市场月报|5月楼市供求延续降势

市场报告 2023-06-05 14:38:01 

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-06-05
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  5月楼市整体供求延续4月下降走势。重点30城供应一降再降,仅为2019-2021年同期一半,成交环比下挫8%,绝对量基本恢复到本轮行情启动时2月水平,受去年基数较低影响,前5月累计成交上涨28%。一线北京、上海、深圳高位转降,二线跌多涨少,但降幅收窄,主要因成都、武汉、佛山、宁波等核心城市成交环比持增。地市层面,5月全国土地市场成交规模仍在历史低位,由于成交主力成都、南京、杭州、厦门等城市供地质量较佳,房企参拍热情高涨,整体溢价率水平也得以维持在6.5%的相对高位。

  01新增供应

  环比再降27%为5年同期最低

  穗郑等缩量超6成

  5月,30个重点城市新增供应1200万平方米,环比下降27%,同比下降3%,仅为2019-2021年同期供应量的一半左右。供应规模连续2个月下跌且跌幅还在扩大,充分表明“小阳春”退潮后,市场重归理性,房企供货积极性下降。

  分能级来看,4个一线城市整体预计供应182万平方米,环比下降25%,同比仍增34%,前5月累计同比微增4%。广州供应缩量尤为明显,经历3、4月月均百万平的供应小高峰后,5月广州供应规模骤降至41万平方米。北京供应继续保持低位,本月仅有越秀天玥、国祥源境、中建长安麓院等个位数项目取证。上海、深圳供应略有改善,由于低基数效应,同比显著增长,并带动一线城市整体供应同比正增。

  26个重点二三线城市合计供应1018万平方米,环比下降27%,同比下降8%,前5月累计同比增长9%。环比来看,7成以上城市供应回调,合肥、南宁、济南等城市供应规模相较上月腰斩,昆明由于市场持续低迷,开发商供货更趋谨慎,全月供应更是归零,唯有西安、宁波、南京等7个城市供应逆势放量,其中东莞增幅47%居前。同比来看,6成以上城市本月供应面积低于去年同期,苏州、无锡、徐州等缩水40%以上,与众不同的是厦门、重庆、东莞等同比大增,但主要是因为去年同期疫情阻碍取证导致供应基数偏低。

  02新房成交

  环比降8%至2月水平

  沪杭蓉等受供给结构影响高位回落

  5月整体成交规模一降再降,市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。据CRIC监测,30个城市商品住宅成交1606万平方米,与2月绝对量基本持平。变化情况来看,环比下降8%,同比持增22%,虽然单月成交量仍略好于去年同期,但仍显著低于2019-2021年同期水平,市场呈现稳中微降行情。

  各能级城市均出现不同程度回落, 一线成交缩量,环比下滑22%、降幅高于30城平均,同比仍增51%。究其原因,前期热度较高的北京、上海、深圳均出现成交转降,北京主要受限于供应,连续2月供求比不足0.5。上海、深圳虽然供应放量,但是受外围区域推盘量占比增加影响,成交表现一般。以上海为例,外郊环和郊环外等外围区域供应占比超65%,也使得5月成交环比下降39%。

  二三线城市热度小幅回落,降幅较上月有放缓趋势。不过不同城市还是存在显著分化行情:成都热点恒热,单月成交突破200万平方米,独占鳌头。前期略显低迷的武汉、济南、佛山、宁波、东莞、长春等也存在不同程度的触底回升行情,环比持增。多数城市环比持降,降幅较为显著超3成的主要集中在长三角二三线城市,以合肥、嘉兴、徐州为典型代表,经历了前期的放量,伴随着刚需刚改退潮,整体成交动能大不如前,市场复归理性。

 03项目去化

  苏厦甬等中高改善热销拉升去化

  京沪深杭蓉等热度转降

  据CRIC调研数据,31个重点城市平均开盘去化率稳中有降至43%,较上月下降8个百分点。从周度变化来看,月初至月中由32%降至27%,下旬受推盘结构影响,回升至59%,最近一周再度下跌至48%。

  聚焦到单个城市,5月各城市环比跌多涨少,苏州、厦门、宁波等随着核心区中高端优质楼盘集中入市去化率呈现出稳中有增;天津、郑州也小幅回升至3成左右。值得关注的是,前期热点核心一二线诸如北京、上海、深圳、杭州、成都等市场热度均有转降趋势,一方面与推盘结构息息相关,部分城市诸如上海、深圳等加强了外围区域供应,拉低了平均去化率;另一方面杭州、成都等购买力面临阶段性疲软态势,随着改善盘集中入市,分流了客户需求,去化率亦有转降情况。还有少数城市诸如武汉、常州,市场暂无明显起色,去化率仍维持在13%左右低位徘徊。

  04库存

  环比再降2%

  成交降幅更大致部分去化周期反增至18个月以上

  5月,多数城市供应继续缩量,30个重点城市整体供求比由上月的0.94降至0.75,供需关系愈加趋紧,合肥、长沙、武汉等转入阶段性供不应求,北京、广州等供求比更是低于0.5。受此影响,30城库存规模继续收缩,面积环比下降1.9%,成都、合肥、济南库存降幅超过5%。

