物业管理费“降价潮”蔓延到了广东的一座三线城市。

  位于佛山市顺德区的容桂凤凰湾项目是一个大型社区，涵盖20个苑区，总户数超3万户，此前住宅洋房的物业费在2.5元/平方米/月至2.98元/平方米/月。5月份，该项目的物业公司——碧桂园服务开展了调整物业费的调研，提供了两个方案给业主选择，一是降价，二是维持原收费方案，物业公司提取一定比例的利润后全部返还给业主。

  7月3日，碧桂园服务相关人士对中国房地产报记者表示，容桂凤凰湾的所有苑区都通过了降价的方案，其中洋房的新收费标准为1.98元/平方米/月，自6月1日起执行。

  据统计，该小区的物业费平均下降了近3成，洋房业主的物业费最高降幅达到了34%，100平方米的房子，每年最多可节省1200元的支出。有业主认为在原服务标准不变的前提下，物业公司主动降价是好事，也有业主表示还需要观察降费之后的服务是否有变化。

  有数据显示，截至5月份，佛山市已有30个小区下调了物业费。

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  大型小区主动降物业费

  5月13日，容桂凤凰湾的主业收到一份来自物业公司的问卷调查，调研内容主要为物业服务费单价的调整。收费方案有两种，一是住宅洋房1.98元/平方米/月，二是维持原收费方案，在第三方审计的基础上，物业公司提取8%的利润后，全部返还给全体业主。问卷表中还有一个选项——经确认上述收费方案后，是否同意由碧桂园服务继续提供服务。

  从各苑区的调研结果来看，大部分业主都支持第一个收费方案。如，右里苑共有1993户，截至5月18日已收到1384户的调研问卷，同意方案一的业户1364户，建筑面积约15.17万平方米。方案一的同意户数和面积数已超出三分之二的法定比例，物业服务费自6月1日起按照方案一的1.98元/平方米/月执行。

  一位业主表示自己支持物业费降到1.98元/平方米/月，每月能省几十元很实在，方案二则涉及复杂的审计工作，普通业主很难评估，相对而言，还是实实在在的优惠比较好。

  除了洋房业主，公寓业主的物业费也同步下调。据了解，容桂凤凰湾的银涛苑、风情尚庭等组团为公寓产品，原物业费为4.2元/平方米/月，此次调整为3.4元/平方米/月。

  据业主介绍，此次降费的背景是该小区各苑区纷纷成立业委会，借前期物业服务合同到期的机会，与物业公司协商续签合同的条件。如，2024年7月，听涛苑成立业委会，几个月后向碧桂园服务发出询证函，提出新物业服务合同的续签价格范围是高层住宅物业管理费为1.8元/平方米/月至2元/平方米/月，碧桂园服务最后同意按2.8元/平方米/月收取，赠送0.6元/平方米/月（赠送部分用于：现金优惠、公共设施维护、大小中维修）的标准执行。

  今年4月份，听涛苑业委会召开业主大会，对是否续聘现有物业公司、按协商后的新物业费标准执行等议题进行表决。在投票期间，碧桂园服务主动向所有苑区的业主发出了这份问卷调查，表达了统一降物业费的意愿。

  碧桂园服务方面表示，调整物业费是基于市场经济形势不断变化，结合项目实际情况和业主需求，希望在成本与服务之间找到合适的平衡点。1.98元/平方米/月的定价，“综合考虑了小区运营成本，参考了周边同类型小区的物业费水平以及市场物价波动情况，力求在保障物业服务正常开展的同时，最大程度满足业主的经济承受能力和心理预期。”

  不过，也有业主认为目前容桂凤凰湾的服务价格只是相对合理，还有下降的空间。而碧桂园服务能否借此举顺利保盘，还要看各苑区业主大会的表决情况。

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  全市超30个小区降物业费

  容桂凤凰湾不是孤例，据佛山市业委会联谊会披露的数据，截至今年5月份，该市已有30个小区下调了物业费，幅度大部分在20%以上。其中，佳兆业金域花园的高层住宅物业费由2.49元/平方米/月降至1.8元/平方米/月，降幅27.7%。别墅及商业用房由4.98元/平方米/月降至2.31元/平方米/月，降幅达54%。

  6月份以来，还不断有新的小区加入降价队列。6月1日，电建洛悦华府物业服务中心发布了关于调整物业费的通知，透露该公司在5月下旬针对物业费收费标准开展调研，根据调研结果，将住宅物业服务费单价从3.2元/平方米/月调整至2.7元/平方米/月，自6月1日起执行。

  成功调降物业费的小区有一个共性，那就是业委会在其中发挥了重要作用。佳兆业金域花园业委会自2024年3月成立以来，多次与物业公司协商降低物业费，最初物业公司只同意2.35元/平方米/月，而业委会则坚持1.8元/平方米/月的底线，最终物业公司妥协。2025年1月，金域花园业主大会以97.53%的同意率表决通过新物业服务合同。

  今年佛山还有不少小区在积极成立业委会，推动物业费下调。2月份，云谷广场小区的业主宣布将搜集20%业主签名并发起业主大会投票表决物业费调整方案，5月份该小区就启动了业委会选举投票工作。业主表示，该小区目前的物业服务存在严重质价不符的问题，收费高服务低的矛盾突出，在经济下行的环境下，高昂物业费严重加重业主负担。据了解，该小区现行物业费标准为住宅3元/平方米/月，公寓4元/平方米/月，拟统一调整为2.38元/平方米/月。

  克而瑞物管的研究报告显示，2024年仅重庆、银川、青岛和武汉4座城市就有百余个项目实现了物业费下调，降幅在20%至35%。多数小区的降价通过友好协商达成，物业公司承诺降价不降服务标准，部分小区则通过更换物业公司的方式达成降低物业费的诉求。

  一些物业公司也抱着开放心态应对业主的降价诉求。如，万物云推出“弹性定价”模式，将物业费定价权部分交给业主。但作为物业公司的主要收入来源，物业费下调不可避免会对企业的盈利模式带来挑战。某大型物企内部人士对中国房地产报记者表示，降价最直接的影响是物业管理费收入减少，在维持原有服务标准的情况下，企业需重新优化成本结构，通过合理调整人员配置、优化采购渠道、加强设施设备维护管理等方式，降低运营成本，以确保物业服务工作的正常运转。

  并非所有业主都支持下调物业费。佛山某小区业主表示，降物业费长远来看对整个小区不利，数年后物业服务成本上升，可能只能靠降服务质量维持。

  中国社区发展协会社区环境和物业管理工作委员会专家李广友认为需理性看待物业费“降价潮”，因为物业管理非市场化定价的核心原因是业主组织缺失导致的谈判主体缺位，没有业委会的小区，业主无法有效参与定价，物业公司与开发商的关联关系又加剧了业主的不信任感。即使是有业委会的小区，由于业主对物业服务的专业性了解不足，定价协商过程也可能因需求差异而陷入僵局。要解决这些问题，应降低业委会成立门槛，提升业主的参与度和专业性，建立公开透明的成本披露机制和第三方评估体系，确保物业费与服务质量挂钩，增强业主信任。