本期重点政策

  1、深圳、杭州、宁波：销售制度改革细则落地，落实城市增至8个

  2、北京：出台提升住宅公共空间品质新政，抬板高度原则上不超过8米

  3、广东11部门出台老旧住房自主更新规程，八步流程、全体产权人一致同意

  4、山东：印发城市更新“十五五”规划，增量住房全部建成“好房子”

  5、岳阳：住房“以旧换新”方案落地，国企收旧＋2%购房补贴

  来源：深度智联Cowork生成。

  01

  本周政策概况

  2026年第41周（10月12日—10月18日），全国房地产政策呈“销售制度落地提速＋更新规则接续＋需求与存量两端工具下沉”特征。

  中央层面：10月13日，自然资源部办公厅印发《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》，推出六大类29个典型案例、覆盖19个省（区、市），明确“十五五”期间每年推出一版；中办、国办9月29日印发的《文化遗产保护传承“十五五”规划》本周公开全文，明确“先调查、后建设”“先考古、后出让”前置要求，并将历史文化保护线纳入国土空间规划“一张图”。两项文件均不直接作用于需求端，前者提供存量盘活工具与样板，后者抬高城市更新合规前置门槛。

  地方层面：深圳、杭州10月15日、宁波10月16日接续落地商品住房销售制度改革细则，落地城市增至8个，一线城市全部到位；北京出台提升住宅公共空间品质新政，明确抬板限高8米、社区入口大门与风雨连廊不计容；岳阳印发中心城区住房“以旧换新”方案，以国企收购旧房、居民补差价打通置换链条；公积金装修及物业费提取在长春、深圳、杭州接续落地；山东印发城市更新“十五五”规划，提出增量住房全部建成“好房子”并扩大公积金制度覆盖，广东11部门出台老旧住房自主更新试点指导意见，武汉启动危旧住房原拆原建试点并设置“双80%”申报、“双90%”签约门槛；金华公开征集专项债收回收购存量闲置土地。

  02

  政策热度分析

  本周政策热度仍处高位，延续“中央定方向、地方出细则”的格局，但政策重心已由“扩范围”转向“补链条”，四点结构变化值得关注。其一，销售制度改革由“制度设计”进入“规则执行”，本周细则落地节奏进一步加快、覆盖范围继续扩大，标准框架趋于统一，差异主要收敛于定金上限与在途项目过渡安排，个别城市在销售单元和历史遗留项目过渡上作出细化，制度增量从“扩围”转向“补细节”。其二，约束从产品端向出让端前移，中央保护前置要求与省级住房品质供地标准形成叠加，地方则以容积率激励引导产品端让利，政策呈“前端收紧、产品端让利”的双向调节，共同指向“好房子”这一统一标尺。其三，城市更新从“政策供给”转向“规则与资金落地”，省级统一规程、地方同意阈值阶梯、地方立法计划管理同步推进，更新由个案推动转为规则化管理，但落地节奏仍受地方财力与债务工具可得性的约束。其四，需求端工具与存量盘活形成闭环，国企收储置换、公积金提取扩面、专项债收储与案例模板分别从交易链条、持有成本、供给端发力，政策对成交的拉动方式正从“一次性刺激”转向“链条疏通”。

  来源：克而瑞研究中心整理。

  中央政策

  01

  自然资源部：印发《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》，六大类29个案例示范引领

  10月13日，自然资源部办公厅印发《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》（下称《2026版案例》），推出六大类共29个典型案例，集中展现各地以存量土地盘活支撑高质量发展的最新实践。与上一版相比，《2026版案例》不再局限于低效用地再开发，而是紧扣盘活存量土地和低效用地的关键环节，分为规划引领片区统筹、弹性管控便捷许可、多元收储整合提效、功能赋权资产增益、明晰产权激活动能、多措并举路径创新六个类别，涵盖全国19个省（区、市）。自然资源部明确，“十五五”期间将每年推出一版盘活存量土地和低效用地典型案例，涵盖低效用地再开发、存量闲置土地处置、节地技术和节地模式等不同类型。

