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2017中国房地产500强测评成果发布会

关于开展《2017中国房地产年鉴》编撰和征订工作的通知

测评联系方式

华北、东北、西北区 华东、华中区 华南、西南区
联系人:崔先生 联系人:汤女士 联系人:纪女士
电 话:010-88388926 电 话:021-60867538 电 话:0755-82869566
手 机:13901033418 手 机:13917999318 手 机:13713875123
传 真:010-88386228 传 真:021-60867123 传 真:0755-83013266
邮 箱:cuijinsong@cric.com 邮 箱:tangyuli@cric.com 邮 箱:yj.jixiaoying@cric.com

 

华北、东北、西北区(优采供应商) 华东、华中区(优采供应商) 华南、西南区(优采供应商)
联系人:贾玉鹏 联系人:钟建平 联系人:战鹏飞
电 话:010-68323566-8091 电 话:021-60867330 电 话:020-61073209
手 机:15901122453 手 机:13701851966 手 机:18502087108
传 真:010-88386228 传 真:021-60867123 传 真:020-61073288
邮 箱:zf.jiayupeng@cric.com 邮 箱:zhongjianping@cric.com 邮 箱:zhanpengfei@cric.com

测评指标体系和模型方法

中国房地产上市公司测评指标体系

研究对象

中国房地产上市公司测评研究对象按如下方式确定:

1、在上海、深圳、香港、新加坡、美国等地上市,且主要业务位于中国大陆地区;

2、上市公司中房地产业务收入占整个营业收入的比例超过50%;

3、上市公司中房地产业务收入占营业收入的比例虽小于50%,但房地产业务属于该上市公司第一主营业务。

指标体系

中国房地产开发企业测评从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面,采用了收入规模、开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、融资能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料营运能力、人力资源营运能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠等20个二级指标,包括房地产业务收入、租赁收入、房地产销售面积、投资性物业持有面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等53个三级指标全面衡量企业的综合实力。

模型方法

基于多指标评价的复杂性,房地产开发企业测评模型既要尽可能全面地将各类反映企业经营绩效的指标包括进去,同时又要避免引入过多重复信息,夸大某一指标的相对影响,因此中国房地产开发企业测评模型选取了业内公认的因子分析法、层次分析法(AHP)、功效系数法三种测评统计方法分别对企业数据进行测算,然后采用组合评价Borda法对三种方法加以综合,最后得出最终的排名得分,有效地解决了不同测评模型测算结果的不一致现象,从而保证了测评结论尽可能客观、公正、专业和科学。

数据来源

(1)纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告;

(2)国家统计局和各地统计局统计数据;

(3)CRIC咨询决策系统。克而瑞CRIC决策咨询系统是中国目前最全面、完整的房地产信息数据库之一;

(4)公开渠道信息资源。从任何公开第三方信息渠道取得的相关信息,中国房地产测评中心一直以来专门对国内活跃上市和非上市房地产企业的所有公开信息资料进行跟踪收集,经确认后,汇总、整理归档并录入中国房地产企业测评系统。

中国房地产测评系列研究成果

中国房地产测评中心是一家不以盈利为目的的专业测评机构,由中国房地产研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术中国有限公司五家单位发起成立。中国房地产测评中心以“科学、公正、客观、权威”为工作原则,坚持以科学的方法、公正的立场、客观的态度,对房地产企业进行研究,最后得出权威的结果。

