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苗乐如会长分析当年房地产新形势

丁祖昱发布2017中国房地产上市公司测评研究成果

2017中国房地产上市公司测评研究报告

2017中国房地产500强测评成果发布会

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领导致辞

苗乐如:当前房地产市场的新形势与新阶段
中国房地产业协会副会长 苗乐如

中国房地产上市公司测评活动我们已经开展了十年,通过翔实的数据、科学的方法、公正的立场对房地产上市公司进行客观梳理和跟踪研究,使得我们测评研究成果的影响力日益增加,既全面客观地评估了上市房企的综合实力,又总结发掘了领先房企的先进经验,这对引领行业纵深发展,提升行业专业化水平,促进行业健康发展都助力颇多。借此机会,我就目前的行业态势和企业的发展谈三点看法: 第一,市场态势整体稳中向好,长效机制出台加快。 第二,充分认识房地产发展进入新阶段,积极应对市场分化新常态。 第三,把握机遇,创新发展。[详细]

2017中国房地产上市公司测评成果发布

丁祖昱:当前市场状况分析及2017中国上市房企测评研究分析
中国房地产测评中心主任、易居(中国)企业集团CEO 丁祖昱
中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办“2017中国房地产上市公司测评研究”工作,以翔实的数据、科学的方法、公正的立场对房地产上市公司进行客观梳理,在深度跟踪研究企业的基础上发布《2017中国房地产上市公司测评研究报告》,及2017年中国房地产上市公司排行榜,同时发布中国房地产上市公司单项榜,发掘行业中综合实力强、具有发展潜力的优秀房地产企业群体,从而引领行业向纵深发展,提升整个房地产业的专业化水平。[详细]

2017中国上市房企高峰论坛

2017中国房地产上市公司测评榜单

2017中国房地产上市公司综合实力100强

综合实力榜

2017中国房地产上市公司A股10强、H股10强

A、H股十强

2017中国房地产上市公司单项排行榜

  • 风险控制5强   发展速度5强   经营绩效5强 三角icon
  • 资本运营5强   创新能力5强   三角icon
风险控制5强
企业简称 企业代码
1 中国海外发展 00688.HK
2 中骏置业 01966.HK
3 上实城开 0563.HK
4 路劲基建 01098.HK
5 华润置地 01109.HK
发展速度5强
企业简称 企业代码
1 华夏幸福 600340.SH
2 瑞安房地产 00272.HK
3 朗诗绿色地产 00106.HK
4 绿景中国地产 00095.HK
5 中弘股份 000979.SZ
经营绩效5强
企业简称 企业代码
1 阳光城 000671.SZ
2 禹洲地产 01628.HK
3 景瑞控股 01862.HK
4 建业地产 00832.HK
5 雅居乐集团 03383.HK

2017中国房地产供应商上市公司单项榜

供应链上市公司综合实力五强
行业领域 企业简称 企业代码
家电 美的集团 000333.SZ
橱柜 欧派家居 603833.SH
厨房电器 老板电器 002508.SZ
防水材料 东方雨虹 002271.SZ
涂料 三棵树 603737.SH
供应链上市公司成长速度五强
行业领域 企业简称 企业代码
装饰设计 全筑股份 603030.SH
照明 欧普照明 603515.SH
管件管材 伟星新材 002372.SZ
厨房电器 华帝股份 002035.SZ
五金 坚朗五金 002791.SZ
供应链上市公司发展潜力五强
行业领域 企业简称 企业代码
防水 科顺防水 833761.OC
涂料 久诺股份 839611.OC
门窗 森鹰窗业 430483.OC
地板 扬子地板 430539.OC
保温 君旺股份 839584.OC

现场直击

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  1. 2017中国房地产上市公司测评成果发布会
  2. 2017中国上市房企高峰论坛即将启幕
2017中国房地产上市公司测评
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2017中国房地产上市公司测评研究报告

  • 入榜企业分析三角icon
  • 资本市场表现三角icon
  • 运营规模分析三角icon
  • 抗风险能力分析三角icon
  • 盈利能力分析三角icon
  • 发展潜力分析三角icon
  • 经营效率分析三角icon
  • 社会责任分析三角icon
  • 创新能力分析三角icon

万科十年蝉联榜首,中海恒大位居前三
      根据2017中国房地产上市公司测评榜单显示,万科十年来蝉联榜首,中国海外发展和中国恒大位居三强。碧桂园、保利地产和绿地控股分别居于第四到第六位,华夏幸福、富力地产、华润置地和融创中国分列第七至十位。

      从核心测评指标来看,2016年上市房企总资产均值为717.47亿元,同比上升22.40%;房地产业务收入均值147.20亿元,同比增长25.04%;资产负债率均值同比下降0.46个百分点至67.16%;净负债率均值同比下降11.53个百分点至84.56%;净利润均值为18.75亿元,同比增长17.58%。

