于抑制消极情绪的蔓延，巩固市场信心，从而稳住后续销售。事实上，经历了2022年的深度调整，当下政策重点还是应当稳市场，保住市场主体的同时增强市场信心，避免持续下滑行情，只要当前市场能够稳住，后期辅助一些实质性利好政策，压缩供给并累积需求，以时间换空间，房地产行业还是会迎来稳步修复和高质量发展阶段。