[回顾]2016中国房地产上市公司测评成果发布会-全国合作媒体

官方网站:中房网 www.fangchan.com
      网络支持:新浪网、新浪乐居、新浪地产、地产人网
      战略首发媒体:经济观察报、中国证券报、21世纪经济报道、京华时报、北京晨报、 国际金融报、中国房地产报、参考消息·北京参考、上海证券报、解放日报、第一财经、南方都市报、CCTV、BTV、东方卫视、旅游卫视、文艺之声
      香港及境外发布:香港文汇报、中国日报、香港商报、新华社香港分社、新浪香港、大公报、头条日报、新报、信报、经济日报、都市日报、明报、东方日报、南华早报、成报、星岛日报、英文虎报、太阳日报、华尔街日报、联合报、民众时报、财经日报、新城财经台、ATV、TVB、One.TV、CR2、FinTV、财新、经济通、CBN、财华社、infocast、CRHK、aastocks、iMoney智富
      特别鸣谢:CCTV、新华社、中新社、路透社、彭博通讯社、福布斯、胡润
      联合发布媒体:每日经济新闻、中国经济时报、法制晚报、中国经营报、中华工商时报、北京晚报、北京青年报、华夏时报、新地产、楼市传媒、中国住房、城市开发、中国房地产业、新闻晨报、房地产时报、上海商报、东方早报、青年报、新民晚报、广州日报、南方都市报、深圳晚报、扬子晚报、沈阳晚报、哈尔滨日报、成都日报、重庆时报、武汉晚报、江南都市报、大连晚报、半岛都市报、云南信息报、上海教育电视台、上海卫视今日房产等

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[回顾]2016中国房地产上市公司测评成果发布会-领导致辞

苗乐如:上市房企如何在当前市场形势下发挥标杆作用
中国房地产业协会副会长 苗乐如
房地产上市公司,是房地产行业的风向标和中坚力量。通过开展测评研究工作,既能全面客观地评估房地产上市公司的综合实力,又能做好对新时期行业发展的指导工作,引领行业持续健康发展。借此机会,我对目前阶段的行业发展、以及房地产上市公司应该如何发挥好标杆作用,谈几点看法。[详细 ]

[回顾]2016中国房地产上市公司测评成果发布会-测评成果发布

丁祖昱:2016上市房企测评的新动向与新特点
中国房地产业测评中心主任、易居中国执行总裁 丁祖昱
房地产上市公司是在综合实力、盈利能力、抗风险能力、投资潜力和成长能力等方面具有较强行业代表性的企业集群,通过深入研究这一企业集群能够充分反映和折射出整个房地产行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向等方面的基本趋势。2016的测评与去年有一个很大的差异,各房企在2015年表现优秀,相关的各方面的数据都比之前有一个比较大的提升,所以有非常多的亮点。[详细]