  半数以上城市消化周期进一步缩短,深圳、厦门收缩超过10%,但徐州、大连等城市尽管库存规模微降,但成交下滑幅度更大,因此消化周期不降反升,库存风险有增无减。从绝对值来看,七成以上城市消化周期低于18个月的警戒线,上海、合肥等消化周期在6个月左右。

  05二手住房

  成交环降14%较高点跌三成

  厦杭苏宁等降幅明显

  5月,17个重点城市二手房成交面积预计为761万平方米,环比再降14%,较3月的年内高点下降约29%,同比增58%,前5月二手房累计成交3863万平方米,累计同比增长72%,同比和累计同比增幅均有所收窄。

  环比来看,除扬州、资阳微增外,其余15个城市成交表现都弱于上个月,相比之下,杭州、厦门面临更大的回落压力,成交面积下跌接2成以上,而深圳、东莞、佛山等大湾区城市,市场显现相对韧性,成交环比跌幅在10%以内。

  与今年的单月成交最大值(一般出现在3月)相对比,杭州、北京5月成交规模近乎腰斩,厦门、青岛等降幅超30%,表明二手房市场冷热变化更为剧烈。而苏州、东莞、佛山跌幅低于20%,回调斜率相对平缓、市场运行相对平稳,刚需市场有所降温,但不妨碍坚挺的二手终改乃至豪宅需求继续释放。

  同比来看,多数城市维持正增长。反观杭州、北京等,同比增幅已经收窄至3成左右,厦门二手房市场疲态尽显,置业者观望情绪又驱浓重,成交同比更是已然转跌。

 06土地市场

  成交建面同比降幅收窄

  溢价率较上月小幅回落

  2023年5月,杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等多个城市进行了集中土拍,但受“少而精”供地策略的影响,5月全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面,由于成交主力成都、南京、杭州、厦门等城市供地质量较佳,房企参拍热情高涨,溢价率均超过7%,并且均出现了摇号成交的情况,极大地带动了土地市场热度,整体溢价率水平也得以维持在6.5%的相对高位。房企拿地来看,除杭州被民营房企“包场”拿下外,其余大部分城市拿地主力依旧是央国企。

  CRIC监测数据显示,截止5月25日,一线城市本月共成交土地83万平方米,同环比降幅均超七成。成交金额仅133亿元,环同比降幅均超80%。具体城市来看,除北京在月初摇号成交两宗宅地外,其余三城无宅地成交。沪、广分别有3、4宗商办地块底价成交,深圳零成交。

  二线城市的成交规模与上月基本持平。成交建面为1175万平方米,与上月变化不大,但同比微降7%。受杭州、南京、成都等主力城市高价地集中成交的影响,成交金额环比上涨26%至893亿元,同比微增4%。受优质地块占比提升的影响,楼板价进一步上涨至7596元/平方米。本月仅西安、成都、南京三城成交建面超过了100万平方米。榜首西安成交建面为183万平方米,共涉及20宗地,除高新三期、航天城两宗宅地摇号外,其余地块均底价成交。居于第二位的为成都,成交建面达163万平方米,涉及22宗地。市场热度来看,杭州、南京、厦门、福州、成都热度相对较高,整体溢价率均在7%以上,并且均有地块触顶摇号成交,市场热度可见一斑,其余城市以底价成交为主。

  三四线城市则表现为量跌价涨。总成交建面仅3764万平方米,环比下降了11%,同比大降44%。在CRIC重点监测的三四线城市中,仅东莞一个城市成交规模超过100万平方米,成交建面仅117万平方米,其次是南通,成交建面95万平方米,位于第三、四、五位的分别是宿迁、湖州和淮安,成交建面分别为93、91和75万平方米。从区域来看,长三角三四线城市依旧是成交主力;热度来看,义乌、昆山、佛山、台州、泉州和太仓等长三角和珠三角城市均有部分地块溢价成交,其余区域城市土拍仍以底价成交。

 07纵观

  6月年中冲刺,供应预期放量

  成交或低位回升增幅有限

  总体来看,5月政策底已至,中央无重磅政策出台,地方仅核心城市南京、杭州局部放松限购,整体5月供需两淡,延续了4月下滑走势。除了受限于供应之外,核心原因还在于经济面疲软导致居民对未来预期悲观,购房信心不足,加之前期积累的刚需刚改需求释放殆尽,楼市增长动能持续放缓。

  展望后市,我们认为,6月是上半年房企关键节点,为了冲刺年中业绩,房企也将加快推盘节奏,提升折扣力度,供应预期环比持增。成交则有望迎来小幅放量。

  不同城市分化行情延续:一是前期热点城市诸如上海、杭州、成都、合肥等预期迎来短暂盘整期,整体成交热度或将因楼盘扎堆入市、客户分流等原因转降。二是武汉、南京、苏州等城市基本面较好的二线城市成交热度预期稳中有增,客户需求仍在修复之中。三是天津、重庆、郑州等依托刚需刚改驱动的城市短期内成交难见明显起色,预期还将低位持稳一段时间。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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