广东省城乡规划院住房政策研究中心

  首席研究员李宇嘉/文

  《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中，明确提出完善商品房开发、融资、销售等基础制度，为构建我国房地产新发展模式、推进高质量发展指明了方向。其中，改革完善商品住房销售制度，核心在于有力有序推行现房销售。近期，住房城乡建设部等部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），对推进商品住房销售制度改革，作了系统部署。

  商品房预售制度在加快住房供给、筹集建设资金、解决住房短缺等方面发挥了重要作用，但也带来一些问题，比如延期交房、货不对板等，引发市场风险、侵害了购房者的合法权益。同时，预售制度下开发商实行快周转开发模式，项目容易出现同质化供给和竞争，导致供应过剩现象。随着住房短缺问题基本解决，人民群众住房需求从“有没有”转向“好不好”，房地产发展目标需要从规模转向质量，实现质的有效提升和量的合理增长。

  因此，有力有序推行现房销售，让购房者买房时不再看粉饰过的样板房、展示区，一手交钱一手交房，实现“所见即所得”。在现房销售模式下，看到的房子和小区的景观都是实景展示，户型设计、交付标准、小区环境、生活配套、物业服务等内容，不再是写在纸上的，而是在买房过程中就可以真切感受到的，从而让人民群众买得放心、住得舒心，满足老百姓更美好的住房需求。

  同时，现房销售制度下，房企盲目扩张的冲动被制约住了，有利于减少一个户型模板到处复制导致的同质化甚至是低水平供给，也杜绝恶性的价格竞争。而且，还能倒逼房企深耕一隅，并更好地判断潜在购房需求的特征、变化，精细研磨和迭代产品，注重物业管理，强化运营能力，提升项目建设的综合品质，让产品更加契合本地差异化的住房需求，获得合理的溢价回馈。

  当然，《通知》也并非“一刀切”，而是坚持“因城施策、新老划断”的原则稳妥推进。政策核心是“防范风险、提高质量”，在保障购房者权益的同时，给予市场充分的适应与转型期。

  目前，购房者对现房的接受度和期望值明显提高。全国现房销售占比已经从2020年的10.2%增长到2025年的32.4%。今年以来，尽管新房整体销售仍在下降，但现房销售保持稳定和增长态势。以深圳为例，2026年1-7月，深圳一手住宅现售总网签8894套，同比上涨12%。这说明，购房者对高品质住房的需求在增长，开发商也通过实景现房来满足购房者的需求。