4月新增专项债总量环比降49%，但主投房地产的专项债环比增30%，区域分化显著，土储类占比达60% 。

  ◎  文 / 马千里

  2025年4月，中央政策面多次发声要求加力稳市场，加快构建房地产发展新模式。财政部与住建部共同开展城市更新行动，政治局会议亦强调多举措稳市场，有力有序推进城中村和危旧房改造。从专项债发布情况来看，4月份城中村、棚改等相关专项债持续推进，土储类新增专项债同样快速审批，湖南、厦门成为为相关专项债发行主力。

  不过本月土储类专项债一方面仍主要集中于少数省市，另一方面在土地回收方面仍较为缓慢，本月各地新发布土地回收计划超过600亿元，但从发布专项债明细清单中的项目名称来看，本月湖南、厦门、北京绝大多数土储类项目仍是一级土地开发。在利用专项债收储方面，预计各地将进一步加快相关举措，让回收闲置用地真正落到实处、为市场参与者所明确感知，促进房地产潜在库存更快回到合理水平。

  本月主要视点

  房地产专项债逆势增长：4月新增专项债总量环比降49%，主投房地产的专项债环比增30%。

  区域分化显著：湖南、山东、厦门三地贡献74%的房地产相关专项债，加快推进住房保障、土地收储。

  土储类专项债成为主力：在主投房地产的专项债中，本月土储类占比达到60%。

  01

  新增专项债中336亿元明确主要投向房地产
环比逆势增长30%

  据CRIC整理，2025年4月全国地方政府新增专项债发行规模为1763亿元，环比下降49%，其中投向房地产相关领域¹合计717亿元，占比40%，占比较上月提升8个百分点。其中明确主要投向房地产规模为336亿元，环比3月份增加了30%。部分投向房地产领域的381亿元，环比3月减少56%。

  1-4月新增专项债累计发行1.1万亿，其中3891亿投向房地产相关领域，占比35%，明确主要投向房地产的额度为1646亿元，占比15%。

  在4月份新增专项债环比减少情况下，明确投向房地产的部分却仍在环比增长，主要是由于土储类专项债显著增加，据CRIC整理，本月土储类专项债规模达到210亿元，仅次于2025年2月，为今年第二高。

  02 本月逾70%房地产相关债来自湖南、山东、厦门

  湖南、山东、厦门本月发行房地产类专项债531亿元，占房地产类新增专项债74%。

  湖南：发行大额土储专项债。本月土储类专项债发行两笔共计140亿元，同时以基建+保障房项目平衡民生需求。

  山东：加力推进棚改，提供优质土地供应与购房需求。本月发行37亿元棚改专项债，并同步推进城市基建与城中村改造。

  厦门：城中村改造优先级高：50亿土储类专项债，占房地产相关债总量58%。

  1-4月，广东省投向房地产相关领域的专项债最多，达到1618亿元，其次是山东，1381亿元。北京以572亿元排在第5，上海以227亿元排在第17。

  03 主投房地产专项债中，本月土储类占比达到60%

  本月明确主要投向房地产领域的336亿元专项债中，62%用于土地储备。主要来自湖南的第1期、第6期和以及厦门的第23期专项债，分别为94亿、46亿和50亿。棚改类占比27%，最大的一笔来自山东第16期，为37.3亿元。

  1-4月，土储类专项债发行517亿元，占比为31%，棚改类专项债发行1070亿元，占比65%。

  04

  重点关注：湖南本月发行140亿土储类专项债
仅3宗地块明确为回收项目

  本月湖南省发行了2笔土储类专项债，共计140亿元。其中38亿元投向长沙，占比27%。怀化、岳阳、永州、常德发行额度也均在10亿元以上。

  值得注意的是，从专项债文件公布的相关明细项目列表来看，仅3宗地块明确为土地回收类项目，均位于衡阳市，涉及专项债额度共计4.65亿元。厦门亦是如此，从明细项目列表来看均为一级开发。相较于目前各地已经发布，逾2000亿元的土地回购清单而言，目前专项债清单中涉及土地回购的部分仍然不多。