/ / 01/ /政策环境：稳定宽松

  1．中央层面：提升政策实施的系统性、有效性，更大力度推动房地产市场止跌回稳

  2025年第二季度，房地产行业政策持续优化。中央层面延续“稳预期、促需求、优供给、降风险”的工作主线，政治局会议和国务院常务会议先后提出“持续巩固”“更大力度推动”房地产市场回稳态势，并作出一系列有针对性的政策部署，在金融支持、推进城市更新、加强住房保障等多方面发力。

  4月25日，中共中央政治局会议指出，要持续用力防范化解重点领域风险，加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

  金融支持方面：4月8日，金融监管总局发布《关于促进金融资产管理公司高质量发展提升监管质效的指导意见》，提出积极落实国家有关房地产政策，支持受困房企项目纾困化险，促进房地产市场平稳健康发展。5月7日，央行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，下调政策利率0.1个百分点；自5月15日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）；金融监管总局表示，将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。5月20日，央行公布贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR同步下调10个基点，分别降至3.0%、3.5%。

  推进城市更新方面：5月15日，中共中央、国务院发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，从建立健全城市更新实施机制、建立房屋使用全生命周期安全管理制度、健全多元化投融资方式等多方面对城市更新工作做了进一步部署，并明确新增北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐、石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安等20个城市作为城市更新示范城市。

  加强住房保障方面：6月9日，中共中央、国务院发布《关于进一步保障和改善民生 着力解决群众急难愁盼的意见》提出，支持各地统筹资金渠道，加大保障性住房供给，引导支持社会力量运营长期租赁住房，引导支持在保障性住房中加大兼顾职住平衡的宿舍型、小户型青年公寓供给，清理取消限制老年人社会参与的不合理政策规定等。

  6月13日，国务院常务会议提出，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

  2．地方层面：供需两侧支持性政策双轨并进、协同发力

  2025年第二季度，地方累计出台房地产调控126条，政策频次较上一季度明显增加。其中，宽松性政策103条，中性政策18条，紧缩性政策5条。

  从调控内容来看，房地产政策供需两侧双轨并进、协同发力。供给侧核心举措主要包括加快落实收回收购闲置存量土地和存量商品房、优化土地供应、实施土地出让金分期缴纳、推进“好房子”建设、强化房地产项目融资支持等。需求侧核心举措主要包括优化住房公积金政策、加大购房财税补贴力度、加力实施货币化或房票安置、持续推进住房“以旧换新”、优化住房信贷和住房限售限价政策等。其中湖南、西安、青岛、大连、珠海等多省市发布促进房地产市场健康平稳发展的综合性文件，涵盖供需两侧的政策措施。江苏、福建、广东、河南、山西、上海、深圳、成都等省市积极响应中央要求，发布提振消费专项行动方案，明确将扩大住房消费列入提振消费专项行动，多地明确要加强对青年人住房消费的支持。

  / / 02/ /

  房地产市场发展特点

  1．供求：主要指标规模仍处低位

  2025年二季度，房地产行业主要指标规模整体仍处低位。房地产开发投资持续下行，同比跌幅逐月扩大；商品房销售面积及金额同比跌势未能延续一季度低位水平，本季跌幅再次扩大；房屋新开工面积同比跌幅较上季度末有所收窄，但仍处于较大跌幅区间；国房景气指数从上季度末的93.93回落至93.60。

  投资：持续下行。上半年，全国房地产开发投资46658亿元，同比减少11.2%。其中，住宅投资35770亿元，同比减少10.4%，占总投资比重为76.7%。从地区来看，西部地区跌幅低于其他区域，同比减少5.4%，东北地区跌幅最大，减少22.3%。开发企业投资重点仍集中在东部地区，占总投资比重的59.2%。二季度，全国房地产开发投资26754亿元，较上季度增加34.4%，同比减少12.1%；季度内累计同比跌幅逐月扩大。

  开工：跌幅收窄。上半年，全国房屋新开工面积30364万平方米，同比减少20.0%；竣工面积22567万平方米，同比减少14.8%。二季度新开工面积17328万平方米，较上季度增加33.6%，同比减少16.3%；季度内新开工面积累计同比跌幅逐月收窄，较上季度末收窄4.4个百分点。二季度竣工面积9507万平方米，较上季度减少27.2%，同比减少15.6%。

