清华大学房地产研究中心主任吴璟/文

  7月15日，国家统计局发布上半年国民经济运行数据。分析上半年房地产市场，最具标志性乃至里程碑意义的变化并非某项单一指标的升降，而是市场结构之变：上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，首次在全国范围和半年度尺度上超过一半；其中，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。这组数据表明，我国房地产市场已全面步入存量时代。相应地，读懂上半年数据，关键在于建立与存量时代市场特征相适应的分析视角。

  交易格局之变：二手房撑起“半壁江山”

  当前，房地产交易结构正在发生深刻变化，传统以新房销售为主的增量交易格局正加快向新房和二手房并举转变，二手房交易已成为住宅交易的重要组成部分。这一转变有其内在必然性：从供给看，庞大的城镇存量住房规模为二手房交易提供了坚实基础；从需求看，改善性需求已成为新增购房需求的主体，而这类需求大多通过“一买一卖”的置换模式实现，直接推动二手房交易规模扩张。值得注意的是，二手房占比过半并非个别月份的偶然波动，2025年全年二手房交易占比就已达到46%，今年4月以来持续处于50%以上高位，上半年整体过半是这一趋势逐步确立的结果。

  分析视角之变：新房二手房合起来看

  上半年，全国新建商品房销售面积同比下降11.6%，单看这一指标，市场似乎仍在承压。但在存量时代，分析市场冷暖要看新房和二手房的总供给和总需求。根据住房城乡建设部门的网签数据，上半年二手房网签面积同比增长10.2%，增速比1至5月份加快2.5个百分点。核心城市二手房交易尤为活跃：6月份，北京二手住宅网签1.66万套，创近5年同期最高水平；上海二手房月度成交连续4个月突破2.5万套。把新房和二手房合起来看，4、5、6月份交易总量连续实现同比正增长。6月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市和杭州、成都、南京、武汉等12个区域中心城市新房和二手房交易总量同比增长21.7%，全国有207个城市实现同比正增长。从更全面的角度看，房地产市场继续保持趋稳的态势。

  供求关系之变：再平衡进程明显加快

  对房地产市场供求关系的变化趋势，同样应以存量时代的视角理性看待。特别是开发投资、新开工面积的下降，既是各地落实“控增量”要求的正向反映，也是市场供求关系自发调整的结果。上半年，房屋新开工面积2.3亿平方米，比同期4.0亿平方米的新建商品房销售面积低约1.7亿平方米，房企“以销定产”、主动调整，正在加快推动供求关系再平衡。供求再平衡的成效已体现在多个维度：6月末全国商品房待售面积同比下降0.9%，自3月份以来连续4个月同比下降，其中待售3年以下面积下降3.5%；据易居研究院数据，截至6月底，8个重点城市二手房挂牌量较2025年6月的历史高点下降约19%，二手房市场供给压力同步缓解；3月份以来，一线城市新房、二手房销售价格环比连续4个月上涨，6月份预期未来半年新房价格保持稳定或上涨的从业人员占比达63.1%，连续4个月维持在60%以上；房企定金及预收款同比降幅连续4个月收窄，行业内生修复能力不断增强。

  经济贡献之变：从投资引擎转向消费引擎

  几乎与上半年数据发布同步，国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》公开发布，其中将住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴并置于首位，明确提出“更好满足住房消费需求”。这一部署深刻反映了存量时代住房与宏观经济关系的重塑：增量时代，住房主要通过开发建设形成固定资产投资，是拉动投资的重要引擎；存量时代，住房相关行业的价值更多通过“换房”“改房”“管房”来实现。二手房置换直接带动装修、家居、家电等下游消费，城中村、危旧房和老旧小区改造持续激活存量更新需求，物业服务和住房租赁不断拓展服务消费空间。这也意味着，分析和支持住房发展的政策坐标，应更多从促进消费而非促进固定资产投资的角度展开。开发投资的适度回落与住房消费的持续活跃并行不悖，恰是存量时代住房经济功能转换的生动写照。

  存量时代是房地产市场走向成熟的重要标志。下一步，应顺应存量时代大势，一方面继续坚持因城施策控增量、去库存、优供给，持续巩固供求再平衡的基础，另一方面持续、多方位促进住房消费潜力释放，推动房地产市场在“十五五”时期实现更健康、更可持续的高质量发展。