[回顾]2016中国房地产上市公司测评成果发布会-主题演讲

[回顾]2016中国房地产上市公司测评成果发布会-上市房企高峰论坛

[回顾]2016中国房地产上市公司测评成果发布会-测评榜单

综合实力100强名单
排名 企业名称 排名 企业名称 排名 企业名称 排名 企业名称
1 万科         000002.SZ 26 建业地产         00832.HK 51 陆家嘴          600663.SH 76 银亿股份       000981.SZ
2 中国海外发展     00688.HK 27 蓝光发展         600466.SH 52 城投控股       600649.SH 77 华业资本         600240.SH
3 绿地控股       600606.SH 28 金隅股份       601992.SH 53 瑞安房地产            00272.HK 78 信达地产       600657.SH
4 恒大地产       03333.HK 29 荣盛发展       002146.SZ 54 仁恒置地             Z25.SG 79 明发集团           00846.HK
5 万达商业           03699.HK 30 首开股份       600376.SH 55 保利置业集团       00119.HK 80 新华联            000620.SZ
6 保利地产       600048.SH 31 上实城开           0563.HK 56 合景泰富         01813.HK 81 阳光100中国         02608.HK
7 华润置地           01109.HK 32 龙光地产             03380.HK 57 北京城建         600266.SH 82 光明地产         600708.SH
8 富力地产       02777.HK 33 泰禾集团         000732.SZ 58 中粮地产         000031.SZ 83 五矿建设           00230.HK
9 碧桂园            02007.HK 34 宝龙地产             01238.HK 59 滨江集团           002244.SZ 84 华远地产       600743.SH
10 华夏幸福       600340.SH 35 金融街          000402.SZ 60 华发股份         600325.SH 85 浦东金桥         600639.SH
11 世茂房地产      00813.HK 36 禹洲地产         01628.HK 61 苏宁环球         000718.SZ 86 莱蒙国际           03688.HK
12 招商蛇口      001979.SZ 37 华侨城          000069.SZ 62 新湖中宝         600208.SH 87 当代置业         01107.HK
13 龙湖地产       00960.HK 38 新世界中国        00917.HK 63 华南城                01668.HK 88 中洲控股         000042.SZ
14 金地集团       600383.SH 39 泛海控股       000046.SZ 64 SOHO中国      00410.HK 89 南京高科         600064.SH
15 融创中国         01918.HK 40 越秀地产           00123.HK 65 时代地产                 01233.HK 90 京投银泰         600683.SH
16 远洋地产         03377.HK 41 雅戈尔          600177.SH 66 张江高科       600895.SH 91 冠城大通         600067.SH
17 雅居乐地产        03383.HK 42 深圳控股         00604.HK 67 迪马股份       600565.SH 92 中锐地产            ACW.SG
18 金科股份       000656.SZ 43 景瑞控股         01862.HK 68 中国奥园           03883.HK 93 鲁商置业         600223.SH
19 新城控股         601155.SH 44 中骏置业         01966.HK 69 北辰实业         601588.SH 94 美好集团         000667.SZ
20 旭辉控股集团     00884.HK 45 合生创展集团         00754.HK 70 大名城          600094.SH 95 香江控股         600162.SH
21 绿城中国       03900.HK 46 建发股份       600153.SH 71 嘉华国际         00173.HK 96 中弘股份       000979.SZ
22 中国金茂             00817.HK 47 亿达中国         03639.HK 72 花样年控股      01777.HK 97 中华企业         600675.SH
23 中南建设         000961.SZ 48 沿海家园         01124.HK 73 福星股份       000926.SZ 98 顺发恒业       000631.SZ
24 阳光城          000671.SZ 49 中天城投         000540.SZ 74 国瑞置业         02329.HK 99 苏州高新         600736.SH
25 路劲基建         01098.HK 50 首创置业         02868.HK 75 卓尔发展         02098.HK 100 宋都股份       600077.SH

[回顾]2016中国房地产上市公司测评成果发布会-专项排行榜I

A、H股十强

[回顾]2016中国房地产上市公司测评成果发布会-专项排行榜II

  • 风险控制5强   发展速度5强   经营绩效5强 三角icon
  • 资本运营5强   创新能力5强   供应链上市公司三角icon
风险控制5强
企业名称 企业代码
1 中国海外发展 00688.HK
2 上实城开 0563.HK
3 中骏置业 01966.HK
4 路劲基建 01098.HK
5 中国金茂 00817.HK
发展速度5强
企业名称 企业代码
1 华夏幸福 600340.SH
2 深圳控股 00604.HK
3 美好集团 000667.SZ
4 宝龙地产 01238.HK
5 中洲控股 000042.SZ
经营绩效5强
企业名称 企业代码
1 阳光城 000671.SZ
2 绿地控股 600606.SH
3 禹洲地产 01628.HK
4 建业地产 00832.HK
5 当代置业 01107.HK

[回顾]2016中国房地产上市公司测评成果发布会-现场直击

上一张
2016中国房地产上市公司企业背景墙
下一张

[回顾]2016中国房地产上市公司测评成果发布会-颁奖现场

[回顾]2016中国房地产上市公司测评成果发布会-研究报告

  • 入榜企业分析三角icon
  • 资本市场表现三角icon
  • 运营规模分析三角icon
  • 抗风险能力分析三角icon
  • 盈利能力分析三角icon
  • 发展潜力分析三角icon
  • 经营效率分析三角icon
  • 社会责任分析三角icon
  • 创新能力分析三角icon

万科九年蝉联榜首,中海绿地位居前三
      根据2016中国房地产上市公司测评榜单显示,万科九年来蝉联榜首,中国海外发展和绿地控股位居三强。恒大地产、万达商业和保利地产分别居于第四到第六位,华润置地、富力地产、碧桂园和华夏幸福分列第七至十位。

      从核心测评指标来看,2015年上市房企总资产均值为586.18亿元,同比上升30.88%;房地产业务收入均值117.73亿元,同比增长22.95%;资产负债率均值同比上升1.87个百分点至67.62%;净负债率均值同比上升7.23个百分点至96.09%;净利润均值为15.94亿元,同比增加6.14%。