  销售：跌幅扩大。上半年全国商品房销售面积45851万平方米，同比减少3.5%；商品房销售金额38358亿元，同比减少5.5%。其中，商品住宅销售面积及金额同比减少3.7%和5.2%。各区域销售面积及金额均表现为同比下降，中、西部地区销售面积跌幅更小，分别减少1.2%和2.5%；东部和中部地区销售金额跌幅最大，均为减少5.8%。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为45.4%、60.9%。

  二季度，全国商品房销售面积23982万平方米，较上季度增加9.7%，同比减少5.0%；商品房销售金额23443亿元，较上季度增加12.7%，同比减少9.1%。季度内两项指标累计同比跌幅持续扩大，销售金额表现更为明显，较上季度末扩大3.4个百分点。

  库存：逐月减少。上半年末，商品房待售面积76948万平方米，较上季度末减少1716万平方米。其中，住宅待售面积40821万平方米，减少1337万平方米；办公楼待售面积5153万平方米，减少80万平方米；商业营业用房待售面积14340万平方米，减少168万平方米。二季度内商品房库存逐月减少。

  2．价格：环比跌幅扩大，同比跌幅持续收窄

  新房：价格环比跌幅有所扩大，同比跌幅逐月收窄。4—6月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为22座、13座、14座，环比算数平均值分别为-0.12%、-0.22%和-0.27%。4—6月，房价同比上涨的城市数量均为3座，同比算数平均值分别为-4.55%、-4.08%、-3.69%。

  二手房：价格环比跌幅扩大、上涨城市仅剩1座，同比跌幅继续收窄。4—6月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为5座、3座、1座，环比算数平均值分别为-0.41%，-0.50%，-0.61%。4—6月，价格同比上涨城市数量均为0座，同比算数平均值分别为-6.76%，-6.30%，-6.09%。

  3．城市：商品住宅成交量环比季节性上涨，同比减少

  二季度，监测30[1]座重点城市商品住宅成交总面积3233.37万平方米，较上季度增加6.8%，较去年同期减少14.2%。具体城市看，成都成交量明显领先，为318.99万平方米，其次青岛、广州略高于200万平方米，成交前十的城市还有武汉、杭州、天津、西安、上海、北京、重庆，成交面积在123万—199万平方米之间。

  二季度末，监测的30座重点城市中，成都商品住宅库存面积较大，超过2000万平方米，厦门库存面积最小，为240万平方米。与去年相比，仅4座城市库存增加，重庆涨幅居首，增加11.3%；广州与去年持平；25座城市库存减少，东莞跌幅居首，同比减少26.0%。消化周期上，杭州、合肥低于12个月；26座城市在12—36个月之间；珠海、长春在36个月及以上。一线城市中上海消化周期最短，为12.6个月，北京最长，为27.0个月。与去年同期相比，9座城市消化周期增长，21座城市消化周期缩短，深圳缩短最为明显，减少49.1%。

  土地市场方面，二季度监测的30座重点城市土地成交面积2000.77万平方米，较上季度增加22.5%，同比增加20.6%。重庆成交面积相对领先，为217.41万平方米，其次杭州、南京、天津、成都、长沙、合肥在106万—199万平方米之间，武汉、西安近100万平方米，位于成交面积前十的还有广州，为76.11万平方米。成交总金额3311.71亿元，较上季度增加6.5%，同比增加42.4%。杭州成交金额明显领先其他城市，超过600亿元，其次北京、上海为457.25亿元和322.34亿元，南京、成都超过200亿元，西安、广州、天津等7座城市在100亿—170亿元之间。

  4．企业：销售业绩仍处低位、投资集中度维持高位

  业绩：规模仍处低位。上半年，百强房企实现销售操盘金额16526.8亿元，同比下降10.8%。除TOP30房企销售操盘金额门槛同比增长1.2%至119.8亿元外，各梯队房企门槛略有降低。TOP10和TOP20房企销售操盘金额门槛为436.7亿元、173.7亿元，TOP50和TOP100房企门槛分别为76.8亿元、26.4亿元。全口径销售金额超千亿的企业有三家，分别为保利发展（1452亿元）、中海地产（1201.3亿元）、华润置地（1103亿元）。

