继北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳七城率先出台商品住房销售制度改革实施细则后，宁波、十堰、苏州、合肥近期相继跟进。截至10月25日，已有11个城市出台地方细则，政策落地范围进一步扩大。

  与此前七城相比，新四城在封顶预售、预售资金监管、现房销售等基本制度上延续了改革要求，但在土地款缴纳、存量项目过渡、分期开发和融资支持等方面，进一步细化了配套措施。

  从11城政策比较看，一个变化正在显现：现房销售改革的监管底线没有松动，但地方政府更加重视缓解房企资金压力、降低开发成本和提高项目运行效率。

  这种变化并非政策全面放宽。不同城市在销售监管、过渡安排和开发支持方面各有侧重，后续细则也并非所有条款都比首批城市宽松。

  01 从7城到11城

  政策底线一致，执行差异进一步扩大

  11城细则虽然出台时间不同，但总体遵循现房销售为方向、渐进推行的改革要求。新取得土地项目的预售门槛提高，预售资金监管强化，存量项目则根据土地取得、规划许可等节点分类处理。

  需要注意的是，地方细则对具体条款的表述并不完全相同。例如，合肥明确提出预售资金“全额、全过程监管”，苏州规定购房资金应全部存入资金监管账户，宁波细化了首付款、个人住房贷款等购房资金进入监管账户的要求，十堰则规定了相关资金账户管理安排。因此，不能将某一城市的具体措辞直接视为11城完全一致的执行口径。

  不同城市的政策差异，主要集中在过渡期安排、现房定金比例、土地款缴付期限及开发融资配套措施等方面。

  表1：11城现房销售实施细则核心条款对比

  注：过渡期仅适用于符合条件的项目，并非所有项目均可沿用原预售政策。"1+1年"指土地余款原则上一年内缴清，符合条件并履行程序后可延长。两年为允许的最长缴付期限，实际支付安排以适用规定及出让合同为准。前七城条款沿用此前七城比较研究口径。

  来源：克而瑞研究中心整理

  从11城对比看，至少有三方面变化值得关注。

  首先，土地款缴纳期限呈现更直接的宽松倾向。首批四个一线城市中，北京允许土地余款两年内缴清，上海、广州、深圳主要采用一年缴清、符合条件可延长一年的安排。近期宁波、十堰、苏州、合肥四城则均明确，土地余款最长可在两年内缴清，分期缴纳不计利息。

  其次，存量项目过渡安排更加细致。除普遍设置至2027年底的过渡路径外，宁波允许符合条件的历史遗留项目延长至2028年底，合肥对特定历史遗留项目单独作出规定，苏州则细化了部分取得规划许可证等项目的分类管理方式。十堰对部分历史遗留问题提出由相关部门另行研究，尚不能据此判断其具体处理条件。

  再次，政策支持进一步向开发建设环节延伸。新四城普遍提出分期开发、分期竣工验收、优化审批等措施，部分城市还涉及分户土地使用权抵押、开发贷款支持和配套建设标准调整。

  这些工具并非全部由新四城首创。广州、武汉、杭州等先行城市已作出相关探索。近期细则更多体现为开发端支持措施在不同城市间的延续和扩展。

  02 新四城各有侧重

  宁波重过渡、十堰降成本、苏州严监管、合肥促周转

  1. 宁波：历史遗留项目过渡期更长，企业销售方式保留选择空间

  宁波10月16日出台细则，在存量项目过渡和开发方式选择方面体现出一定灵活性。

  对2026年8月28日前已取得土地的历史遗留问题项目，经属地政府评估风险、确保按时交付、加强资金监管并履行备案程序后，2028年底前可按原有预售条件申请预售。这一安排与此前武汉、杭州针对特殊项目延长过渡期的做法相近。

  在销售方式上，宁波明确，新公告出让土地的项目优先选择现房销售；土地出让公告未明确销售方式的，由企业自主选择，鼓励实行现房销售。不过，企业选择预售仍须满足相应的预售条件，不能理解为放松封顶要求。