板块震荡估值回调,上市房企表现各异
      2015年,对于中国资本市场来说是跌宕起伏的一年,A股市场在强杠杆的作用下整体走出了过山车的行情。年内,沪深地产板块指数与大盘走势基本一致,以2015年12月31日收盘价计算,房地产行业指数年内大涨44.85%,同时期沪深300指数上涨5.58%。港股方面,恒生内地100指数年内累计下降10.61%,恒生地产指数则小幅下降1.93%。总体来看,在房地产宽松政策和市场强预期的作用下,上市房企表现整体强于大盘。

      年内,虽然房地产上市企业迎来估值修复性回升,资本市场对于房企的盈利能力和资产质量仍持保留态度。行业内盈利空间进一步受到挤压,房企估值水平亦有所下滑。整体来看,沪深上市房企估值水平仍领先于在港上市房企,但两者估值差异则呈现收缩趋势。
       市值表现方面,2015年,上市房企中市值达到千亿级的有7家,万科以停牌时2700亿位居第一,中国海外发展也超过2000亿。另外,万达商业、华润置地、保利地产及新上市的绿地控股、招商蛇口市值均超过千亿。

资产规模大幅增长,房产收入增速回升
     2015年,上市房企总资产均值为586.18亿元,同比上升30.88%;净资产均值为157.71亿元,同比上升23.44%;房地产业务收入均值为117.73亿元,同比上升22.95%。各项规模指标中,总资产均值增速和房地产业务收入均值同比增速分别上升7.46和18.96个百分点,都有所回升,净资产均值增速也基本保持平稳。

     总资产方面,2015年,沪深上市房企总资产均值为422.56亿,同比增长46.09%;在港上市房企总资产均值为880.21亿元,同比增长15.40%。房地产业务收入方面,2015年,沪深上市房企收入均值为84.72亿元,同比增长38.34%;在港上市房企收入均值177.05亿元,同比增长7.78%。
       总体看,2015年,在资产规模和房地产业务收入的绝对量上,在港上市房企仍大幅领先于沪深上市房企,在扩张速度上,在港上市房企由于基数较大增速略显平缓。

盈利能力止步不前,净利润率未见好转
      2015年,上市房企盈利能力绝对值指标仍延续了上升势头,但效率指标依然处于下滑态势。具体来看,上市房企净利润均值为15.94亿,同比增长6.14%,增幅较上年下降3.62个百分点;现金及现金等价物余额均值为76.63亿,同比增长42.87%,增幅较上年上升20.98个百分点。净资产收益率和总资产利润率均值两项指标继续下滑,仍处于自2009年以来的最低点,分别由上年的8.50%和4.00%下降至6.02%和2.94%。

      2015年,盈利增长型和盈利维持型企业数量保持平稳,分别占约5%和11%,二者合计占16%;盈利乏力型和盈利下滑型两类企业的占比分别约为47%和37%,合计占84%,更多的企业落入盈利下滑型中。
      从净利润额看,盈利增长型企业净利润均值由2014年的165.14亿元增长至177.92亿元,盈利下滑型企业亏损居多,净利润均值由2014年的-0.90亿元下滑至-2.54亿元。

销售回暖周转加快,库存延续承压趋势
      2015年,房地产市场虽然实现了较大的销售增速,但行业整体库存高企的现象并未发生实质性改善,上市房企的库存水平依然保持了两位数的增速。2015年,上市房企存货总额约5.88万亿元,企业存货均值约为300亿元,同比增长约25%。但另一方面,销售的回暖带动了存货周转率的回升,2015年末,上市房企存货周转率小幅上升0.01至0.37。

      从经营效率类型分布看,2015年约9%的上市房企为经营高效型企业,约13%的上市房企为经营平稳型企业,两者合计占比约为22%。与此同时,经营维持型和经营迟滞型企业占比则分别为32%和46%,合计较上年增加4个百分点。
      2015年,在土地和资金成本不断攀升而杠杆系数提升空间有限的背景下,万科、保利、中海、龙湖、华润、世茂、华夏幸福、恒大等企业,都将高周转策略作为提高回报率的途径,并成功的实现了周转与盈利的双平衡。