  投资：集中度维持高位。1-6月新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强之和分别为11594亿元，5968亿元和5162万平方米，分别同比增长23.2%、42%、3.4%，企业投资积极性回升。销售TOP10房企占总新增货值的73%，较2024年末增加约10个百分点，拿地集中度依然维持高位；销售TOP11-20新增货值占比8%，TOP21-30新增货值占比7%，TOP31-50新增货值占比7%，后50强新增货值占比约6%。上半年仍有64%的销售百强房企未进行土地投资，市场参与度持续降低。

  融资：规模持续下降。1-6月，克而瑞研究中心监测的65家典型房企的累计融资总量为1927.53亿元，同比减少27%。65家典型房企新增债券类融资成本为3.27%，较2024年提升0.34个百分点，其中境外债券融资成本8.6%，较2024年全年提升4.42个百分点，境内债券融资成本2.7%，较2024年全年降低0.21个百分点。

  到位资金：跌幅扩大。上半年，房地产开发企业到位资金50202亿元，同比减少6.2%。各项资金来源中，国内贷款8245亿元，同比增加0.6%；利用外资17亿元，同比增加25.4%；自筹资金17544亿元，同比减少7.2%；定金及预收款14781亿元，同比减少7.5%；个人按揭贷款6847亿元，同比减少11.4%。二季度企业到位资金25473亿元，较上季度增加3.0%，同比减少8.5%。季度内累计同比跌幅逐月扩大，较上季度末扩大2.5个百分点。[1]注：具体城市范围详见附件重点城市交易数据部分。

  / / 03/ /

  当前产业存在的问题

  1、常规政策思路难以扭转行业下行趋势

  6月13日，国务院常务会议提出要“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。中央对房地产市场的认识是非常清醒的，“止跌”依然在路上，市场依然需要“回稳”。在房地产市场调整的三年里，每年各级政府出台的救市政策多达几百条，在一定程度上减缓了市场下跌的幅度，但还不能让市场趋势反转。市场运行与政策调控的互动逻辑发生了明显变化。比如土地市场，由于市场调整，部分企业出现资金链断裂，经营停顿的情况，也有部分企业暂未违约出险，但从规避风险的角度，主动减速甚至停工。无论是哪种情况，土地市场和在建项目的运行节奏都与之前有所不同，不能简单的按照传统的经验方法进行情况判断和制定政策。基于这个新情况，政府部门与其按照惯性思维出台所谓救市政策，比如取消限制类政策，降低楼市购买门槛，其效果并不明显。因为市场逻辑已经变了，以前行之有效的政策，现在不管用。必须“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”。解决行业可持续发展的问题，前提是做好调查研究，找到市场需求不足的表面原因和深层次原因，内部原因和外部原因，借鉴国际上发达国家的房地产行业发展轨迹，周期特征，对标我国的行业发展实际情况，对产业特征、市场供求、产品结构、需求层次等进行精准评判，有针对性的搭建基础性制度，并做到全面研究、谨慎决策、稳定执行，为经济及行业发展提供稳定可预期的政策制度环境。

  2、房价持续下跌，居民财富缩水，就业机会减少

  国际投行瑞银近期发布了一项针对中国一线、二线、三线城市开展的网络调研，共收集 2000个样本，47% 的受访者表示自己的房子已跌破买入价而被套。由于是网络调查，其样本分布并不均匀，但也在一定程度上反映了房地产市场回落、价格调整等对居民财富的显著影响。从行业整体数据看，当前的平均房价已经回归到2016年下半年的水平。2017-2024年，全国新建商品住宅销售面积80亿平米左右，我国目前城镇住房存量规模估计有350亿平方米，从绝对量看，受房价下跌导致实际或潜在亏本的业主数量占比在20%左右。当前房价较峰值已下跌30%，这直接导致老百姓房屋资产大幅缩水。按照房屋的总价值量估算，全国房产总价值蒸发高达120万亿元，这一数字相当于我国一年GDP总量。房产价值的剧烈缩水，显著影响了老百姓的消费预期与行为。为规避家庭资产风险，老百姓选择将大量资金存入银行，过去3年居民存款累计增加48.8万亿元。房地产行业的低迷还引发了广泛的就业危机。随着项目缩减、工地停工，众多建筑公司裁撤项目部，大量农民工首当其冲面临失业困境，整个产业链上的从业者均受到冲击。某种意义上，低收入群体不仅未因房价下跌而获得购房机会，反而因行业萎缩失去收入来源；已购房群体则面临按揭还款压力，法拍房数量持续攀升，若不及时遏制，将严重损害数百万家庭的切身利益。

