本文核心信息速览

  1. 不止广州现房试点地块入市，2026年全国现房销售已形成全链条政策体系

  2. 琶洲电竞中心地块：两次调规后落地核心区稀缺宅地，经201轮竞价后由华润竞得

  3. 南沙万顷沙地块：现房销售试点落地，“十五五”住房供给改革的片区样本

  4. 荔湾坑口地块：旧改融资地块调规入市，珠江实业补仓白鹅潭中部刚需项目

  ☉文／马千里

  2026年8月28日，广州集中出让海珠琶洲南、荔湾聚龙湾、南沙万顷沙三宗涉宅地块。其中海珠、荔湾两宗经规划调整的地块率先完成竞价，分别由华润置地、珠江实业溢价摘牌；南沙万顷沙现房销售试点地块如期底价出让，正式拉开广州住房供给模式转型的落地序幕。

  三宗地块中两宗历经规划优化：海珠琶洲南地块先后两次调规，由商业用地调整为居住主导用地，补齐公共配套，是琶洲片区职住平衡的典型供给；荔湾坑口地块由旧改安置房用地转为商品住宅融资地块，同步上调容积率与建筑限高，承载旧改资金平衡功能。南沙万顷沙地块未调整用地性质，但叠加现房销售承诺制试点要求，是本次政策属性最强的地块。

  本次土拍既是广州核心区与旧改板块宅地价值的一次验证，也以现房试点地块为节点，推动广州现房销售制度从“十五五”规划框架正式进入供地实操阶段。

  01 不止广州现房试点地块入市，2026年全国现房销售已形成全链条政策体系

  今日广州三宗地块集中出让，两宗调规宅地如期溢价成交固然引得市场关注，而南沙万顷沙现房销售宅地更具行业发展的阶段性意义，作为广州现房销售承诺制试点地块正式入市，成为2026年全国现房销售制度落地推进的又一地方实践样本。

  从全国范围来看，2026年以来现房销售制度已脱离零星试点的阶段，转向体系化、多层级推进。据不完全统计，全国已有超40个省市及区县出台53条涉现房相关政策，省级层面多以“十五五”住房发展规划为总纲领定方向，地市层面则聚焦实操落地出细则，政策覆盖开发、销售、交易、保障全链条。

  公积金政策支持是当前各地最常见的现房配套调整方式，在全部政策中占比接近一半，覆盖城市也最广。这类政策从需求端发力，普遍通过“贷款额度上浮”“住房套数核减”“提取范围放宽”三类工具，降低购房者使用公积金购买现房的资金门槛。比如苏州明确购买现房项目公积金贷款额度上浮50%，济南、青岛等地也将现房纳入公积金多政策叠加的适用范围，直接提升了刚需与改善群体购买现房的购买力。

  土地出让与开发端支持是供给端的核心抓手，也是当前第二大类政策方向。这类政策将现房要求与土地出让规则、开发金融支持绑定，通过土地出让金分期缴纳、竞买保证金优惠、开发贷利率倾斜等方式，对冲房企开发现房项目的资金压力。其中广州南沙的政策最具代表性，承诺现房销售的地块可延长土地出让金缴纳期限至2年；银川、新乡等地也配套了保证金减免、开发贷降息等措施，从供给侧提升房企参与现房开发的意愿。

  发展规划与制度建设类政策则承担着顶层设计的作用，是各地推进现房销售的总依据。山东、广东、陕西、辽宁等多个省份均在“十五五”住房发展规划中明确写入“有序推进现房销售”，将现房销售制与项目公司制、主办银行制并列，作为房地产发展新模式的三大基础制度，定调了中长期的行业转型方向。

  除此之外，现房的应用场景也在向住房保障、交易服务领域延伸。住房保障类政策将现房纳入房票安置、征收安置的房源体系，比如湖南把现房纳入“房源超市”对接房票兑付，提升安置效率；市场交易类则通过购房补贴、现房带押过户、交房即交证等工具优化交易体验，无锡、固原等地还针对现房购房发放定向补贴，直接激活终端消费需求。

  整体来看，当前全国现房政策已形成“顶层定框架、供给给支持、需求给激励、多场景拓围”的完整体系，政策重心也从最初的防范交付风险，逐步转向推动行业模式转型、提升住房品质、打通存量增量循环，呈现出分步推进、工具多元、深度持续加深的特征。

  02 琶洲电竞中心地块：两次调规后落地核心区稀缺宅地，经201轮竞价后由华润竞得

  海珠琶洲南石榴岗路地块吸引了越秀&保利、中海、华润置地等5家房企竞拍，经过201轮竞价后，由华润置地以80.56亿元竞得，溢价率33%，平均成交楼板价6.1万元/平方米。