[回顾]2016中国房地产上市公司测评成果发布会-测评结论

1.房产市场整体稳定,政策分化分类调控
 2012-2016年国房景气指数走势

      2015年,中国经济维持中速增长,但下行压力有增无减。房地产行业依旧是被作为拉动经济增长的重要抓手,成为经济增长的“稳定器”。年内,受益于政策推动,房地产行业销售创下新高,全国商品房成交额87281亿元,同比增长14.4%。行业投资增速则持续探底,全国房地产开发投资95979亿元,比上年仅增长1.0%。住宅施工面积、房屋新开工面积和竣工面积则均呈现负增长。

      在市场整体显著复苏的同时,城市间成交热度分化也进一步凸显,“分类调控”成为2016年楼市主要调控原则。从各城市能级来看,一线城市和部分热点二线城市房价快速上涨,增加供应将是重点,同时一线城市限购政策仍将延续,以防止投资需求过快增长导致房价涨幅过高,如在房价上涨过快的深圳、上海、苏州、南京等地,地方政府针陆续出台了严格的限购及抑制投资性需求的政策。对于多数二线和三、四线城市,则以刺激需求、促进库存去化为主,加大住房公积金贷款支持力度、降低交易税费、税收优惠、鼓励农民进城购房等一系列政策全面铺开。

2.龙头房企转A发展,国资改革进程加速
2015年房地产企业回归A股策略途径

      2015年,中国资本市场保持了量化宽松的货币政策,年初A股在多重利好政策下走出一波大牛市行情。在此背景下,不少上市房企为寻求更高的估值,陆续选择回A发展。在估值更高的A股市场上市不仅能实现更可观的融资金额,同时也能获取更高的股权溢价。

      2015年,中国资本市场在震荡中探索前行。部分上市公司在转型和重组主题下,估值进一步得以提升。值得注意的是,在中国资本市场逐渐成熟的情况下,国资改革也逐步进入深水区。2015年9月13日,中共中央、国务院印发《关于深化国有企业改革的指导意见》,对深化国有企业改革作出了重大部署。9月24日,《国务院关于国有企业发展混合所有制经济的意见》发布,围绕国企改革的市场化重组正式开启。

3.险资结合融资宽松,并购整合竞争升级
上市房企市场策略方向
      2015年以来,国家不断出台各种降息降准政策,为市场提供了宽松的融资环境。与此同时,海外融资成本不断上升,汇率风险加剧,上市房企纷纷回归境内融资,融资规模大幅提高,融资成本则屡创新低。随着房地产市场的不断成熟,房地产行业的产融结合趋势已经越来越明显,通过房地产开发企业和保险公司的合作,在房地产开发、社区运营、多元化发展等多领域实现产业的协同发展。2015年,在资本市场上,险资与上市房企的结合已发展为一种新趋势。随着上市房企规模不断扩张及土地成本不断攀升,保险资金举牌上市房企受到市场持续关注。
      随着房地产快速增长期的结束,房地产企业的分化愈发明显,房地产行业的格局面临重构。在可预见范围内,龙头房企将继续并购扩张,中等房企保持稳健态势,部分中小型房企陆续退出房地产市场。大鱼吃小鱼,行业整合将全面铺开。
4.布局优化产品创新,多元战略促进发展
      在房地产土地市场竞争日益激烈的背景下,上市房企区域布局和拿地模式也在发生变化。区域分布方面,一线城市和核心二线城市市场热度不减,仍是上市房企布局的重点,三四线城市去库存压力仍存,房企布局较为谨慎。
      近年来,随着房地产开发模式逐步由“产品模式”向“平台模式”转变,上市房企不仅要考虑产品的诉求,而且要针对客户的生活需求进行广泛布局。另外,上市房企在多元化经营趋势明显加快。围绕“房地产+”进行纵横延伸,在金融、健康、教育、文化等不同业态进行多方探索。