现场竞价57轮，溢价46%，深圳今年第二块住宅地块由联发强势拿下。

  6月19日下午3点，深圳交易集团的22楼交易大厅在时隔5个月后，再次迎来住宅地块公开出让。位于深圳市龙华区的A817-0619宗地共吸引了8家房企报名竞拍，包括中铁置业、绿城、招商蛇口、龙华建设、厦门国贸、中能建、联发集团以及中海地产。

  最终，经过57轮、近半个小时的现场竞价，“深圳联粤房地产开发有限公司”以12.12亿元拿下地块，溢价率达46.6%，楼面地价约44559元/平方米。

  天眼查数据显示，深圳联粤房地产开发有限公司成立于2020年，为联发集团的全资附属公司。

  当日竞拍结束后，有其他参与竞拍的房企人员表示：“过程很激烈，结果也有点出乎意料。”

  联发如此强势拿下深圳住宅地块并不意外。当日出让的A817-0619宗地，与联发的在售项目联发臻著雅居直线距离仅约400米，换句话说，联发对于地块所在的片区以及市场并不陌生。

  更重要的是，联发臻著雅居已是联发集团在深圳的唯一在售住宅项目，于2023年开盘，目前已进入尾盘销售阶段，联发集团此次在深圳“补仓”土地的意图十分明显。

  该地块的规划容积率仅约2.5，是深圳近年来出让宅地中少有的低容积率地块，业内预计，地上建筑预计不超过30层。另一方面，从该地块的地形上看，整体呈三角形，则对开发商的开发设计能力也提出了一定要求。

  节奏加快 思路转变

  值得关注的是，5月份以来，深圳在住宅用地供应的节奏上明显加快，且供应思路也有了较大转变。

  最近一个月内，深圳接连挂牌出让了4宗居住用地，其中2宗位于龙华区，1宗位于光明区，1宗位于前海合作区。

  最新上架的1宗，是6月13日正式挂牌的前海合作区T201-0232居住地块，被称为“前海压箱底宅地”，土地面积仅8287.15平方米，是近两年来深圳公开出让过的面积最小的商品房宅地，拟于7月14日正式出让，价高者得。

  不仅如此，自今年4月以来，深圳通过调整用地性质，一口气释放了13宗纯粹的住宅用地，位于深圳各区域核心位置，其中寸土寸金的南山区便调整出了3宗住宅用地。

  这些住宅用地在调整前的用地性质，涵盖了商业性办公用地、交通设施用地、医疗卫生用地、一类工业用地甚至部分公共绿地。

  除了调整土地用途外，为吸引更多的房企参与竞拍，在居住用地的多项规划指标上，深圳也在不停做出优化和让步。

  今年4月，原定于4月30日出让的宝安区A002-0060宗地，在开拍前两天宣布中止出让，该地块起拍价为86.27亿元，是宝安区规划打造成“文旅商住综合体天花板”的黄金地块，挂牌出让后也一度被市场寄予厚望，或将成为“百亿元地块”。

  彼时，业内观点一致认为，尽管该地块所在位置一流，但商业规划占比高达51%，转让条件太苛刻，在深圳商业整体供应过剩的背景下，导致房企不敢贸然出手。

  5月底，中止出让的该地块迎来了规划调整方案的公示。

  调整后，地块商业面积占比大幅降低，反之，住宅用地面积提高至了地块面积近90%的比例，地块的主导功能也由原来的“商业服务业、居住”调整为“居住、商业服务业”，整体容积率由5.7同步降至3.7。

  有深圳开发商人士向中房君表示：“宝中黄金地块调规以后，对开发商而言吸引力更大，确定性更高，没有了后顾之忧。”

  “小而美”地块更受青睐

  2024年，深圳土地市场热度、成交量依旧呈现明显下降，与2023年成交了14宗住宅用地相比，深圳去年仅成交6宗居住用地，其中，1宗为深汕合作区的三类居住用地，5宗为二类居住用地。

  虽然供应量锐减，但去年深圳出让的地块整体质量较高，5宗住宅用地共卖出了超346亿元的总地价，平均一宗地块的成交价约70亿元，地块优质的同时门槛也相对更高。

  而自今年二季度开始，深圳在住宅用地供应上的思路开始有所转变，无论是在宅地的区位、大小、指标抑或是竞拍门槛上，都有了更多为房企“减负”的趋势。

  对此态势，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，“缩量提质”是房地产市场目前的核心策略，土地市场也不例外。深圳在总量控制下更注重优质地块供应，同时通过调整用地性质盘活存量资源。目前，房企投资更趋理性，城市核心的“小而美”地块更容易获得青睐。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，不仅是深圳，热点城市土地出让均呈现小型化、中心区，需求较为确定，且利润确定性也较强，有助于开发商拿地之后迅速开发迅速回笼资金，“市场变化太快，加上目前依旧是买方市场，项目之间竞争激烈，地块小对于房企来说，可以在短期内做出最优的规划设计，并且将项目迅速开发出来投入市场”。

  李宇嘉表示，也不仅是深圳，全国多个城市当前均通过调整土地用途、地块指标的方式，释放城市中心位置的优质住宅用地，一方面是通过调整规划匹配市场需求，另一方面也有城市之间土地市场分化内卷的因素。“目前各地供应的地块比较多，但拿地的仍旧是国企央企和少数民企，这个时候，就看哪个城市的土地供应更优质了，市场上并不缺地，但开发商聚焦的只会是确定性更高的投资标的。”

  对比二季度以来的全国土地拍卖市场，民企频繁现身核心城市拿地的现象也引发市场关注，但于深圳土地市场而言，从去年至今，成功出让的7宗住宅用地仍全部由央企国企竞得。

  机构指出，民营房企拿地的可持续性仍有待观察，从销售端来看，房企销售额仍处于下降通道，5月销售平淡，销售端压力或将继续向投资端传导，因此，民营房企的信心实质性提升，需要销售回暖的带动。