[中房研协]上海第三批集中土拍落幕,35宗地块全部成功出让

2022-09-30 11:49:20来源:中房网

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  • 城市:上海
  • 发布时间:2022-09-30
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:中房研协

  热点聚焦

  9月27日,上海第三批集中供地拍卖落下帷幕。在为期3日的土拍活动中,挂牌的35宗地块(包含城中村改造地块4宗)全部完成出让,总成交额为1053.8亿元,总出让面积约184.87万平方米,起始总价为1030.45亿元。成交地块中,24宗地块底价成交,底价成交的比例接近七成;11宗地块溢价成交,平均溢价率为2.27%。溢价成交的地块中,有8宗触及中止价进入“一次报价”阶段后成交,有3宗地块有溢价但未达到中止价。

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  热点评析

  调整和优化土拍规则,提高房企参拍积极性

  开拍前夕,上海优化了本批次地块的竞买规则,进一步调整了随机值细则。根据新的规则,一次书面报价结束后,相同报价的竞买人需修改报价直至无重复报价。若有效报价数在三个至五个之间,系统会触发相应数量的“随机值”,使有效报价共达到六个,若有效报价数为小于三个或大于五个,则不触发“随机值”。与之前的规则相比,一次性报价环节的随机性增强,不仅进一步实现了竞拍的公平化,还能在一定程度上激发了房企拿地的积极性,有利于促进土地市场的稳定健康发展,增强市场信心。

  土拍供应放量,成交热度平平

  除了调整随机值细则,本次上海的地块供应的规模和质量较今年前两次皆明显提升。从供应规模来看,上海本轮集中供地共推出35幅地块,起拍总价高达1030.4亿元,环比增加38%,是今年上海规模最大的一次集中供地。从供应结构看,本次上海优质地块的供应总量有所增加,其中不乏徐汇区、静安区、普陀区、闵行区等核心区地块,且出让地块位置相当优越。

  从此轮土拍的成交热度来看,在利好政策的加持下,地块供应所释放出的“诚意”并未得到应有的回应。一方面,经过前两轮土拍的消耗,房企的资金周转压力显现,普遍资金面吃紧;另一方面,新房销售市场并未出现大幅好转,房企拿地更为谨慎。具体而言,虽然本次35宗含宅地块均成功出让,但有24宗底价成交,且底价成交率成为今年三批土拍中最高。同时,本次土拍平均溢价率仅为2.27%,土地溢价水平创下历次集中供地最低记录。

  央企和国企再唱主角,并多以联合参拍的形式参与

  从拿地企业来看,与今年前两轮供地表现如出一辙,多数地块都被央企和国企包揽,可见房企资金压力仍是土地市场投资动作相对收敛的主要因素。据统计,35宗出让地块中,有31宗地块被“国字头”背景房企拿下。其中,招商蛇口联手徐汇城投以22.6亿拿下徐汇区华泾镇宅地,溢价率6.3%;保利发展联手西岸开发以通过一次性报价,以36.01亿元竞得徐汇区龙华街道宅地,溢价率9.13%;同时,金桥、浦发、上海地产、上海建工、中华企业、北万置业等当地国企在这一轮土拍中也各有斩获,可以看出,地方国资托底现象依旧存在,对稳定楼市预期方面起到了积极作用。民企方面,拿地企业分别为宝华、中建大椿、如皋合盛、龙湖。其中,龙湖以15.4亿元拿下松江新城广富林社区地块,溢价率7.54%,虽然拿地金额并不高,但龙湖作为此次拿地的唯一头部民企仍引起广泛关注。

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