今年上半年，重点20个城市二手房成交创近四年半年度新高。

  成交回暖背后，我们注意到，典型城市二手房挂牌规模同步收缩。

  15个城市二手房挂牌总量较高点时降了两成左右。

  把时间拉长，我们观察了15城半年度数据变化，自2024年上半年以来，二手房挂牌总量持续走高，至2026年上半年挂牌规模首度迎来明显回落。

  我们统计了北上广深杭等15个重点城市挂牌数据，剔除剔除非住宅产品，得出一个数字：

  15城2026年6月的二手挂牌总量为：190万套。

  二手房市场的供应规模依然庞大。

  这两年来，全国典型城市二手挂牌房源数据又发生了哪些变化？

  对比过去两年15城二手房挂牌完整数据，得到一个重要趋势：二手挂牌量在持续下降。

  从具体数据来看，2025年12月15城二手房挂牌规模还有226万套，半年时间，二手房挂牌规模少了16%。

  若对比各个城市历史高点的挂牌总规模，降幅更是达到20%。

  从表格中可以看出，15城二手房挂牌量逐渐走高，至2025年12月达到峰值后至2026年6月首次出现明显下降。

  单个城市具体情况如何？

  对比2023年以来15个城市挂牌量历史高点数据（挂牌历史高点集中在2024年和2025年），15个城市几乎全线下降。

  比如上海，6月末二手住宅挂牌套数约为7.7万套，较高点时降了33%。

  北京、南京、武汉二手房挂牌规模较高点时降幅也有两成以上。

  以上海为例，从月度趋势来看，上海二手房挂牌量在2024年10月突破11万套后连续十个月保持在10万套以上。

  2025年8月沪六条落地成为重要拐点，放宽限购与信贷之后改善购买力释放，二手房挂牌房源由此开启下行通道。

  2026年初置换个税退税、2月沪七条进一步松绑，二手房存量规模持续回落，至2026年6月二手房挂牌量已降至近两年月度最低，比5月份的挂牌量还少了1.9万套。

  近一年来，15城多数城市二手房挂牌量呈现波动下降趋势。

  上海、北京、苏州、合肥、南京、武汉这六个城市二手房挂牌规模降幅都在10%以上。另外，天津、杭州降幅也在5%以上。

  以天津为例，二手房挂牌规模从去年6月的19.9万套，降至今年的18.1万套，6月新增房源月均从2.36万套降至1.98万套。

  整体来看，上述城市二手房供给压力明显缓解，部分业主出现惜售心态，供需关系逐渐修复改善。

  但也有一些城市二手房挂牌量近一年内还在持续攀升。

  比如西安、深圳、成都和长沙。对比去年同期，西安二手房挂牌套数涨了近三成。深圳6月二手住宅挂牌量达到8.16万套，同比涨约28%，成都二手住宅挂牌量有20.5万套，同比涨25%。

  一句话总结：前期观望的置换业主集中挂牌入市，新增供给进入阶段性高位。

  在成交企稳回升带动下，这些城市卖方信心有所修复，部分观望的客户开始挂牌，成都、深圳、西安和长沙这四城上半年二手房成交同比均为正增长。

  不过从增量来看，近半年上述四城增量趋缓，挂牌压力从增量涌入转向高位盘整。

  挂牌总量收缩的同时，典型城市6月二手房成交均价同步全线下跌。

  这意味着二手房市场仍在以价换量。

  但从挂牌均价来看，城市之间的分化出现了。

  深圳、苏州、武汉、合肥、佛山二手房挂牌均价出现同比增长，但对应的二手房成交均价仍在下跌，且跌幅更大。买卖双方预期明显撕裂。

  北京、西安、南京、长沙等城市二手房东主动下调挂牌价，但成交均价跌幅明显高于挂牌均价，说明即便业主降价，降价幅度仍未匹配客户心理预期，市场需求承接力偏弱，价格仍有下行压力。

  从挂牌与成交均价的价差变化来看，有11城成城市议价空间较2025年同期扩大，仅天津、成都价差小幅收缩。

  买卖双方仍在博弈中。

  一方面二手房东开始“惜售”。比如杭州，一位二手房东告诉我们，她有一套学区房以280万的价格，但小区成交均价只有220万。她也意识到，价格过高确实没有客户来看房，但她认为当前房价低于预期，因此“不着急出售，符合心理价位再卖。”

  而事实是，只有降价房源能成交。从数据来看，杭州6月二手房挂牌均价同比仅微降0.5%，与去年基本持平，但成交均价却降了14.6%。

  杭州西湖区一位中介告诉我们，现在板块内房源较多，同样的户型客户可比性太大，成交价格呈现波动下调的趋势，不过随着低价房源成交，部分具备装修溢价的房源也开始出现成交。

  当前重点城市二手房市场修复的大趋势并没有改变。

  随着挂牌量收缩，买卖双方预期仍在相互博弈，多数业主惜售观望、不愿大幅降价，而买方仅接受折价房源成交，双向博弈下，以价换量仍是二手房流通核心逻辑。

  不过，随着低价房源集中成交，市场大概率会进入新一轮价格博弈周期，但大幅度普涨普跌的行情不会出现。