导语

  住宅产品的升级方向将不再局限于单纯追求更多的赠送面积，而是转向生活场景的优化、科技赋能的深化以及服务配套的完善等多维度的综合价值竞争。

      研究视点

     近年来，中国房地产市场供需关系发生了重大变化，居民住房需求从“有没有”转向“好不好”。在此背景下，国家提出了“好房子”的理念，旨在通过政策引导和标准规范，满足人民群众对高品质居住的需求。2025年《政府工作报告》首次将“好房子”写入其中，并明确提出要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。随后，住建部发布了《住宅项目规范》，并于2025年5月1日正式施行，标志着“好房子”从政策倡导转变为具有强制约束力的国家标准。      

  与此同时，全国多省市自2023年末以来相继出台文件，针对新建住宅的建筑设计规范进行优化调整，支持高品质住宅开发建设。这些调整主要通过优化计容标准来提升项目的实得面积和产品品质。

  在这些政策的推动下，各重点城市的住宅品质得到了快速提升。新规通过放宽阳台、飘窗的面积及进深限制，鼓励设置空中花园和复式挑空，优化公共空间的计容标准等方式，显著提升了住宅产品的空间尺度和舒适性。这些变化不仅满足了改善型住房需求，也为房地产行业的高质量、可持续发展提供了清晰的指引。

  01

  国家提出“好房子”理念

  各城市细则支持高品质居住需求

  1、政策背景：全国多省市出台优化政策，支持高品质居住需求

  近年来，中国房地产市场供需关系发生重大变化，居民住房需求从“有没有”转向“好不好”。这样的背景下，国家层面提出“好房子”的概念、支持改善性住房需求，旨在通过政策引导和标准规范，满足人民群众对高品质居住的需求。

  2025年《政府工作报告》首次将“好房子”写入其中。明确提出要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子””。2025年3月国家住建部发布“好房子”国家标准《住宅项目规范》，并于5月1日正式施行，“好房子”这一概念首次从政策倡导转变为具有强制约束力的国家标准。

  同时，从全国层面来看，自2023年末以来，全国多省市就已相继出台文件，针对新建住宅的建筑设计规范进行优化调整，支持高品质住宅开发建设。在同样产权面积下，通过优化计容标准来提升项目的实得面积和产品品质。

  一线城市中，广州、深圳、北京都已出台相关政策调整，其中广州于2023年11月最早出台《广州市建筑工程容积率计算办法》。2024年内，武汉、珠海、长沙、南宁、南京、成都、西安等重点城市也都先后更新规范，放宽套内空间和公共空间的容积率计算标准。

  2、套内空间：放宽阳台飘窗面积限制，鼓励空中花园和复式挑空（略）

  3、公共空间：架空层、风雨连廊、外墙装饰面计容标准调整优化（略）

  02

  各重点城市住宅品质快速提升

  销售表现总体优于旧规产品

  多个重点城市新规的实施为市场注入新的活力，推动了住宅产品的升级换代，同时也为房地产行业的高质量、可持续发展提供了清晰的指引。

  1、北京：中小户型产品最受益，得房率升至90%+

  （1）放宽阳台及起居室的设计限制、系统性优化公共空间

  北京住宅品质提升政策采取渐进式推进策略，从试点区域开始实施。北京2024年11月发布《高品质商品住宅设计导则（试行）》，从建筑设计规划、园林景观的功能区设置、外立面材质要求、架空层、风雨连廊、阳台及室内空间尺度、功能性要求及精装以及后期的运营维护等方面做出指引，鼓励新建住宅建造开敞阳台、屋顶花园、架空层、风雨连廊等设计。

  在此基础上，2025年2月，北京又发布《平原多点地区“好房子”规划管理技术要点（试行）》，进一步丰富完善政策内容，制定了制定了更为详尽的技术实施细则，并计划在平原多点地区即顺义区、大兴区、昌平区、房山区及亦庄新城率先实施，同时明确城市副中心通州区参照执行。