  琶洲地块最核心的出让背景，是先后经历两次规划调整才最终具备商品住宅出让条件。该地块最初的规划定位为商业服务业设施用地，原计划落地广州国际电竞中心项目；第一次调规容积率从5.0降至3.43，限高从220米大幅降至100米，将用地性质调整为以二类居住用地为主，兼容商业与公共服务功能，明确了产业片区职住平衡的供应方向；第二次调规容积率从3.43进一步降至2.98，建筑限高从100米下调至80米，进一步优化了地块开发指标与配套边界，正式落实12班幼儿园、社区卫生服务站等公共配套，同时微调容积率与建筑限高，让地块的居住开发属性更加清晰，整体开发条件也更为成熟。两次规划调整，本质上是对核心区产业人口居住缺口的回应，也让地块的市场价值随着规划落地逐步兑现。

  地块隶属于赤岗板块，地处琶洲数字经济试验区南部延伸带，紧邻琶洲南TOD综合开发片区，是广州人工智能与数字经济产业核心区的直接居住配套板块。周边环绕大量甲级写字楼与产业园区，互联网、数字经济类企业密集，高收入就业人群集中，为地块提供了扎实的购买力支撑。交通层面，地块距离地铁8号线与11号线换乘站约800米，通过城市环线可快速通达天河、越秀等传统核心区，通过8号线衔接琶洲核心区与海珠腹地，通勤通达性突出。同时地块紧邻石榴岗河生态带，生态环境条件较好，整体居住氛围偏向中高端改善，是主城核心区为数不多的连片可开发居住地块。

  从周边新房市场来看，琶洲-赤岗板块住宅供应长期偏紧，近五年宅地出让频次极低，在售项目普遍定位高端改善。目前板块内在售主力项目整体网签均价约6.5万-7.5万元/㎡，主力户型为建筑面积120-180㎡的四房产品，部分顶改项目覆盖200㎡以上大平层，项目容积率普遍在3.0-3.5之间。本宗地起拍楼面价约4.62万元/㎡，即便后续竞价出现一定幅度溢价，对比周边在售房价仍处于合理区间，理论利润空间相对可控。但需要注意的是，板块客群对产品品质、公区标准、户型设计的要求均高于全市平均水平，项目最终的利润兑现高度依赖房企的产品打造能力，刚需化定位在该板块基本没有市场空间。

  从赤岗板块存量住房结构来看，中大户型占绝对主导。根据存量数据统计，板块内130-150㎡面积段占比最高，达到24%，是存量市场的绝对主力；其次是200㎡以上大户型占14%、180-200㎡户型占13%、70㎡以下小户型占13%；70-90㎡与90-110㎡的刚需刚改户型各占12%；110-120㎡面积段占比最低，仅为2%，是板块存量中的明显缺口。从年度供应节奏来看，板块存量房源的集中供应期主要在2007年与2023年，其中2007年以大户型集中入市为特征，2023年则以130-150㎡刚改改善产品为主，近两年新增供应持续向中大户型集中，也印证了板块持续向改善化升级的趋势。

  03 南沙万顷沙地块：现房销售试点落地，“十五五”住房供给改革的片区样本

  南沙万顷沙地块如期由南沙开建底价竞得，成交总价19.1亿元，平均楼板价7980元/平方米。地块由3宗子地块构成，容积率分别为1.8、1.8和2.4，不同容积率对应限高为40米和65米。需同步配建7555平方米公共服务设施。

  南沙万顷沙地块是本次三宗地块中政策属性最突出的一宗，作为广州首宗现房销售宅地，其试点意义直接对接广州市“十五五”住房发展规划的核心方向——在保障住房交付安全、降低购房风险的前提下，稳步推进现房销售模式探索，推动住房供给从传统高周转模式向高品质交付保障转型。地块出让条件中同步配套了土地出让金分期缴纳的缓冲政策，适度对冲现房销售带来的资金回笼压力：签订出让合同之日起‌30日内‌，支付不低于成交总价的‌50%‌；剩余款项可在签订合同之日起‌2年内‌付清。

  地块地处南沙南部万顷沙板块珠江街道片区，属于南沙战略性新兴产业与先进制造业的核心承载区，周边密集布局半导体、高端装备制造、生命健康等产业园区，持续导入的产业就业人口是板块住房需求的核心支撑。交通方面，地块通过现状主干道衔接南沙枢纽片区，远期可对接地铁18号线南延段实现与中心城区的快速通勤；生活配套目前以板块基础型教育、社区商业为主，整体成熟度不及中心城区，但伴随产业人口的逐步集聚，公共服务与商业配套正处于持续完善的过程中。地块整体计容建筑面积接近24万平方米，是万顷沙片区近年单宗规模较大的宅地供应，具备打造片区居住标杆项目的体量基础。

  从周边新房市场来看，万顷沙板块整体以刚需、刚改产品为主，客群以产业就业人群为主，价格敏感度相对较高。目前板块内在售项目主力户型建筑面积集中在75-120㎡的三房、四房，项目容积率普遍在2.8-3.2之间，整体在售均价约2万元/㎡。本宗地楼面价约7980元/㎡，地价与房价之间的安全垫较厚，理论利润空间相对充足。但现房销售的要求将显著拉长项目的资金回笼周期，对房企的资金实力、成本管控能力以及工程管理效率都提出了更高要求，项目最终的盈利兑现将更依赖开发全周期的精细化运营，而非传统高周转模式下的规模效应。