地产板块弱于大盘,房企估值平稳下调
      2016年,A股市场呈现调整格局,地产板块与大盘走势基本一致,但总体表现欠佳。以2016年12月30日收盘价计算,沪深300指数全年累计下跌10.42%,房地产行业指数(申万)下跌17.05%,跑输大盘超过6个百分点;横向来看,地产板块全年收益在28个行业里排名第24位。港股方面,恒生内地100指数全年累计下跌1.29%,恒生地产指数则下跌3.06%。总体来看,上市房企表现弱于大盘。

      自2014年以来,沪深上市房企和在港上市房企估值差距持续收缩,但2016年沪深上市房企估值仍远高于在港上市房企。此外,两地房企估值水平同比上年各自均有下滑。具体来看,沪深上市房企市盈率与市净率均值分别为16.59倍和2.00倍,在港上市房企市盈率与市净率均值分别为7.52倍和0.99倍。
       市值表现方面,2016年末,上市房企中市值过千亿的有6家,其中,万科和中国海外发展市值均超过了2000亿元。

资产规模增速放缓,两成企业超过千亿
     2016年,上市房企总资产均值为717.47亿元,同比上升22.40%;净资产均值为174.77亿元,同比上升10.82%;房地产业务收入均值为147.20亿元,同比上升25.04%。各项规模指标中,总资产均值增速和净资产均值增速较上年分别下降8.48和12.61个百分点,房地产业务收入均值增速较上年小幅提升约2.09个百分点。

     总资产方面,2016年,在港上市房企在资产规模和房地产业务收入的绝对量上仍大幅领先于沪深上市房企,在扩张速度上,在港上市房企由于基数较大增速略显平缓。
       从上市房企总资产规模来看,总资产超过千亿的企业有39家,约占上市房企总量的20%,其中,超过万亿的企业有1家,为中国恒大,总资产达13508.68亿元。

业绩改善盈利普增,净利润率低位回升
      2016年,上市房企整体净资产收益率均值为6.79%,较2015年提升0.77个百分点;总资产利润率均值为3.98%,较2015年提升1.04个百分点,盈利效率指标结束了自2012年开始的连续4年下降趋势,实现低位回升。此外,上市房企盈利能力绝对值指标仍延续了上升势头,且增速有所回升。其中,上市房企净利润均值为18.75亿元,同比增长17.58%,增幅较上年提升11.44个百分点。

      上市房企盈利能力分布来看,除盈利下滑型企业数量明显下降以外,其他类型企业数量均有明显上升。
      从各类型企业盈利能力指标具体表现来看,盈利增长型企业净利润均值达145.84亿元,但净资产收益率均值由上年的17.33%小幅下滑至17.13%。另一方面,盈利下滑型企业数量虽然有明显下降,但净利润均值亏损情况更为严重,净利润均值由2015年的-2.54亿元进一步下降至-4.57亿元,同时净资产率和总资产利润率均值均为负数。

销售提升助力周转,存货聚集效应显现
      2016年,销售的回暖带动了房地产上市企业三大周转指标:总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率的小幅回升。2016年末,上市房企总资产周转率均值小幅上升0.02至0.23;流动资产周转率均值小幅上升0.02至0.30,而存货周转率均值为0.37。

      从经营效率类型分布看,2016年约16%的上市房企为经营高效型企业,约33%的上市房企为经营平稳型企业,两者合计占比约为49%,较上年增加25个百分点。
      从各类型上市房企表现来看,经营高效型企业存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均领先于行业平均水平,三项指标均值分别为0.68、0.54和0.39;经营平稳型企业三项周转率均值分别为0.45、0.36和0.27;经营迟滞型企业各项经营效率指标则远低于总体均值水平。

测评结论

1.政策不断加码扩围,销售整体保持高位
全国月度商品房销售及其同比增幅走势

      2016年,行业政策整体呈现出前宽后紧的态势,年内中央四提"抑制资产泡沫",不断为高烧的楼市降温预警。和中央表态相对应的,是地方政府"因城施策"调控政策的不断出台,限购限贷限价重回政策舞台中央。2017年至今,约有近19个一二线城市,26个三四线城市出台调控政策。

      尽管2016年下半年政策频出,但房地产市场仍旧量价齐升,销售创下历史新高,整体表现非常亮眼。全年实现商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%;商品房销售额117627亿元,增长34.8%。而2017年前4个月房地产开发投资、新开工、土地购置等指标向好,销售在调控之下同比增速回落,但整体市场并未出现"崩盘",商品房库存亦降至2015年以来新低。受制于限购、限贷政策持续发力,叠加严控供应,前4个月各城市市场持续分化,一线城市成交量前3个月同环比明显优于上年后在4月同、环比明显回落。天津、佛山、长沙、厦门等市成交在调控加码后,同样出现成交量高位回落。而不受限购、限贷政策影响的重庆、沈阳、常州等市成交量持续火热。此外,部分受益于棚户区改造、货币化安置等政策的中西部三四线城市成交同样表现亮眼。

