深圳现房销售政策细则落地，标志着“8·28”销售制度改革在七个核心城市形成实质性落地网络，预售门槛提升与现房销售优先导向已确立为共同底线，但各城市在定金上限、过渡期安排与资金释放机制上存在显著梯度差异。后续政策重心应从销售端管控转向土地供应端的成本降低等系列内容，以对冲预售收缩对中期供应的潜在冲击。

  一、七城细则落地形成示范效应，深圳补齐一线城市政策拼图

  截至2026年10月15日，已有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳七个城市先后出台落实“8·28”《关于完善商品住房销售制度的通知》的地方实施细则。从时间序列观察，北京于9月24日率先发布，上海、广州紧随其后，武汉于10月1日成为首个落地的二线城市，天津于10月10日跟进，杭州与深圳则于10月15日同日出台。深圳细则的发布意味着四个一线城市的地方版本已全部出齐，政策落地的城市层级从一线扩展至核心二线，形成了具有明确示范意义的政策集群。

  从框架结构看，七城文件普遍围绕预售管理、现房销售、主办银行制、融资支持、土地供应及市场监管等板块展开，总体逻辑高度趋同，均以2026年8月28日为界实行新老划断，体现了中央制度框架对地方细则的刚性约束。这一密集落地态势有助于稳定市场对销售制度改革方向的一致性预期，减少因地方执行节奏差异而引致的短期扰动。

  二、预售门槛与现房导向构成共同底线，定金比例呈现梯度分化

  七城细则在两条底线上保持高度一致：其一，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的须完成单体建筑主体结构封顶；其二，新出让土地项目优先选择现房销售。这一安排将预售资金监管的触发时点大幅后移，从制度源头压缩了期房交付风险敞口。然而，在现房销售定金管理这一关键配套参数上，各城市根据自身市场状况采取了差异化取值。下表汇总了主要城市的定金上限规定。

  其中，深圳3%的定金上限与上海持平，较北京1%更为灵活，较广州、天津、杭州的5%更为审慎。需要说明的是，不必过多解读定金比例的差异，这与各地因地制宜等因素有关。当然，柔性表述与硬性上限之间的执行弹性差异，可能在后续实际操作中带来不同的市场感受。

  三、土地款缴纳与开工衔接形成缓冲机制，但供应端配套仍待深化

  在预售条件收紧的同时，各城市普遍设置了土地出让价款分期缴纳的缓冲安排，以缓解房企前端资金压力。深圳规定首期款在出让合同签订之日起30个自然日内缴清，比例不低于全部土地出让价款的50%，余款原则上一年内缴清，特殊项目经集体决策后可延至两年，分期缴纳不计利息。杭州同样采用“50%首付、余款两年内缴清”的安排。天津、广州、上海则采用“1+1”模式，即余款一年内缴清、经程序可再延一年。更值得关注的是，深圳明确分期缴款项目可凭出让合同申请办理建设用地规划许可证与建设工程规划许可证，这一安排使企业在土地款尚未全额缴清时即可启动前期报建程序，有效缩短了拿地到开工的周期。

  从政策逻辑看，上述配套措施试图在销售端收紧与供应端激活之间建立对冲机制，使房企在预售回款后置的同时，前端资金占用压力得到边际缓解。但需要指出的是，分期缴纳与规划许可的衔接仅解决了程序性障碍，土地成本本身的绝对水平和未来的销售预期仍是决定企业拿地意愿的核心变量。后续政策若仅在缴款节奏上做文章，而不在土地定价机制上形成实质性改善，供应端的修复力度可能不及预期。

  四、后续关注：土地供应端的成本与条件优化是模式转型的关键变量

  综合七城细则的共性特征与差异化安排，当前销售制度改革的地方落地已基本完成“规定动作”，预售门槛提升与现房销售优先的制度框架初步确立。然而，销售端管控的收紧必然对房企的资金周转模型形成持续性压力；若土地供应端不能同步提供成本可控、开工条件成熟的优质地块，行业中期的供应弹性可能面临收缩风险。后续需要不断收集企业层面的反馈。

  从研究视角判断，后续政策观察窗口应重点关注三个维度：其一，各城市在后续供地中是否会在地块成本或开发约束方面进行优化，以降低土地投资成本。第二，各地反馈显示，若土地出让金未缴清，仍无法办理预售许可或开发贷。因此，土地出让金的延期缴付还需要一系列政策内容做支撑。第三，可适当关注杭州的政策表述，其在现房方面采取了自愿模式，更有助于稳定预期，促进制度有序推进。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进