  从案例内容看，制度创新集中在三个层面。产权处置层面，探索打破土地权属界线联合开发、并宗延期、分割转让、土地作价出资等路径，如福建晋江安踏5宗相邻工业用地并宗开发，容积率提至4.0、建筑面积由12万平方米增至32万平方米；审批服务层面，推行模拟审批、并联审批、告知承诺、“拿地即开工”；土地供应层面，创新弹性年期、自然资源组合供应、差别化地价。案例地域从东部沿海发达地区延伸至中西部、东北及边疆省份，从中心城市拓展到县城、镇村，改造主体覆盖政府、国企、民企、村集体与社会组织。

  案例集的政策价值不在新增优惠，而在把分散的地方试点转成可对照的“操作模板”，并以年度更新的方式形成制度积累。三个信号值得关注：一是“并宗开发＋年限延长”解决了相邻宗地剩余年限不一导致的连片开发障碍，为存量工业用地提容增效打开了口子；二是“带方案出让、模拟审批”压缩盘活周期，直接影响项目资金占用；三是案例体系与本周金华专项债收储、广东老旧住房原拆原建形成合力，说明存量盘活已从“号召”进入“有工具、有样板、有资金”的执行阶段。风险在于各地较依赖财政与国资平台承接，若土地估值持续下行，收储与再开发的成本收益平衡仍是难点。

  02

  中办、国办：印发《文化遗产保护传承“十五五”规划》，“先考古、后出让”嵌入供地与更新前端

  中共中央办公厅、国务院办公厅9月29日印发《文化遗产保护传承“十五五”规划》（下称《规划》），本周全文公开。《规划》提出推动制定文化遗产保护法、推动修订历史文化名城名镇名村保护条例，强化历史文化街区保护法制保障；强化空间规划管控，统筹划定历史文化保护线并纳入国土空间规划“一张图”，严格落实国土空间用途管制和规划许可制度。

  在城乡建设环节，《规划》明确落实“先调查、后建设”“先考古、后出让”的文物保护前置要求；实施历史文化名城、街区、村镇保护提升工程，采用微改造方式开展小规模、渐进式修缮，建立以居民为主体的保护实施机制，促进历史文化街区内文物建筑和历史建筑的合理利用。

  《规划》成文日期为9月29日，因本周公开全文而补录，其房地产相关性在于把保护要求嵌入了土地出让与城市更新两个前端环节。其一，“先考古、后出让”由部门规章层面的倡导上升为中央文件的明确要求，意味着涉及老城区、历史文化街区周边地块的出让流程将增加考古调查环节，出让前置周期与结果的不确定性同步上升，地方在年度供地计划编排上需预留缓冲。其二，历史文化保护线纳入国土空间规划“一张图”并严格落实用途管制，将直接约束老城区存量改造的开发强度与功能置换空间，保护线内以拆除重建方式实施更新的空间被显著压缩，传统‘大拆大建’路径不再具备普遍可行性。其三，“微改造＋居民主体”的实施机制，与本周广东、武汉推进的老旧住房自主更新、原拆原建在方法论上一致——城市更新正在统一转向小规模、渐进式、居民主导的路径，对开发企业而言，传统整片区开发的模式空间收窄，代建、运营与更新的轻资产能力将更具适配性。

  地方政策

  行政调控类政策

  03

  北京：出台提升住宅公共空间品质新政，抬板高度原则上不超过8米

  10月13日，北京市规划和自然资源委员会发布《关于提升住宅公共空间品质的意见》，自发布之日起在全市范围内试行，有效期两年。《意见》鼓励因地制宜开展抬板设计，抬板架空层可开展功能复合利用，设置除居住功能以外的停车、配套公服、市政设施、下沉庭院、邻里空间等，实现与抬板平台以上的居住功能的垂直混合；在满足相关标准和要求的情况下，可按一定比例设置商业服务业等经营性空间与非经营性空间，符合《划拨用地目录》规定的非经营性空间可按划拨方式供应，其余采用有偿方式供应。

