9月3日，北京朝阳区将台乡驼房营一队JT-629地块与顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊地块（SY00-2101-2001、2002）同步结束线上挂牌竞价，两宗涉宅地合计起始价145.92亿元，是“828新政”落地后北京首场高总价土地拍卖，被视为"现房销售转向下的压力测试第一枪"。

  01、朝阳驼房营JT-629地块：暂停的高门槛豪宅地

  地块信息：用地性质为"二类城镇住宅用地+体育场馆用地"，总建筑控制规模≤17.13万平方米，挂牌起始价75.21亿元；其中0013住宅地块占地4.85万平方米，可建住宅约12.13万平方米，另捆绑0001、0002、0018三幅体育场馆用地（约6公顷），需竞得人配建约5万平方米场馆（含3000座体育馆）、地下商业约2万平方米、不少于300个社会车位，并无偿移交政府，配建投资约9.8亿元。

  区位：四环至五环之间，北临坝河，紧邻地铁14号线将台站，周边有北京宸园（均价11万元/㎡）、中海万吉玖序（均价11.2万元/㎡）、中海酒仙桥0013-1地块（楼面价8.11万元/㎡）等标杆豪宅项目，属望京外溢豪宅带。

  报名主体：中海新城、中建智地+太古地产联合体、华润置地三方报名，其中中建智地与太古地产已于7月31日挂牌当日专门成立"北京兴太房地产开发有限公司"（注册资本75.21亿元，与起始价一致，中建智地持股65%、太古地产持股35%），显示该联合体对拿下此地块有明确准备。

  02、顺义温榆河地块：华润置地83亿补仓中央别墅区

  地块信息：用地性质为二类城镇住宅用地与其他商业服务业用地，土地面积20.22万平方米，建筑控制规模≤20.42万平方米，住宅容积率1.01、商服容积率 1.0，起始价70.71亿元。地块紧邻温榆河生态走廊，属中央别墅区 板块，处于五至六环间，与华润置地此前开发的"北京润园"一路之隔。

  成交情况：华润置地、懋源和金隅联合体两家竞买人现场参与竞价，经过174轮报价后，华润以总价82.993亿元竞得，成交综合楼面价40635元/平方米，溢价率 17.37%。

  03、“828新政”对土拍结果影响分析

  结合两宗地块"一停一成"的鲜明对比，可以看出新政影响呈现明显的结构性分化：

  具备高强度开发、高总价、高资金占用型地块首当其冲，驼房营地块暂停出让核心原因指向"新政资金测算逻辑"与"地块自身高强度开发条件"叠加产生的门槛过高问题。成为新政直接推高参拍门槛、迫使地方政府重新评估出让条件的典型案例。

  数据来源：克而瑞研究中心。

  需注意的是：该地块捆绑的约2万㎡地下商业虽要求无偿移交，但若由“中建智地+太古地产”联合体竞得，依托太古在高端商业运营上的成熟经验，该部分或可通过获取长期运营权产生稳定现金流，在一定程度上对冲配建成本。

  低密度、低容积率地块受冲击相对有限，甚至具备"确定性溢价"逻辑：温榆河地块容积率仅1.01，产品形态（别墅/合院、毛坯交付）本身工期短、施工链条简单，现房销售对资金占用周期的影响相对可控；同时该板块此前北京润园、懋源璟云等改善型项目去化情况尚可（近九成、六成）。华润愿意174轮竞价、以17.37%的溢价率拿下，除低密现房销售对资金占用周期影响相对可控外，亦不排除房企趁政策初期预期差抢占核心区稀缺低密资产的战略性补仓考量。同时，现房销售“所见即所得”的特性，对高端低密项目而言反倒可能转化为去化加分项。

  数据来源：深度智联。

  地方政府出让策略或将调整：驼房营地块暂停后可能将结合新政优化出让条件，在保留住宅+体育场馆复合开发大框架的基础上，从"价格-配建-周期-融资"四个维度做结构性微调。后续北京及其他一线城市在土地出让环节，可能会主动调整配建要求、地价预期或现房/预售比例安排，以适配新政下开发商的资金测算逻辑，而非简单维持原出让方案硬性推地。这预示着短期内高总价、强捆绑配建的核心区宅地出让节奏可能放缓或方案调整，而低密度、去化确定性强的改善型地块仍能获得资金实力雄厚的房企积极参与。

  总体而言，9月3日北京土拍是828新政落地后的首场"压力测试"，结果呈现"高总价捆绑型地块遇冷暂停、低密度确定性地块底价之上顺利成交"的分化格局，验证了新政对不同类型地块的差异化传导路径：现房销售制度显著抬高了高强度开发、高资金占用型项目的参拍门槛和风险，倒逼地方政府和房企重新评估出让方案与产品定位；而对开发周期短、去化基础扎实的低密度改善型项目影响有限，甚至可能借"所见即所得"提升购房信心。后续需关注驼房营地块调整后的重新挂牌方案，这将成为观察新政下核心区高总价、强配建地块在现房销售新政下如何重新定价、重新设计出让规则的重要风向标。