日前召开的中央城市工作会议提出“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。会议提出五个转变，七项工作任务。值得关注的是，中央提出“分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化”，这对房地产市场未来发展是一个利好。虽然快速城镇化过程结束了，但城镇化的内涵有了新意，以县城为载体的后续城镇化建设，依然能够持续相当长的时间，这有利于三四线城市存量房的去化。另外，这次会议也提到“高质量开展城市更新”“稳步推进城中村和危旧房改造”等，对于前期房地产增量市场高速发展的城市，未来对存量的更新是重要建设内容。我们认为，县域房地产的增量需求和中心城市的存量更新需求是未来房地产发展的双轮动力，在一系列优化政策的加持下，房地产市场止跌回稳是有基础的。

  — 01—

  商品房市场销售面积和金额跌幅扩大

  1—6月份，新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。

  1—6月，新建商品房累计销售面积和金额同比跌幅较上期继续扩大，市场仍未止跌企稳。销售金额跌幅持续高于面积跌幅，且差距拉大，市场销售策略依然“以价换量”为主。在当前供求关系下，住房价格仍有下行压力。市场继续呈现分化走势，重点城市核心区域和高品质项目仍然有竞争优势。

  当前房地产行业持续调整，销售、投资、建设规模不断收缩，市场风险不容忽视，行业整体止跌企稳目标的达成仍需政策更大力度支持。首先下半年要全力落实已出台政策，如土地收储专项债、“白名单”扩围、城市更新和城中村改造配套政策等。其次也要进一步优化现有政策支持居民卖旧买新、消费升级，如加大公积金支持力度、购房补贴力度等；要继续优化保障性住房政策；要加强供给侧结构性改革，完善支持“好房子”改造与建设的规划、用地、财税、金融等政策制度。

　　6月商品房单月销售面积10536万平方米，同比减少6.5%，跌幅较上月扩大1.9个百分点；销售金额10150亿元，同比减少11.5%，跌幅扩大4.4个百分点。7、8月进入销售淡季，供应放缓，交易活跃度将进一步降低。

  分类物业类型看，住宅销售表现不及上期，销售面积和金额跌幅均有扩大；办公楼和商业营业用房较上期有明显改善，办公楼改善更为明显。

  从各地区来看，表现差异较大，东、中部地区销售面积和金额同比跌幅均较上期扩大；西部地区销售较上期有所改善；东北地区销售金额改善明显。东部地区销售面积及金额占比分别为45.4%、60.9%，分别较上期提高了1.2个和0.7个百分点。

  — 02—

  房地产开发投资跌幅持续扩大

  1—6月份，全国房地产开发投资46658亿元，按可比口径计算同比下降11.2%；其中，住宅投资35770亿元，下降10.4%。

　　1—6月，房地产开发投资下行趋势不改，同比跌幅较上期再扩大0.5个百分点。投资拿地是房企保持竞争力的关键因素，新项目、新产品更适应市场，有利于支撑销售业绩、平衡现金流。当前销售市场仍处于“止跌”阶段，短期内房企投资仍将保持谨慎，聚焦深耕核心城市优质地块，避免不确定的市场风险，注重项目盈利确定性。中长期看，随着城市更新相关的金融、财政政策落地实施，推动房地产投资向存量优化转型，或将实现增长。

　　月度数据方面，6月全国房地产开发投资10424亿元，同比减少12.4%，跌幅与上月持平；住宅投资同比减少11.3%，跌幅缩小0.5个百分点。下半年将延续低位运行的态势。

  从物业类别上看，开发企业对住宅投资比重继续提升，占总投资比重76.7%，较上期提高0.2个百分点。各物业类型同比跌幅均较上期有所扩大，商业营业用房波动更为明显。

  从地区来看，各区域投资下降趋势不变，东、中、西三区域同比跌幅均有不同程度扩大；东北地区跌幅较上期缩小0.2个百分点，但跌幅依然是各区域最大。开发企业在东部地区的投资比重较上期下降0.8个百分点，占比59.2%。

  — 03—

  房屋新开工规模低位运行

  1—6月份，房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%；其中住宅新开工面积22288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%；其中住宅竣工面积16266万平方米，下降15.5%。

  1—6月，新开工同比跌幅较上期收窄2.8个百分点，连续4个月小幅改善，整体规模仍处于低位；5月单月新开工面积7180万平方米，同比减少9.5%，跌幅明显收窄。竣工端也有所改善，跌幅较上期缩小2.5个百分点。房企当前仍以去库存和保交付为核心任务，新开工意愿持续受制于资金压力和市场预期，不断下降的新开工面积直接影响可竣工量，两项指标规模短期都难以提升。

  — 04—

  房地产开发企业资金继续下行

  1—6月份，房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。其中，国内贷款8245亿元，增长0.6%；利用外资17亿元，增长25.4%；自筹资金17544亿元，下降7.2%；定金及预收款14781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6847亿元，下降11.4%。

  1-6月，开发企业到位资金累计同比期跌幅扩大0.9个百分点，连续4个月下行。具体来看，各项资金来源中国内贷款和利用外资同比增长；自筹资金跌幅水平与上月持平；定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅较上月扩大超过2个百分点。占比方面，自筹资金占全部资金的34.9%，较上期提高0.7个百分点；定金及预收款和个人按揭贷款占43.1%，较上期降低0.6个百分点。

  在房地产金融政策支持下，开发企业自筹资金不断改善，但受到销售低迷和债务到期影响，整体资金压力依然较大。央行在二季度例会上表示，将着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，完善房地产金融基础性制度。未来专项债收储加速推进落实，融资协调机制进一步扩容，房企要灵活利用金融政策工具缓解资金压力，同时要聚焦“好房子”标准优化产品结构，精准匹配市场提升销售能力。

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  商品房待售面积持续减少，去化周期有所收缩

  6月末，商品房待售面积76948万平方米，比上月末减少479万平方米。其中，住宅待售面积减少443万平方米，办公楼增加14万平方米，商业营业用房减少31万平方米。

  截至6月末商品房待售面积连续4个月减少，库存总量持续收缩，按当前销售面积计算消化周期为10个月，较上期有所缩短。各地在收购存量房资金来源、房源用途等方面的举措不断优化，更好推进收购工作落地，未来去库存效率也将逐步提升。