  规划指标方面，《意见》明确社区入口大门可不计入项目容积率；利用风雨连廊与城市公共空间、轨道站点、公交站点、公园绿地等连通的项目，风雨连廊不计入项目容积率；抬板架空层在“招拍挂”文件、土地出让合同、确权登记证簿等中注记为“地上板下空间”，抬板平台以上的住宅不涉及地上板下空间的建筑面积分摊。尺度控制上，抬板平台高度含板上覆土原则上不超过8米，建筑高度仍从板下室外地坪正负零起算，板下空间在层高、通透性等满足规划要求的前提下不计入规划条件中的地上建筑规模；建筑层数从室外地坪以上起算、住宅层数从抬板平台以上起算；项目七层及以上可整体架空，七层以下小区因人口与配套规模有限、常规布局即可满足，一般不采用整体架空。景观与安全方面，鼓励采用下沉庭院、立体绿化、屋顶绿化、垂直绿化等方式增加社区绿色空间，沿街应设置面向城市行人的开放公共空间、不得设置连续大面积封闭墙体；开展抬板设计的建筑须满足结构荷载安全，消防车须可驶入抬板平台，并可将平台用作消防通道、消防扑救面。

  这是一份以规划设计手段提升住宅品质的技术性文件，指向当下住宅产品的两个痛点：一是地下空间成本高、利用率低，抬板设计把停车、公服、市政设施抬至半地下并叠加邻里空间，在不大幅增加成本的前提下扩充可经营与可服务空间；二是社区与城市割裂，允许入口大门与风雨连廊不计容，实质是给开发企业让出容积率，换取社区界面开放与慢行连通。政策以“意见”形式发布、有效期两年，说明仍属探索性安排，落地效果取决于规划审批口径的统一程度与消防、结构等配套标准的衔接。对房企而言，抬板设计为“好房子”产品提供了差异化抓手，但会推高结构与消防成本，是否计入容积率的细则将是项目测算的关键，值得在拿地阶段前置评估。

  04

  岳阳：落地住房“以旧换新”，国企收购旧房、居民补差价置换，配套2%购房补贴

  10月14日，湖南岳阳市房地产工作协调机制办公室印发《岳阳市中心城区住房“以旧换新”实施方案》（下称《方案》），自10月10日起执行，申报时限暂定1年。《方案》采用“评估定价、资金监管、差价补足”的收购置换模式：由第三方机构对旧房进行市场化评估定价，收购价款进入资金监管账户，居民以旧房评估价抵扣新房购房款、补足差额完成置换。收购主体明确为岳阳市城发安居置业有限公司、市城运乐居置业有限公司及各区属国有企业。

  配套政策方面，对参与“以旧换新”购买新房的家庭按新房价款给予2%购房补贴；出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，享受个人所得税退税；收购主体同步配套财政贴息、税费减免与信贷优惠。回收房屋由收购主体统筹运营，可转化为保障性租赁住房、人才房，或纳入城市更新储备房源。

  多数城市的“以旧换新”停留在中介联动、购房补贴的轻模式，岳阳给出的是一套重模式——引入地方国企作为收购主体并叠加财政、税费、信贷三重支持，实质是把二手房“挂牌卖不掉”的流动性问题转由国资承接。三点判断：其一，可行性取决于两个价格，旧房评估价能否被居民接受、收购后持有收益能否覆盖资金成本，而回收房源主要转化为保障性租赁住房，意味着租金回报率将成为整个模式的硬约束；其二，资金闭环压力集中在国企端，长期持有的可持续性依赖低成本融资与财政贴息的连续性，规模一旦放大即转为地方隐性债务风险，需关注收购总量与房源去化节奏；其三，模式本身的指向是对的——改善型需求的真实卡点在“卖旧”而非“买新”，相比直接给购房补贴，打通置换链条更贴近问题本源，对库存高企、二手房流动性弱的三四线城市具备复制参考价值，但复制的前提是地方国资具备承接能力与后续盘活渠道。

  05

  商品住房销售制度改革8城落地，深圳、杭州、宁波出台实施细则

  10月15日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自印发之日起施行；同日，杭州市住房保障和房产管理局、市规划和自然资源局、市建委、浙江金融监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》。至此，落实住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）的地方细则已达8个城市，北京、上海、广州、深圳四个一线城市全部到位，杭州、宁波、天津、武汉四个核心二线城市接续跟进。