  从南沙南部万顷沙板块的存量住房结构来看，刚需户型占据绝对主导，整体产品结构高度集中。根据存量数据统计，板块内90-110㎡面积段占比最高，达到42%；70-90㎡面积段占比38%，两类中小户型合计占比达到80%，构成了存量市场的绝对主体。其余面积段中，110-120㎡占7%，120-130㎡占5%，130-150㎡占4%，70㎡以下小户型占3%，150㎡以上大户型占比不足1%，整体几乎没有改善型大户型供应。从年度供应节奏来看，板块存量房源的集中入市期为2020-2021年，两年合计占比达到46%，且供应全部集中在70-110㎡的刚需户型，是典型的产业配套型住房供应高峰；2022年之后供应逐步向90-120㎡刚改户型延伸，但整体仍未脱离刚需主导的板块底色。对本项目而言，存量市场的刚需属性明确了项目的主流客群定位，而现房销售带来的交付确定性优势，则可以在同质化的刚需赛道中形成差异化竞争力，凭借品质与交付保障实现突围。

  04 荔湾坑口地块：旧改融资地块调规入市，珠江实业补仓白鹅潭中部刚需项目

  荔湾坑口地块吸引2家房企竞拍，经过23轮竞价后由珠江实业竞得，成交总价18.65亿元，溢价率13.37%，名义楼板价2.2万元/平方米。

  荔湾区坑口地块是坑口城中村改造框架下的规划调整。该地块最初为坑口旧改范围内的安置房用地；经规划调整后，地块正式转为可市场化出让的融资商品住宅地块，用地性质明确为二类居住用地兼容商业用地、商务用地，开发指标同步优化：容积率由原安置用途的较低标准提升至≤5.0，建筑限高调整为≤150米，总计容建筑面积约8.52万平方米，开发强度较原规划显著提升。与此同时，地块仍需承担相应旧改责任，须配建不少于5500平方米的安置住宅、不少于1.8万平方米的安置物业，建成后由属地街道按约定价格回购（不超过1.54亿元）。从单一安置保障功能转向“商品住宅+商业商务+配建安置”的复合功能，是本次调规最核心的变化，既为白鹅潭商务区补充了商品住宅供应，也通过融资地块出让平衡了旧改资金成本。

  地块隶属于白鹅潭中部板块，地处坑口城中村改造核心实施范围，是聚龙湾片区继源舍项目之后推出的第二宗商品宅地。地块距离地铁11号线大冲口站仅约百米，通过11号线可快速衔接天河、越秀等中心城区，通勤通达性突出；商业配套上，紧邻已开业的聚龙湾太古里一期，共享白鹅潭商务区的商业能级与产业资源；生态与公共配套方面，邻近大冲口涌滨水景观带、荔湾区儿童公园，整体居住配套成熟度较高。作为白鹅潭商务区中部的重要居住补位，地块的入市将延续聚龙湾片区的居住扩容节奏，支撑商务区的职住平衡。

  从周边新房市场来看，聚龙湾板块当前在售项目以刚改改善型产品为主，与地块紧邻的聚龙湾项目也由珠江实业开发，容积率3.5，主力户型为90㎡三房、114-145㎡四房，整体在售单价约4.3万-5.4万元/㎡。本宗地仍具备合理的利润空间。与周边项目相比，本地块容积率更高，产品定位可更偏向刚需与首改人群，户型面积适度下沉，与相邻项目的刚改改善定位形成差异化互补，覆盖更广泛的客群。

  从白鹅潭中部板块的存量住房结构来看，刚需与刚改户型构成市场绝对主体，产品梯队相对完整。根据存量数据统计，板块内70-90㎡面积段占比27%，110-120㎡面积段占比20%，90-110㎡面积段占比18%，三类中小户型合计占比达到65%，是存量市场的核心构成。改善型户型中，150-180㎡占比13%，130-150㎡占比8%，200㎡以上大户型占比6%，整体呈现“刚需打底、刚改为主、改善补充”的格局。从年度供应节奏来看，板块存量房源的首个供应高峰出现在2007年，当年供应占比达到31%，产品集中在70-120㎡的中小户型；2022年之后板块进入第二轮供应周期，2022年、2023年、2026年供应占比分别为16%、12%、16%，且产品逐步向120㎡以上的刚改、改善户型延伸，板块整体产品结构处于持续升级的过程中。对本项目而言，存量市场的刚需刚改底色明确了项目的主流客群，而聚龙湾商务区的价值提升也为产品预留了一定的升级空间。

  结语

  整体来看，本次两宗调规宅地的溢价表现，印证了当前核心优质宅地的市场热度仍在延续。自2026年5月以来，全国土地市场已连续4个月创下近5年同期溢价率新高，优质地块的价值认可度持续走高。南沙开建如期底价竞得现房试点地块，也标志着广州住房供给端改革正式落地，既是传统开发模式的逐步转向，也为后续全市、乃至全国现房销售制度铺开积累了实操样本。