随着房地产市场“存量时代”的到来，如何让存量住房资产“动起来”，让市民的改善性住房需求“活起来”？今年以来，上海在中心城区全面推进收购二手住房用作保障性租赁住房工作，打通住房置换链条，为“以旧换新”探索出了一条新路子。截至7月底，8个中心城区共收购二手住房551套，不少居民已顺利完成住房置换。

  “老旧小”有了新出路

  上海市徐汇区华东花苑小区建成于1996年，总高7层且没有电梯，住在顶楼的吴女士近些年一直为换房发愁，孩子要上学，家里也需要改善居住条件，可这套54.7平方米的“老旧小”在市场上却不容易卖出去。

  转机出现在今年5月。吴女士得知上海启动二手住房收购试点后，通过区房地产交易中心的收购专窗，联系上保障房公司收购工作小组。工作小组委托评估公司进行价格评估，再由区房管局委托的评估公司进行二次复核，最终确定收购单价为4.2万元/平方米，总价约230万元。从洽谈、现场踏勘到网签，工作组将过户、交房、房票给付等环节的注意事项一一告知，收购流程很快顺利完成。如今，吴女士一家正在抓紧时间看房选房，准备在松江或青浦购置面积较大的新房，改善居住条件。

  类似的场景在多个区域同时上演。静安区市民王先生将大宁板块洛川东路上66平方米旧房以约340万元出售给区保障房公司，置换购买了120平方米的新房；浦东新区航运小区一套32.98平方米旧房以158万元被收购，业主购入同区103平方米新建商品住房；黄浦区则将收购工作与旧住房成套改造相结合，在江阴街410—442号旧住房成套改造项目中，充分尊重居民意愿，收购部分房屋为成套改造释放空间，促进项目顺利实施，顾女士位于424号的26平方米住房被收购后，在本区购置了一套约80平方米的二手住房……

  收购扩面提质增效

  自今年2月启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点以来，徐汇、浦东、静安三区先行先试、积极探索，5月试点扩容至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦。一套覆盖房源筛选、渠道拓展、流程操作的标准化体系逐步形成。

  在房源选择上，优先满足有置换要求家庭的旧房出售需求，重点聚焦产业园区、院校周边、轨道交通站点附近等租赁需求旺盛的区域。徐汇区华东花苑、漕泾一村，静安区大宁板块、不夜城板块，浦东新区塘桥街道、陆家嘴街道等收购房源，均具备交通便利、配套成熟的区位优势，改造为保障性租赁住房后，精准匹配周边新市民、青年人的租住需求。

  在渠道拓展上，除市房地产交易中心热线“962269”接受全市居民政策咨询和需求转接外，各区保障房公司均设置常态化受理窗口和咨询电话，并结合区域重大工程建设、老旧小区改造、城市更新等，深入居民小区、新房销售现场等开展宣传和排摸，加快收购适配房源。

  在流程操作上，各区组建专门工作团队，加强人员培训和制度建设，不断优化决策流程，提高收购效率。收购价格经由公司委托评估和房管局委托复核双重把关，以区域真实成交价为基准，形成指导价区间、市场化议价，杜绝价格偏差，保障业主合法权益。

  市场联动促进住房消费

  收购二手住房有效破解居民住房置换难题，稳定了预期、提振了信心，叠加前期“沪六条”“沪七条”等政策效应的持续释放，上海房地产市场活跃度持续攀升。今年3月至7月，上海二手住房共成交12.2万套，同比增加20%，处于近五年的高位水平；除春节所在的2月外，单月成交量已连续8个月超过2万套；二手住房价格指数环比自2月由负转正后，已连续6个月保持正增长；全市二手住房挂牌量总体呈下降趋势。同时，收购二手住房也直接带动了新房消费。静安区成功落地的5户置换家庭，全部选择在区内购置新房，购房总价超过5000万元。浦东新区航运小区、梅园新村的二手住房业主，集中置换到同区的招商臻境项目，目前该项目已顺利完成2单“以旧换新”签约。

  8月20日，上海市住房城乡建设管理委员会、市房管局、市财政局等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，进一步要求各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。

  从三区试点到八区联动，再到新政加持，上海跑出“保租房筹措+居民置换+市场激活”加速度，越来越多的存量住房将焕新对外租赁，越来越多的家庭也将在置换中圆了安居梦。