2.险资追逐地产蓝筹,交叉持股合作共赢
部分上市房企下设保险公司情况

      自2014年起,A股市场出现了几波保险资金举牌个股的行情,地产股成为受青睐的板块之一。2016年以来的资产配置荒背景下,优质地产公司股权依然炙手可热,2017年一季报显示,A股共有25家上市房企前十大股东中有险资身影。

      在险资频频举牌房企之际,上市房企也在通过参与设立或收购方式进军保险业,险资与上市房企正在深度融合。保险公司与地产公司之间、地产公司与地产公司之间的交叉持股已成为行业级新现象。地产公司的整合必将带来行业集中度的提升,保险公司和地产公司的结合又带来了业务协同发展的契机,有利于实现多方共赢。

3.融资环境由松转紧,相机抉择适应周期
房地产市场周期企业策略应对
      2016年12月份中央经济工作会议“房子是用来住的,不是用来炒的”的定调,市场政策进入持续收紧状态中。房地产政策层面由松至紧,但行业全年整体而言维持较高的景气。从房地产开发资金来源看,2016年全国房地产开发企业到位资金14.42万亿,同比上年增长15.18%,比2015 年增速提高13个百分点。2017年一季度,限购的一二线城市需求不断外溢,加之三四线城市一直处于较为宽松的去库存背景中,使得新一轮的调控升级在 3 月再次开启。
      在调控常态化的政策背景下,信贷供给逐步收缩。货币流动性以及利率的边际宽松预期不再,房地产行业在去杠杆趋势下面临中期结构性调整。2017年,中央经济工作会议提出货币政策要“保持稳健中性”,并强调防控金融风险和抑制资产泡沫。房地产行业的信贷风险将受到重点防范,企业融资将进一步受限,房企的融资环境明显收窄。
4.库存分化资源整合,差异战略谋求突破
      2016年,去库存基调贯穿全年。房地产市场呈现新局面,政策环境也呈现新的变化。两会提出因城施策去库存,但随着热点城市房价、地价快速上涨,政策分化进一步显现。
      受益于2016年内整体宽松的政策环境,以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市销售呈现量价齐涨的态势。上市房企在热点城市布局带来良好的项目去化,催生了大量的补库存需要。进入2017年,尽管受“限购”“限贷”“限售”“限价”政策影响,但一线城市人口导入能力强以及强大的产业需求支撑,房地产市场依旧维持供不应求的基本格局。

2017中国优秀上市房企代表展示

测评指标体系和模型方法

中国房地产上市公司测评指标体系

研究对象

中国房地产上市公司测评研究对象按如下方式确定:

1、在上海、深圳、香港、新加坡、美国等地上市,且主要业务位于中国大陆地区;

2、上市公司中房地产业务收入占整个营业收入的比例超过50%;

3、上市公司中房地产业务收入占营业收入的比例虽小于50%,但房地产业务属于该上市公司第一或第二主营业务。

指标体系

中国房地产上市公司测评从运营规模、抗风险能力、盈利能力、发展潜力、经营效率、创新能力、社会责任、资本市场表现八大方面,采用收入规模、开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠、企业在资本市场运行情况等20个二级指标,采用房地产业务收入、租赁收入、房地产销售面积、持有型物业持有面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比、市盈率(PE)、市净率(PB)、每股收益(EPS)等42个三级指标来全面衡量房地产上市公司的综合实力。

模型方法

基于多指标评价的复杂性,房地产上市公司测评模型既要尽可能全面地将各类反映企业经营绩效的指标包括进去,同时又要避免引入过多重复信息,夸大某一指标的相对影响,因此中国房地产上市公司测评模型采取了主观评价和客观评价相结合的技术路线,选用了因子分析法(客观评价)、层次分析法(主观评价)以及功效系数法(客观评价)三种测评模型,对于这三种测评模型最后的结论采用了Borda组合评价法进行综合,有效地解决了不同测评模型测算结果的不一致现象,从而保证了测评结论尽可能客观、公正、专业和科学。

数据来源

(1)纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告;

(2)国家统计局和各地统计局统计年鉴、进度数据;

(3)CRIC咨询决策系统的房地产市场实时跟踪数据;

(4)经交叉证实的公开渠道信息资源。
  另外,基于沪深和香港会计准则方面差异、数据指标内涵、统计口径以及财务报表报告期间的不同等具体情况,测评研究中对大陆在港上市公司的数据统一进行了可比性修正,以便沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司能够在一致的基础上进行测评分析。另外对从事除房地产业务以外多种业务的上市企业根据其房地产业务收入占比进行了可比性修正。

中国房地产测评系列研究成果

中国房地产测评中心是一家不以盈利为目的的专业测评机构,由中国房地产研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术中国有限公司五家单位发起成立。中国房地产测评中心以“科学、公正、客观、权威”为工作原则,坚持以科学的方法、公正的立场、客观的态度,对房地产企业进行研究,最后得出权威的结果。