  宁波还允许以单栋为最小销售单位申请预售，要求申报批次内全部楼栋达到主体结构封顶，并支持符合条件的项目分期办理开发和销售手续。

  此外，宁波探索分户土地使用权抵押，优化分期缴纳土地款项目的审批流程，为开发融资和分期建设提供配套支持。

  宁波的特点，是在保留新制度基本要求的同时，尽量减少新老政策切换和项目整体开发对企业资金周转的影响。

  2. 十堰：开发成本减负更加直接，融资与审批同步优化

  十堰10月21日出台细则，突出特点是将销售制度改革与降低开发成本相结合。

  在土地款缴纳方面，十堰明确，首次缴纳比例不低于50%，余款可在出让合同签订后两年内缴清、不计利息。同时，土地款缴纳50%后可交地并办理不动产预告登记，为后续开发手续办理创造条件。

  在融资支持方面，对2026年8月28日前已签订开发贷款合同的相关存量预售项目，细则提出由主办银行与房地产开发企业充分协商，通过新增融资、贷款展期或调整还款计划等方式支持合理融资需求。具体融资安排仍须符合银行审批和风险管理要求，不能理解为企业自动获得新增贷款或展期资格。

  十堰还提出优化商品住房销售审批，推动销售方案与预售许可、现售备案同步申请、并联办理，并支持符合条件的项目分期分批竣工验收。

  值得关注的是，十堰进一步调整部分公建配套要求：对2026年8月28日（含）后签订出让合同的适用商品住宅用地，取消配建人才公寓；规划住宅计容面积小于15万平方米的，可不配建幼儿园。

  与土地款延期缴纳主要改善资金支付节奏不同，配套建设标准调整可能直接影响项目开发成本，对利润空间有限的项目具有更现实的意义。

  十堰细则体现出较强的项目可行性导向：既要落实新的销售制度，也要尽量避免开发成本和资金压力过大，影响企业继续投资建设。

  3. 苏州：销售监管保持严格，开发建设流程提高效率

  苏州10月23日出台细则，呈现出“监管较严、配套较细”的特点。

  在预售条件上，苏州要求申请预售的楼栋顶板及相关构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，由建设、勘察、设计、施工、监理五方出具签字盖章的验收记录，并经属地住建部门现场核查。

  这一要求同时包含书面验收和现场核查，封顶认定程序较为具体。

  在现房销售方面，苏州要求取得房屋首次登记后办理销售方案备案，销售房屋及土地不得存在抵押、查封等限制交易情形。现房定金原则上不超过总房价款的3%，低于近期其他三个城市的5%。

  但在开发支持方面，苏州也提供了较多便利。

  一是土地余款可在两年内缴清、不计利息；二是支持按照具备独立使用功能的最小单元分期竣工备案；三是推动带规划方案出让、拿地即开工和交房即办证。

  此外，对2026年8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证的存量预售项目，在符合原有资金监管和保函置换条件的情况下，苏州允许继续申请保函置换。该政策并非适用于所有预售项目。

  苏州说明，销售监管从严与开发端减负并不矛盾。地方政府可以在不降低交易安全标准的情况下，通过优化审批、建设和融资流程改善项目运行效率。

  4. 合肥：分期开发和销售衔接更加完整，融资配套同步推进

  合肥10月25日出台细则，重点在于提高开发建设、融资和销售之间的衔接效率。

  在过渡安排上，合肥对8月28日前已取得土地但尚未取得规划许可证的项目，设置了符合条件可在2027年底前沿用原预售条件的路径。

  对于历史遗留问题，合肥另行明确了特定适用范围：2026年8月28日前已取得土地、此后通过存量土地盘活利用方式重新签订土地出让合同的项目，经属地政府评估、确保按时交付并履行备案等程序后，可按规定沿用原预售条件，预售资金监管按照在途项目要求执行。这一安排不能扩大理解为所有历史遗留项目均可适用。

  在现房销售方面，合肥规定，项目完成竣工验收备案并具备交付条件后，可办理现房销售方案备案。与要求完成不动产首次登记后方可备案的部分城市相比，备案节点相对靠前。但这只是备案程序上的差异，不能据此推断其他登记及交易条件可以免除。

  开发建设方面，合肥支持土地余款两年内缴清、不计利息，并允许符合条件的项目分期开发。取得规划许可、办理相应预登记手续后，可按规定分期分栋办理已缴清土地款部分的商品住房销售手续。