  新规对容积率计算规则进行了优化调整，重点放宽了对阳台及起居室的设计限制。在阳台设计方面，此前高层住宅建筑不得设置开敞式阳台，封闭式阳台也按室内面积计算容积率。如今，新规允许封闭/开敞阳台占比提升至套内10%（进深不超过1.8米），且这部分面积不计入容积率，同时还支持建造不计容的错层阳台。

  针对大面积产品，新规也做出突破。技术要点明确，套内面积超过140㎡的住宅，在起居室设置一定比例面积的挑空空间，只要符合要求，挑空部分也可以按其水平投影面积计算容积率。这些规定为住宅设计提供了更大的灵活性。

  新规还对社区公共空间品质作出系统性优化。明确规定符合标准的架空层和风雨连廊可不计入容积率、允许配建社区共享空间、鼓励采用更具质感的现代建筑材料、同时优化建筑高度管控，塑造丰富天际线，此外，新规还创新性地允许利用城市支路空间实现地块间互联互通。

  一系列政策的出台，标志着北京市住宅品质提升工作进入规范化、标准化的新阶段。

  （2）新规产品不局限于平原多点地区（略）

  （3）高赠送阳台、架空层、风雨连廊引领新规产品升级方向（略）

  （4）去化表现分化，地段价值仍是关键（略）

  2、广州：最早发布新规，累计已有70余个新规产品落地

  （1）广州最早发布新规，明确放宽容积率规范、改善住宅品质（略）

  （2）累计已有70余个新规产品落地，改善型四房占主导

  自2023年11月广州容积率新规发布后，截至2025年4月末，共已有70余个新规产品陆续亮相入市，多数位于天河、荔湾、黄埔、花都、番禺、海珠等区，以刚改及改善型项目为主。

  其中，2025年4月，广州全市有超过10个新规项目正式开盘。典型项目区域分布高度集中，海珠区以5个项目（占总量50%）领跑，覆盖琶洲（保利天奕）、南洲（绿城·馥香园）等城市更新重点板块；番禺区次之（2个项目），依托亚运城、华南板块区位优势承接外溢需求；天河、荔湾、南沙各1个项目，体现政策初期对核心区土地价值的聚焦。

  新规产品以超高层为主，占比约四成，如中交天翠32F、越秀江湾潮起37F，彰显出在土地资源稀缺背景下向立体化开发转型的趋势。与此同时，出现“高层+小高层”复合业态，如保利天奕24—32F高层配建16—17F小高层，探索差异化路径。纯小高层产品较为稀缺，仅占约三成。整体呈现低密稀缺、垂直开发为主的特征。

  户型结构分布方面，四房为绝对主力，占比59%，面积段约110-190㎡；三房占比35%，面积门槛下探至82㎡（招商林屿境）。值得关注的是，万科理想花地傲璟推出74㎡二房极刚需产品，填补了核心区上车盘的市场空白。

  （部分略）

  （3）以高实用率为核心优势，全面提升居住舒适度（略）

  （4）新规产品市场份额提升，去化率优于旧规产品

  新规产品逐步入市以来，市场份额占比提升迅速。2025年第一季度，广州新规产品成交已占全市新房成交的近两成。2025年4月，广州全市共有13个新规产品入市、共计17次推售。推货量达2726套，占到全市的60%；认购量752套，占全市73%。

  一方面，新规产品实用率更高，产品实用率多超过120%，部分项目高至130%。另一方面，新规产品的整体认购去化率水平也优于旧规产品。2025年4月，新规产品开盘当日平均去化率达27.6%，多个项目开盘当日去化率在35%以上，高于旧规产品的15.3%。

  如番禺区广州地铁·珑曜上城项目，凭借学校、地铁、商业配套齐全，以及低总价、低密度的新规产品获得较高关注，开盘去化超百套、去化率39%。又如海珠琶洲CBD的保利天奕项目，主打低密度、高舒适度的大平层产品，目标客群为改善型及高净值人群。产品实用率超120%，首开入市120-190㎡四房，当天认购也超百套、去化率37%。