  深圳细则明确六方面政策措施。预售管理方面，2026年8月28日后新公告出让土地的商品住房项目申请预售，单体建筑须完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交五方签章的主体结构分部工程质量验收记录；预售资金由区住房建设部门履行属地监管职责、市住房公积金管理中心承担日常监管事务。信贷端同步收紧，8月28日后取得预售许可证的项目须竣工备案后方可发放个人住房贷款（含公积金贷款），资金以受托支付方式划入监管账户。在途项目分类过渡：8月28日前已取得建设工程规划许可证的项目沿用旧规；已取得（含正在出让）土地使用权但未取得规划许可证的项目，经区政府研判无交付风险的，2027年12月31日前可按原预售条件执行；“三旧”改造历史遗留项目另行制定专项政策。土地端，分期缴纳出让价款首期不低于50%且在合同签订后30个自然日内缴清，余款原则上一年内缴清、特殊项目经集体决策可延至两年，出让价款全额缴清后方可办理土地首次登记、核发首批预售许可。

  杭州细则在框架上与京沪穗深一致，差异集中在开发端弹性：明确支持项目分期开发，8月28日后出让的住宅用地可分阶段办理建设工程规划许可、施工许可、预售许可与竣工验收备案，并可预编不动产登记单元号、凭房地预登记证明分栋办理已缴清地价部分的销售手续；全装修项目可按毛坯、室内装修两个阶段分别办理竣工备案。在途项目方面，8月28日前已拿地未取证项目，在确保交付并加强预售资金监管前提下，2027年底前可按原预售条件执行。

  10月16日，宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局、宁波金融监管局联合发布实施意见，自发布之日起施行，共七个方面。预售管理上，“8·28”后新公告出让土地项目实行预售的，可以楼幢（栋）为最小销售单位，但该预售批次的全部楼幢（栋）工程形象进度均须达到单体建筑主体结构封顶，预售首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入监管账户，项目完成竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后方可申请解除监管；8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款）。在途项目分三类：8月28日前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的按原有政策执行；已取得土地使用权但未取证、以及“8·28”前已发布出让公告但之后取得土地使用权的项目，原则上按新规执行，各区（县、市）人民政府能确保按时建成交付并经备案的，2027年底前可按原预售条件申请预售（市区涉及宁麓置地鄞州中河、建发海曙联丰路、开投蓝城镇海老城3个项目）；历史遗留问题项目经区政府评估风险、报市住建部门备案后，2028年底前可按原有预售条件申请预售。现房销售上，“8·28”后新公告出让土地优先选择现房销售，出让公告未明确销售方式的由企业自主选择并鼓励现房销售；实行现房销售的项目应在竣备并取得不动产首次登记证后对外销售，实行定金制销售的可在取得施工许可证后收取定金、金额不高于房屋总价的5%，并存入现房销售定金监管账户。此外，宁波在不动产登记上推行“交房即交证”，探索按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记、按套设定国有建设用地使用权益并编制不动产单元代码，并按毛坯、室内装修两阶段办理全装修项目竣工备案。

  表：8城商品住房销售制度改革实施细则要点对比

  来源：各市住房城乡建设、规划自然资源部门，克而瑞研究中心整理。

  8城落地标志着销售制度改革从“制度设计”进入“规则执行”阶段，四点判断。第一，规则已高度收敛为标准件——8月28日分界、封顶预售、资金全额全过程监管、主办银行制、现房优先，差异项仅剩定金上限（京1%、沪深3%、穗汉津杭5%）与在途项目过渡口径，房企无需再按城市逐一试探，可按统一框架重排投资与现金流模型。第二，实质约束是资金占用周期拉长：封顶预售叠加现房优先、地价首期50%且与预售资格挂钩，项目从拿地到回款的周期与资金峰值显著抬升，高周转、高杠杆模式的容错空间被进一步压缩，自有资金实力与融资成本将成为拿地能力的核心变量。第三，过渡窗口明确但有限：多数城市给到2027年底，深圳对“三旧”项目另设通道，杭州、宁波对历史遗留项目延长至2028年底，短期供应收缩幅度可控，但2028年后在途项目集中到期，供应节奏可能出现阶段性切换，值得作为中期风险点跟踪。第四，制度设计出现双向性——对房企是资金与工期约束，对购房人则是风险减负：按揭发放时点由主体结顶后移至竣工备案，意味着购房人月供起算可延后一至两年，叠加定金上限与资金全额监管，交付风险显著下降；这一“企业端收紧、居民端让利”的组合，是评估本轮改革对成交影响的必要前提，不宜简单判定为全面利空。