  3、“好房子”标准需要真正优化、落实到位

  中国近年来积极推动“好房子”建设标准，旨在适应人民群众从“有没有”到“好不好”的住房需求转变。住房和城乡建设部明确“好房子”应具备绿色、低碳、智能、安全四大特征，并通过发布《住宅项目规范》（2025年5月1日起施行）及“四好建设”系列标准（涵盖好住房、好小区、好社区、好城区）为行业提供指导。然而，在实际执行中，“好房子”建设标准面临多重问题，各地在执行过程中因地方经济水平、房地产市场成熟度及监管能力差异，导致落实效果参差不齐。部分开发商为降低成本，可能在材料选用、施工工艺等方面打折扣，导致“好房子”标准在实际项目中被“偷工减料”。例如，绿色建筑标准要求使用节能材料，但部分项目仅满足最低标准，影响实际效果。地方政府依赖土地财政，部分地区在“好房子”建设中面临资金短缺，难以支持高标准项目推广，尤其在中小城市。部分业内人士和购房者认为当前“好房子”标准过于宽泛或要求偏低。例如，绿色建筑标准在节能指标上可能仅达到基本要求，未能充分体现国际先进水平。另外，中国幅员辽阔，气候、经济发展水平和居民需求差异大，全国统一的“好房子”标准难以完全适配各地实际。智能、安全等特性需要先进技术支持，但国内部分建筑企业技术能力有限，难以全面实现标准要求。“好房子”建设标准的推行是中国房地产市场迈向高质量发展的关键一步，但执行中面临标准落地不均、监管不足、技术滞后等问题。高造价的“好房子”在一线城市改善型需求中具有较好适配性，但在三四线城市及刚需市场面临接受度低、成本压力大的挑战。未来需通过完善标准、降低造价、政策支持及市场引导，平衡高品质建设与市场需求的关系，推动房地产行业可持续发展。

  / / 04/ /

  2025年三季度房地产市场走势预判

  1．政策继续优化，加快落实。三季度行业政策将继续围绕推动房地产市场“止跌回稳”这一核心目标。中央层面持续释放积极信号，给予明确的政策导向，加强金融支持力度；“高质量开展城市更新”上升为政策重点，相关的政策制度、财政支持等有望全面加码。地方层面，政府收储存量商品房提速助力去库存，还将进一步优化土地供应结构、优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等；热点城市聚焦住宅品质升级，完善“好房子”改造与建设相关细则和制度；一线城市中广州拟全面取消限制性政策，京、沪、深可能跟进优化，如放宽大户型和区域限购、支持人才购房、降低交易成本等。

  2．市场延续筑底行情，区域分化持续。房地产市场仍未筑底，三季度延续调整态势，前两月为市场销售淡季，9月交易量回升，整体成交规模将略低于二季度，累计同比增速保持当前水平；开发投资、新开工等指标滞后销售端，将维持低位运行，短期内无明显改善。区域分化持续，核心城市新房市场成交量价表现依旧稳健，二手房价格面临下行压力；三、四线城市聚焦存量商品房去库存，新房市场供应缩量、成交下行。土地市场整体成交规模仍将低位运行，地块多以底价成交，重点城市土地交易活跃度上升，优质地块竞争加剧。

  3．企业提升竞争力、积极参与城市更新。三季度，房企持续在精准拿地与提升产品力上发力，以提升市场竞争力，拿地高度聚焦一、二线城市优质地块，注重项目的安全性及抗风险能力的同时打造高品质产品；持续加强内部管理和风险控制，确保项目的顺利推进和资金的合理利用。优质资源不断向头部企业集中，也导致行业集中度进一步提高。随着城市更新工作的大力推进，也为房地产行业提供了更大的市场空间，更多企业将参与到城市更新领域中，房企将提自身综合运营和管理、多元协同治理等方面的能力。