  整体来看，2025年广州新规产品供应将继续迎来爆发，产品的升级迭代将有助于提升新房市场的吸引力，支撑市场维持热度。

  （部分略）

  3、深圳：放宽阳台、凸窗等尺度限制，但去化优势相对有限（略）

  4、成都：聚焦143㎡四房解锁创新生活场景，销售明显好于周边旧规产品

  （1）新规推动公摊面积优化、社区功能完善（略）

  （2）新规项目多位于主城区，聚焦四房户型（略）

  （3）得房率升至110%+、生活方式革新、高端体验下沉（部分略）

  高端元素下沉，140㎡做双全景舱、125㎡做双套房三卫、98㎡有独立家政间

  新规带来的另一个突出亮点是，可以将更高端产品的设计理念和功能配置复刻至改善甚至刚需产品中。

  澳南锦江序140㎡户型引入原本仅见于豪宅的双全景舱设计，客厅和主卧均三面采光。该户型外围一圈的赠送飘窗均可以拆除，使得各个空间的尺度更加开阔，整体空间利用率更高，同时，这种灵活的空间设计也为未来的空间改造提供了更多可能性。

  建筑外观是由曲面铝扣板材与转角弧形玻璃相结合的环幕式幕墙，不仅提升了整个建筑的美观度与科技感，更为客厅与主卧提供了270°的无遮挡视野。对于改善型购房者而言，这样的设计无疑带来了更高端的居住体验。

图：成都澳南锦江序140㎡户型

  对于面积更小的产品，赠送面积增加所带来的提升更为显著。以澳南锦江序125㎡户型为例，该户型实现了四房两厅三卫的双套房设计，即使是面积最小的房间也接近10㎡，作为卧室面积并不局促，这一配置在旧规下通常需要143㎡甚至更大户型才能实现，如今却在125㎡的户型中得以呈现，充分体现出新规的优势。

图：成都澳南锦江序125㎡户型

  蜀都万科锦上扬华的98㎡户型，融入多处飘窗和设备平台作为赠送面积，同时拥有三处半赠送区域，实现了三房两卫的实用布局。在此基础上，其中一处半赠送区域设计为独立家政间，进一步提升了户型的实用性和功能性。

图：成都蜀都万科锦上扬华98㎡户型

  （4）新规产品市场表现：去化表现明显优于周边旧规产品

  新规产品数次开盘多热销

  成都新规的实施为住宅产品带来了显著的升级与创新，新规产品的市场热度维持高位，大部分产品的去化表现亮眼。在成华区，监测的5个新规项目中，华润置地中环天宸4次开盘，首开当日去化率达90%，后续三次开盘均实现100%去化；招商锦城序、新希望D23风华、澳南锦江序、首开股份臻礼著均首开售罄。金牛区和武侯区的三个新规项目在6次开盘中，去化率也均保持在89%-100%的高位区间。

  新规产品持销期表现优于周边旧规竞品

  （部分略）

  5、南京：正式开启“四代宅”时代，挑空墅厅成为最大创新（略）

  6、武汉：分主远城区推进阳台及空中花园新规（略）

  7、重庆：政策逐次放宽四代宅限制条件，多维度实现产品创新

  （1）四代宅政策三次调整，限制条件逐步放宽（略）

  （2）前期多为120㎡以上改善户型，未来面积将趋小化（略）

  （3）规划融合山地特色、露台设计多样化、重视私密性

  融合独特山地特质于产品之中

  重庆第四代住宅产品充分融合山地城市特色，在设计中展现出独特的空间创造力。其中，联发观音桥作为重庆市新规实施后观音桥核心板块首个面市的四代宅产品，融合"垂直生态+城市再生"双逻辑，项目建成后将成为观音桥城市界面升级的核心载体。

  联发观音桥嘉和府整体地块向上抬高约20m，形成观音桥北拓区制高点，依托高地势，形成对两江四岸核心景观带的无遮挡视域覆盖，同时隔绝了周边的车流人流，形成了核心区域内的稀缺大中庭。与此同时，产品通过制高点定位，塑造观音桥北拓区的地标性建筑组团，使项目成为区域内的视觉锚点。这种因地制宜的设计手法了强化项目的高端属性。