  06

  杭州出台高质量发展配套通知，涉房审批提速、公积金支持与土地供应优化并进

  10月15日，杭州市城乡建设管理高质量推进领导小组办公室发布《关于推动我市房地产高质量发展的通知》，从优化土地供应、优化涉房政务服务、强化公积金支持、促进住房消费、规范市场秩序五个方面推出举措，自发布之日起施行。土地供应方面，除出让公告中明确实行现房销售的项目外，开发企业可自主选择预售或现房销售；深化新模式下商品住宅用地地价评估技术论证，科学合理确定出让起始价；受让方足额缴纳不低于50%出让价款后可按程序办理交地。

  涉房政务服务方面，《通知》明确企业拿地后除自身原因外15天内完成规划方案联审并启动方案公示，实施分阶段颁发施工许可证、建设项目开工“一件事”等改革；项目土建施工完成且符合建设工程规划许可内容的，可先办理竣工规划核实、土地复核验收延后至竣工备案前完成；整合地籍调查与房产测绘成果，实现“最多测一次”。住房消费方面，鼓励各区、县（市）因地制宜出台购房补贴、以旧换新政策，市级给予资金补助，并依托“购房一件事”实现水电燃气线上联合开户。此外，《通知》提出探索新建商品住房项目前期物业服务收费实行市场调节价试点。

  杭州这份文件与同日发布的销售制度改革实施细则构成配套：实施细则管“怎么卖”，高质量发展通知管“怎么快建、怎么好卖”。15天完成方案联审、分阶段施工许可、先核实后复核、最多测一次，四项措施直指房企在审批环节的时间成本，本质上是用行政效率对冲销售端资金占用周期拉长带来的压力。前期物业服务收费探索市场调节价，则是在“好房子”导向下把定价权归还市场，对物业服务品质分化有指向意义。购房补贴部分仅作原则性授权、由区县自主出资、市级补助，实际力度取决于各区财政，短期对成交的拉动有限。

  住房金融类政策

  07

  住房公积金制度红利加速释放：长春、深圳、杭州接续放宽装修及物业费提取

  10月12日，长春市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》，明确支持提取住房公积金装修自住住房等举措；10月14日，深圳市住房公积金中心就《关于支持装修住房提取住房公积金等有关事项的通知（征求意见稿）》公开征求意见，拟新增装修自住住房与支付自住住房物业费两种提取情形，装修提取额度不超过25万元，并阶段性提高租房提取额度标准；10月15日，杭州明确装修提取最高不超过25万元，取得不动产权证满15年的自住住房进行适老化改造、翻新装修的，可按1000元/平方米定额标准和房屋面积核定提取总额，无需提供增值税发票和装修合同。

  从新《条例》施行以来各地已落地口径看，装修提取额度按当地房价与存量住房特征分档设置，上限区间为10万元至30万元，整体与各地房价水平和住房存量特征基本匹配。

  公积金制度正在从“购房专用工具”转向“全周期居住账户”，本轮扩面有三点值得关注。一是提取用途从购房、还贷延伸至装修、物业费、契税、住宅专项维修资金乃至采暖费与车位管理费，直接对应居民住房需求从“买房”向“养房、修房”迁移的现实，也与存量时代住房更新改造的资金需求相匹配。二是“定额＋免票”设计降低了实操门槛：杭州对房龄15年以上老房按面积定额提取、无需发票合同，实质是把适老化改造纳入公积金支持范围，对老旧住房改造的落地效率有直接帮助。三是频次与监管同步收紧，多数城市要求取得不动产权证满6个月、再次申请间隔10年，并明确违规提取将纳入全国信用信息共享平台联合惩戒，制度扩面与风险防控并行。对市场而言，公积金提取释放的是存量住房的改善性支出能力，对装修、家居、适老化改造等后周期消费的拉动作用，可能大于对新建商品住宅成交的直接刺激。