  同时，合肥试点分户土地使用权集合设定抵押，优化全装修项目分阶段竣工备案，并推动交房即发证。

  合肥的政策重点，是通过分期开发、销售登记和融资抵押制度衔接，减少项目整体开发造成的资金沉淀。

  表2：近期四城关键政策差异对照

  注：表中"未直接规定"仅指本次比较的地方细则文本，不代表当地不存在其他适用规定。各项政策还须满足具体适用条件。

  来源：克而瑞研究中心整理

  03 后发细则哪里更宽松？

  主要在开发端，而非销售监管端

  从出台时间看，近期四城政策并不是全面放宽，而是在开发经营环节提供了更多弹性。

  第一，土地款缴纳由条件性延期，更多转向直接明确两年期限。

  在首批一线城市中，上海、广州、深圳主要采用土地余款一年内缴清、符合条件可延长一年的安排。近期四城均明确土地余款可在两年内缴清，且分期缴纳不计利息。

  这有助于降低企业拿地初期的资金支出压力，改善项目现金流安排。

  不过，土地款延期缴纳并不意味着土地成本本身下降，也不代表企业可以自动将余款平均分摊至24个月。实际缴款节点仍取决于具体合同约定。

  第二，分期开发、分栋验收和手续衔接受到更多重视。

  在预售门槛提高、现房销售逐步推进的制度环境下，开发企业需要承担更长建设周期内的资金占用，项目整体开发的资金压力相应增加。

  分期开发、分栋竣工验收，以及符合条件的已缴清土地款部分办理销售手续，有助于减少整个项目必须同步推进造成的资金占用。

  广州、武汉、杭州等城市此前已有相关探索，宁波、苏州、合肥等后续城市进一步将这些措施纳入地方细则。

  值得注意的是，分期竣工验收并不自动等于分批取得销售资格。具体销售仍须满足当地规划、登记、预售许可或现售备案等条件。

  第三，存量项目过渡安排更加细致。

  首批城市已普遍设置2027年底前的过渡路径，武汉、杭州还对部分特殊项目延长至2028年底。

  近期宁波继续采用历史遗留项目延长过渡期的安排，合肥针对通过存量土地盘活重新签订出让合同的特定项目设置适用路径，苏州则细化了部分取得规划许可证、已公告尚未取得土地等项目的分类处理方式。

  这些安排有助于减少政策切换对在途项目的影响，但通常仍以政府评估、确保按时交付、加强资金监管和履行备案程序为前提。

  与此同时，销售端并未呈现普遍放宽。

  例如，苏州封顶认定同时要求五方验收记录和现场核查，现房定金原则上不超过3%；合肥对现房销售房屋及土地的抵押、查封状态也有明确限制。

  因此，不能简单得出“后出台的城市监管更宽松”的结论。

  更准确的判断是：后续地方细则在开发端提供更多弹性，但销售监管与购房者权益保护仍保持基本约束。

  04 城市能级差异初步显现，但政策松紧不能简单按城市等级划分

  随着11城细则落地，城市能级之间的政策差异开始显现。不过，不同城市的具体政策组合还受到市场供求、在途项目状况和既有制度基础等因素影响。

  从目前样本看，一线城市相对重视销售规则、交易安全和资金监管标准的细化。北京对现房定金和封顶认定提出较严格要求，上海对部分过渡项目实行预售条件与资金监管分类处理，深圳明确现售房屋及土地不得存在抵押、查封等限制交易情形。

  但一线城市并非全面从严。北京允许土地余款两年内缴清，广州较早提出分期分栋办理相关许可、分户土地使用权抵押等支持措施。

  二线城市则更加重视资金周转与开发效率。武汉的保函置换、天津的超额度资金定向拨付、杭州的分期开发和预登记安排，以及宁波、合肥的开发融资配套，都体现出在统一监管要求下改善项目运行条件的取向。

