作者系全国政协委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长、研究员

  住宅、商业办公用房等房地产具有使用寿命长（普遍在50年以上）、更新换代慢的典型长周期属性。当房地产发展到供求总量基本平衡、短缺局面根本扭转后，必然会出现发展阶段的重大转变。国内外房地产发展历程表明，房地产发展有它自身的客观规律。我国基于过去城镇住房普遍短缺、城镇化快速推进、经济高速增长等情况，房地产市场和房地产开发行业经过了20多年快速发展。近年来，随着经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，叠加人口、婚育等变化，以及城镇人均住房建筑面积超过40平方米、户均拥有住房超过1.1套、住有所居目标总体实现，我国房地产市场正在经历两大历史性转变，一是房地产市场供求关系发生重大变化，二是房地产从“增量时代”进入“存量时代”。

  从房地产交易数据看，今年上半年，全国二手房交易总量已超过新房销售总量，在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，标志着我国房地产市场正式从增量为主的阶段进入增量与存量并重阶段，未来还将逐步转向存量为主的阶段。从国际相关经验看，在新房和二手房共同构成的房地产市场中，随着“存量时代”到来，在当前和今后一个时期二手房交易逐渐上升、新房交易逐渐下降是常态；相应地，与“增量时代”密切相关的房地产开发投资、房屋施工面积、新开工面积、竣工面积、新建商品房销售等指标也逐渐下降，房地产业从新房开发建设为主的阶段转向新房开发建设与存量运营管理并重阶段，未来还将转向存量运营管理为主的阶段。

  目前，我国房地产已由普遍需求旺盛转变为结构性供大于求，新建住房需求不可能回到过去高峰时的规模，依靠卖地“壮大”财政收入的“土地财政”做法难以为继，高负债、高杠杆、高周转的传统“三高”开发模式再也不可能了，大规模增量建设、大量开发投资也是不可持续的，希望房价再像过去那样过快上涨也是不现实的。房地产市场在一定程度上冷热交替，房价在一定幅度内涨跌波动，以及市场过热、房价过快上涨后出现一定回调，都是市场机制的正常反应和自我调节，是发展阶段转变过程中不可避免的，也是必要的。从发达国家的房地产发展阶段看，房地产进入“存量时代”后，依然是产业链长、带动面广的国民经济的重要产业乃至支柱产业，对经济增长仍然作出举足轻重的贡献。

  因此，应当转变房地产发展观念和思维方式，摆脱传统发展路径依赖，不能再沿用过度依靠房地产开发投资、新建商品房销售的思路来拉动经济。要客观理性看待房地产开发投资等与“增量时代”密切相关的指标回落，这既是各地落实中央关于严控增量要求的反映，也是市场快速形成供求平衡的表现。进入“存量时代”，房地产对宏观经济的贡献将从大规模增量建设为主转向存量提质增效和相关服务为主。其中，房地产拉动投资的方式将转向参与城市更新，城市更新中的城中村、危旧房、老旧小区更新改造等将成为稳投资的重要力量；大体量连片开发建设的大盘项目将逐步减少，高品质的“小而美”项目将成为市场主流；房地产开发企业将从单一开发建设向代建、租赁、运营等多元化转型。同时，应当加快改革完善与“存量时代”相适应的统计等基础性制度，全面科学准确地反映“存量时代”下房地产业对经济社会发展的贡献。