  存量更新及住房保障类政策

  08

  山东印发城市更新“十五五”规划，“好房子”标准前移至新出让宅地

  10月12日，山东省人民政府印发《山东省城市更新“十五五”规划》（鲁政发〔2026〕13号，下称《规划》），依据《城市更新“十五五”规划》和《山东省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》制定，提出到2030年可持续的城市更新体制机制和政策体系逐步完善、城市开发建设方式加快转型，并从创新驱动、改善人居环境、绿色转型、筑牢安全底线、赓续历史文脉、强化智慧支撑、完善政策制度、组织实施八个方面作出部署。

  住房制度方面，《规划》明确加快构建房地产发展新模式，建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，引导房地产企业转型参与城市更新；深化住房公积金制度改革，优化提取使用场景、精准适配缴存人全生命周期住房需求，将更多灵活就业人员、新就业形态劳动者群体纳入制度覆盖范围。房屋品质方面，实施房屋品质提升工程，标准、设计、用材、建造、验收、运维各环节同步发力，增量住房全部建成“好房子”，老旧住房系统推进功能性改造和品质升级，设区的市中心城区新出让住宅用地原则上不低于山东省高品质住宅建设标准要求建设；在350个社区实施完整社区建设改造。存量盘活与安全保障方面，提出完善已出让未动工土地、在建项目等存量资产盘活机制，鼓励以市场化方式推动老旧厂区更新；支持老旧住房自主更新、原拆原建，优先支持资源枯竭城市改造，实施城镇预制板房屋治理改造行动，加快消除城市住房安全隐患。

  山东是人口与经济大省中较早印发省级城市更新“十五五”专项规划的一个，其信号意义大于具体项目意义，三点值得关注。其一，“好房子”首次被绑定到供地端——增量住房全部建成“好房子”叠加“设区市中心城区新出让住宅用地原则上不低于省高品质住宅建设标准”，意味着好房子从产品端口号转为土地出让的准入条件，将系统抬高新出让地块的建造标准与开发成本，并可能拉大高低能级城市之间的产品与价差分层。其二，公积金制度向灵活就业人员扩面被写入省级规划，与本周长春、深圳、杭州落地装修及物业费提取属于同一条政策链，制度目标正从“职工购房互助”转向“覆盖全群体的居住账户”。其三，规划把“已出让未动工土地、在建项目”纳入存量资产盘活机制，与本期自然资源部典型案例集、金华专项债收储指向同一问题，说明省级“十五五”规划正在成为承接中央存量盘活要求的落地载体，后续可跟踪各省在收储规模与资金来源上的具体安排。

  09

  广东：11部门印发《关于推进城镇老旧住房自主更新试点工作的指导意见》，明确八步工作流程

  10月13日，广东省住房和城乡建设厅会同省自然资源厅等11个部门印发《关于推进城镇老旧住房自主更新试点工作的指导意见》（下称《指导意见》），鼓励产权所有人对老旧住房进行自主更新、原拆原建，探索城市更新新路径、新模式。

  更新对象方面，《指导意见》明确四类情形：经鉴定危险等级为B级、C级和D级，或评定为严重损坏房、危险房；无独立厨房、卫生间等非成套住宅且使用功能不齐全、配套设施不完善；砖木结构房屋且建筑结构差，影响居住安全及生活品质；历史上使用未经处理海砂建造的房屋及预制板房，存在严重安全隐患且缺乏维修加固价值。支持政策方面，可依据详细规划适度增加建筑面积、增配服务设施；周边零星用地经论证不具备单独供地条件的，可按划拨或协议有偿使用土地的有关规定纳入项目一并实施；受客观历史条件限制无法满足现行建筑间距、建筑退距、日照标准、绿地率等要求的，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新；消防安全经特殊消防设计专家评审后，可按不低于原建造时实施的标准进行更新。工作流程明确八步：划定试点范围、产权所有人提交申请、属地审核纳入试点计划、产权所有人依法表决确定实施主体、编制实施方案、全体产权所有人一致同意后报审查、开展施工建设、竣工验收与不动产登记。

  广东是全国老旧住房存量规模最大的省份之一，《指导意见》的样本价值在于把此前分散在各地市的自主更新做法上升为省级统一规程，并打通两条最难的通道。一是规划与消防的“不低于现状”底线，直面老旧住房受原有格局限制、按现行规范无法整改的死结，使一批此前“改不了”的房屋进入可实施范围；二是表决机制采用“全体产权所有人一致同意”的强一致口径，与佛山、武汉等地的三分之二、80%门槛相比更为严格，实施确定性高但启动难度大，预计实际落地将以产权集中、单栋更新为主。文件同时提出金融、资金、税收与国企参与等支持政策，但未给出具体额度与工具，后续配套办法将是政策成效的关键变量。