图：重庆联发观音桥嘉和府意境图

  嘉和府依山就势，充分利用天然地形高差，社区主出入口设置在低处，通过垂直电梯联通住区，形成物理屏障隔离住区内外。约140米弧线打造星级酒店式归家入口延展面，约80m×28m门楼尺度横向延展面宽达普通住宅项目的2.5倍；顺应山地走势，打造约10000㎡的围合大中庭实现景观渐进式展开。

图：重庆联发观音桥嘉和府实景图

  露台设计多样化，南北错层最常见 

  重庆第四代住宅经过数次限制条件的放宽，在露台设计上呈现更加丰富多样的创新形态，其中最常见的方式为露台南北错层。 

  以联发观音桥嘉和府为例，嘉和府以Low-e玻璃幕墙、最高约0.55的高窗墙比、270°圆弧转角窗，实现了全方位、无死角的景观视野拓展；185户型约 6.3 米挑高、面积约 33㎡的空中庭院，结合室内大面积落地玻璃设计，增强室内外空间渗透，实现光照的优化配置与垂直生态立面的落地。

图：重庆联发观音桥嘉和府建筑意境图

  嘉和府推出建筑面积约125-185㎡四房，均为第四代住宅，平均得房率接近130%，相比同面积段传统住宅，赠送面积多出近50%。以185㎡户型为例，套内实得约207㎡，拓展面积约61㎡。

  该户型采用U型端厅+露台的设计，奇偶层的露台分别与端厅的南侧和北侧相连，均围绕客餐厅核心功能展开。户内三维动线系统实现分流：主人专属动线直达主卧套房，次代际生活动线独立连接次卧与老人房，公共活动动线直通LDKBG空间。这种设计有效平衡了多代际家庭的隐私与互动的双重需求。

图：重庆联发观音桥嘉和府185㎡奇数层户型

  （部分略）

  （4）去化表现分化，仍好于传统产品（略）

  8、西安：四代宅标准放宽，更多创意（略）

  03

       新规下的产品趋势与未来挑战

  1、新规下的产品趋势（略）

  2、新规面临的问题与挑战

  新规实施以来，高赠送率的新规产品已经成为吸引购房者的关键优势。然而，由于部分城市新规产品的赠送率过高，已经严重影响到旧规产品的销售，近期部分城市已出现针对新规产品监管的苗头。

  这背后主要有两方面的原因。一方面，新旧规产品之间矛盾凸显，由于新规产品过高的赠送面积，使得存量的旧规产品相对贬值，引发了已购房者的不满和大量的投诉。另一方面，新规设计中的一些问题也逐渐暴露，带来了潜在的安全隐患。例如，超高层建筑中的花池设计可能会对建筑结构安全和居民生活安全造成威胁；飘窗的拆改也可能影响建筑本身的稳定性。

  这些问题促使部分城市开始收紧新规产品的相关政策。例如，广州明确要求，飘窗必须外凸，不再允许通过内凹飘窗变相扩充室内面积，目前的0飘窗设计或将被全面叫停。广州高度超过40米的建筑，花池不再全赠送，需计入一半容积率，未来房企通过花池改造增加面积的做法也将受到一定限制。

  成都也是本轮新规产品创新的热点城市。但对新规产品的监管也在悄然收紧。成都新规要求全赠送和半赠送面积占建筑面积的板率不超过20%，但实际操作中，项目往往会超过这个比例，甚至有些项目到了40%。因此，根据成都最新出台的建筑工程验收规范，房企报建时的平面尺寸、板率、层高等都将纳入后期验收核查中，如果实测误差值过高，房企将可能被处罚。

  此外，福州作为最早开启四代宅建设探索的城市之一，如今也对相关政策进行了收紧，明确不再允许北向露台的规划。

  展望未来，新规产品的设计与监管收紧或将成为更多城市的普遍趋势，房企通过模糊处理增加赠送空间以吸引购房者的方式将难以为继。在政策方向的引导下，住宅产品的升级方向将不再局限于单纯追求更多的赠送面积，而是转向生活场景的优化、科技赋能的深化以及服务配套的完善等多维度的综合价值竞争。