行业数据 | 3月销售开工降幅收窄,投资竣工继续筑底

市场报告杨科伟、谢杨春、吴嘉茗 2024-04-18 09:15:28 

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-04-18
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  4月16日上午,国家统计局公布了一季度宏观经济和房地产行业数据。经济层面,在政策组合拳之下,一季度GDP同比增长5.3%,投资、消费、进出口等指标呈现稳定增长,国民经济开局良好。而房地产数据在去年高基数下,各指标虽仍保持同比下降态势,但销售、新开工等指标降幅较1-2月份有所收窄。

 01

  GDP一季度同比增5.3%

  企业、居民信贷回落显内需仍不足

  今年第一季度国内生产总值(经调整后的价格计算)同比实现了5.3%的增长,相较上年第四季度环比上升了1.6%。整体而言,在政策效果逐步显现、生产和需求稳步提升、就业和物价水平保持总体稳定的情况下,国民经济保持了持续改善的良好趋势。

  在经济增长的主要驱动力方面,“投资、消费、进出口”等关键指标呈现出稳定增长的态势,并有所提升。具体来看,一季度固定资产投资的年增长率为4.5%,较去年全年的增长率提高了1.5pcts。社会消费品零售总额的增长率为4.7%,而服务零售的增长率更是达到了10%。根据海关发布的数据,进出口总额的增长率为5%,创下了过去六个季度以来的最高水平。

  GDP增长的重要原因一方面是工业生产的恢复。一季度工业增加值同比增长了6%,与去年同期和上一季度相比均有显著提升。工业增长对GDP增长的贡献率达到了37.3%,对GDP增长的拉动作用约为2个百分点。另一方面服务业在上年高基数的基础上也持续实现了回升。

  当然,也有部分指标较1-2月份回落,尤其是金融数据,市场主体对于整体经济前景以及扩张意愿保持相对谨慎。

  一方面,M1、M2同比增速回落至1.1%和8.4%,M1M2剪刀差虽有所收窄,但仍维持在7.5%的高位,企业资金活化意愿并不强;另一方面,社融、信贷数据季末略有回升,但整体扩张呈现谨慎。信贷层面,企业、居民端同步回落。3月非金融企业贷款新增2.34万亿,同比少增3600亿,居民中长贷新增4516亿,同比少增1832亿。

  综合而言,目前内需不足的情况仍需改善,当前经济正处在结构调整转型的关键阶段,市场经营主体的信心和经济回升的动力都需要进一步增强。

 02

  3月商品房成交整体好于去年三、四季度

  成交面积和金额降幅双双收窄

  虽然商品房销售整体处在筑底修复阶段,但在诸多政策利好下,购房信心和预期正边际改善。1—3月份,新建商品房销售面积22668万平方米、新建商品房销售额21355亿元,同比分别下降19.4%和27.6%,但两者降幅较1-2月分别收窄1.1pcts和1.7pcts。究其原因:一方面是3月份房企供货节奏有所加快,CRIC百城住宅供应环比增110%,且以改善为主;另一方面,商品房“以价换量”的策略也对成交形成有力支撑。前3月商品房成交均价9779元/平方米,同比下降9.5%。单3月来看,商品房成交规模绝对值仍处在历年低位。3月新建商品房销售面积11299万平方米、新建商品房销售额10789亿元,分别是2016年和2017年以来同期新低,较近十年3月份成交均值下降21%和16%。3月同比降幅表现为收窄,但降幅高于2023年下半年历月。3月新建商品房销售面积、金额同比下降18.3%和25.9%,比2024年1-2月收窄2.2pcts和3.4pcts。值得注意的是,考虑到去年一季度为成交高峰,同比下跌仍在意料之中。若与去年三季度、四季度月均相比,3月成交面积分别增长26%和34%,整体好于下半年,一定程度上体现了当前市场信心正在逐步修复,但城市间分化在加剧。根据CRIC百城住宅成交数据显示,3月宁波、济南、天津、重庆、等成交止跌、底部趋稳,部分城市前期需求透支,目前仍处深度调整期,诸如南京、郑州、西宁等弱二线城市。成交点状恢复之下,微观项目去化却未有起色。据CRIC调研数据,重点城市3月平均开盘去化率为28%,较上月环比增9pcts,同比下降17pcts,和去年三、四季度同期相比,跌幅分别为6pcts和4pcts,去化率还处于下行通道。

  03

  3月新开工面积同比降幅收窄2.4pcts至25.4%,竣工延续低迷同比跌21.7%

  1—3月份,房地产开发企业房屋施工面积678501万平方米,同比下降11.1%。房屋新开工面积17283万平方米,下降27.8%。其中,住宅新开工面积12534万平方米,下降28.7%。房屋竣工面积15259万平方米,下降20.7%。其中,住宅竣工面积11148万平方米,下降21.9%。

  整体来看,一季度新开工仍然保持低位,但出现一定边际改善。而竣工受到去年高基数的影响,降幅持续扩大。

  其中1-3月新开工面积同比降幅较1-2月收窄1.9个百分点至27.8%,与2023年全年降幅相比仍高出7.4pcts,保持在低位。3月新开工面积7854万平方米,同比下降25.4%,降幅小于2023年二季度单月幅度。从绝对量来看,基本延续了2023年下半年以来的7000-8000万平方米左右的开工量,3月新开工面积仅较2023年月均低1%。

  竣工面积的走势未能延续去年高增长态势,进入2024年持续负增长。这与去年同期基数过高不无关系。一季度竣工面积累计同比增速-20.7%,较1-2月降幅扩大0.5个百分点。3月竣工面积4864万平方米,绝对量仅高于去年4月、5月和7月,同比则下降21.7%,降幅较1-2月份收窄1.5pcts。

  04

  3月房地产开发投资额同比跌10.1%

  绝对量仍比2023年月均高12%

  1—3月份,全国房地产开发投资22082亿元,同比下降9.5%,降幅较1-2月扩大0.5pcts,比2023年全年降幅收窄1pcts。而住宅开发投资16585亿元,下降10.5%,降幅同样较1-2月扩大0.8pcts,住宅投资降幅、降速均高于全国。

  实际上,开发投资并没有延续1-2月份企稳回升的态势,一定程度受到在建施工投资放缓和土地市场仍处低位的影响。根据CRIC统计,3月全国300城经营性用地成交面积同比下降12%。

  单月来看,3月全国房地产开发投资额10240亿元,虽较1-2月份下降14%,但绝对量仍高出2023年月均12%。同期来看,3月全国开发投资同比跌10.1%,较1-2月份降幅扩大1.1pcts,同期开发投资额基本上回落至2018年3月水平。

  综上,:我们对于后市给出如下判断:

  展望后市,我们认为成交总量规模或将延续弱复苏走势,绝对量与3月持平或小幅微增,不过基于去年基数较高,同比还将延续降势。

  核心一二线城市在政策利好下将迎来点状复苏,三四线城市成交规模将延续筑底行情。值得注意的是,在捡漏“低价房”的背景下,二手房继续分流新房刚需和刚改需求,市场份额仍将继续增长,进一步挤压新建商品房销售规模增长空间。

  综合而言,商品房销售面积、金额、商品房新开工面积累计同比增速继续保持低位但降幅逐步收窄。而在“保交楼”政策的推动下,2024年二季度的竣工面积仍有支撑,但整体仍呈现下降趋势。“三大工程”持续落地以及二季度土拍逐渐恢复,土地购置等先行指标回升,预计房地产开发投资在二季度延续企稳。

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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