  10

  武汉：印发危旧住房自主更新原拆原建试点通知，“双80%”同意可申报

  10月15日，武汉市召开全市城市更新工作推进会，发布《关于推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知》，明确适用范围、工作流程与支持政策。适用于武汉市行政区域内国有土地上、符合国土空间详细规划，且符合三类条件之一的房屋：小区部分房屋出现主要承重构件损坏，被鉴定为C级或D级危房、需整体拆除的；无独立厨房、卫生间等非成套住房，影响居住功能的；80%以上面积的建筑建成时间超过25年、确需改造改善居住条件的。纳入项目范围的房屋须确保土地、房屋权利清晰合法无争议，原则上已办理不动产登记。

  流程方面，试点项目范围内业主可成立联合社或自主更新委员会，负责居民意愿征集、协议签订、报批报建和房屋分配；经专有部分面积占80%以上且人数占比80%以上的业主同意后，可向属地街道申请、经区人民政府同意后报市住房和城市更新部门纳入试点；由联合社依规委托有相应资质的单位作为项目实施主体并组织业主签订协议，签约比例达专有部分面积90%以上且人数占比90%以上后，方可启动规划、建设审批手续，未达到比例的自动终止。除法律法规规定排危抢险外，实施拆除须经全体业主同意。重建标准上，原则上按不增加户数、不改变原建筑用途、不突破用地红线的标准实施，可适当增设公共活动空间和公共服务配套设施；为满足《住宅项目规范》关于厨厕面积的标准并补充必要的市政、公共服务与公共安全设施，可适当增加建筑规模、无需办理重新供地手续，地上建筑规模增量原则上不超过原不动产权证登记地上建筑面积的30%。

  武汉方案的核心价值在于给出了一套可操作的“同意阈值阶梯”：申报门槛“双80%”、启动门槛“双90%”、拆除门槛“全体同意”，三个台阶分别对应纳入试点、启动审批与实施拆除，既避免少数业主一票否决导致项目无法启动，也用高门槛保障了实施阶段的确定性。30%的建筑面积增量上限，实质是用“不增户数、可增面积”的方式解决《住宅项目规范》下厨厕面积不达标房屋的改造合规问题，同时为增设电梯、公共服务设施留出空间，是不增供地指标条件下提升居住品质的可行路径。需要关注的是，“拆除须全体业主同意”在实践中仍可能成为项目推进的卡点，预计首批试点将集中在产权单一、权属清晰的单位家属院类项目。

  城市规划及土地利用类政策

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  金华公开征集专项债收储存量闲置土地，已供未动住宅商服用地优先

  10月12日，金华市自然资源和规划局发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的征集公告》，依据《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号）精神，面向社会征集意向纳入收回收购范围的存量闲置土地，征集时间为2026年10月12日至10月22日，范围为金华市本级。征集对象包括：企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地（优先），进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分。申报要求土地权属清晰、无纠纷，抵押质押地块须征得相关单位同意，已取得各类债券资金的地块不纳入公开征集范围。市局将结合土地市场动态监测与监管系统存量闲置土地清单，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报运用地方政府专项债券资金。

  这是存量闲置土地收储链条中一个具体而典型的“入口环节”，价值在于把政策文件转化为可申报的操作界面。三点观察：一是收储范围明确优先指向“已供应未动工的住宅与商服用地”，直指过去几年地方出让但未开发的地块，是化解存量库存与稳定土地市场预期的直接手段；二是申报条件对权属与债券叠加作出严格限定，说明地方对专项债资金使用的合规边界趋于审慎，避免重复融资；三是本轮收储的核心变量仍是价格——公告未披露收地基础价格的确定机制，而按照既有政策口径，收回收购价格需相较企业土地成本“就低确定”，在土地市场下行周期中，企业与政府在价格上的分歧是收储能否落地的最大不确定性。若收储规模与价格能够达成，对缓解房企资金压力、缩减无效供应有正面作用。