  三线城市方面，本次纳入的苏州、十堰均支持土地款两年缴清和分期开发或验收，但两城的政策重点存在明显区别。

  苏州在封顶认定、现房定金等方面保持较严格要求，十堰则更突出配套建设减负、融资协调和审批优化。

  这说明，三线城市并不必然比一、二线城市监管宽松。不同城市即使面临相近的政策要求，也可能选择不同的执行组合。

  总体来看，一线城市更强调规则规范，二线城市积极探索资金与开发流程衔接，部分三线城市更加关注项目经济可行性。但这一差异仍属于11城样本的初步观察，不能直接推广为全国各能级城市的统一规律。

  05 政策落地的关键，正在从销售条件转向项目资金运行

  11城细则逐步落地，地方政府正在面对一个更加现实的问题：在预售门槛提高、资金监管强化，以及部分城市明确调整按揭放款节点的情况下，如何维持项目正常开发和资金周转？

  新四城的政策安排，正是围绕这一问题展开。

  土地款分期缴纳可以缓解前期资金支出压力，分期开发和验收能够提高项目建设安排的灵活性，分户土地使用权抵押及融资支持措施则有助于改善项目融资条件。

  但这些政策工具的实际效果仍存在边界。

  首先，土地款延期缴纳只是改变支付节奏，不能完全弥补销售回款后移可能造成的资金缺口。

  其次，分期开发能否真正改善现金流，还取决于分期项目能否独立建设、验收和销售，以及配套设施是否满足交付要求。

  再次，融资支持条款不等于银行实际授信。分户土地使用权抵押、保函置换等措施，还需要相应的登记、监管和金融机构审批条件配合。

  值得关注的是，主办银行制度正在成为项目资金管理的重要配套安排。

  近期宁波、十堰、苏州、合肥四城均涉及主办银行账户管理，但适用项目和具体要求并不完全一致。

  其中，苏州主要针对8月28日后签订开发贷款合同的项目，合肥针对8月28日后新签订借款合同的项目，十堰针对8月28日（含）后签订开发贷款合同的项目，并明确项目资金封闭运行、专款专用；宁波则强调开发企业与主办银行自主、双向选择。

  这些安排表明，地方政策不仅关注项目能否获得融资，也更加重视融资资金、销售回款和工程支出的账户管理与使用秩序。

  但主办银行管理并不等于所有城市、所有项目实行完全相同的封闭管理，更不能据此直接推断项目资金可以自由跨项目调拨。

  按揭放款节点同样值得关注，但必须区分城市和项目适用范围。

  宁波对2026年8月28日起取得预售许可证的项目、苏州对8月28日后取得预售许可证的项目，明确个人住房按揭贷款在竣工备案后发放，并按规定支付至监管账户。合肥、十堰本次比较的细则文本未直接规定相同节点。

  这意味着，对适用上述规定的项目而言，即使取得预售许可并实现销售，也不代表按揭资金能够立即回流。同时，首付款与按揭款的到账时间不同，资金进入监管账户后能否实际使用，还取决于当地监管支取条件。

  因此，评价地方细则能否真正缓解房企资金压力，不能只看土地款缴纳期限或融资支持条款，还需要将土地支付、开发贷款、销售首付款、按揭到账及监管资金使用条件结合起来分析。

  现房销售改革对开发企业的影响，正在从销售节点变化，进一步传导至项目开发节奏、资金安排和融资管理方式。

  06 结语

  政策底线没有松动，地方执行更加重视企业承受能力

  从最早七城到近期4城，现房销售改革地方细则呈现出两个并行趋势。

  一方面，封顶预售、资金监管、分类管理等制度要求持续落实，销售端的风险约束没有出现普遍放松。

  另一方面，土地款延期缴纳、分期开发、优化审批、融资支持等配套措施逐步增多，地方政府更加重视企业在新制度下的资金承受能力和项目开发可行性。

  这并不意味着现房销售改革方向发生变化，而是政策执行开始更加关注新制度与实际经营条件之间的衔接。

  对于开发企业而言，地方配套措施能够缓解部分资金压力，但不能完全抵消销售回款后移可能带来的影响。企业仍需重新安排项目开发周期、资金需求和融资计划。

  现房销售改革的下一阶段，值得关注的不只是更多城市出台细则，而是土地、融资、建设、销售和交付之间能否形成顺畅衔接。只有项目运行机制真正跑通，制度改革才能在保障购房者权益的同时，实现房地产市场的平稳过渡。