经过219轮激烈竞价，上海杨浦八埭头“百亿地王”最终花落保利华润联合体。

  161.2亿元的成交总价，不仅刷新了杨浦滨江的纪录，也让这幅内环滨江罕见的大体量地块，成为上海近十年来出让的第7宗总价超百亿元的土地。

  作为2026年上海第六批次土地出让的首发地块，八埭头地块从挂牌起便备受瞩目。起拍总价118.68亿元，综合起始楼板价约75112元/平方米，剔除商业部分后，纯住宅楼板价预计超过77000元/平方米，已创下杨浦滨江历史新高。而最终35.83%的溢价率，更印证了头部房企对其价值的高度认可。

  拿地后，华润置地上海公司与保利发展上海公司均迅速发布喜报，不过对于后续开发分工，保利方面表示“具体还要双方商量”。

  从“烂尾楼”到“百亿地王”

  这块地为何如此抢手？首先是历史与区位双重加持。

  八埭头素有“沪东小上海”之称，是1919年至1920年周恩来、邓小平等650余名赴法勤工俭学青年的启航地，也曾是中国近代房地产业的起点之一。如今，这片区域已蜕变为上海滨江封面，位于黄浦江“世界客厅”区段，深度联动外滩、陆家嘴、北外滩“黄金三角”，周边聚集了美团、B站、抖音、中交、中建、西门子中国等数字经济与跨国企业总部，产业集群势能强劲。

  其次，这里还牵动着一段“烂尾楼重生”的复杂记忆。距黄浦江岸线仅约200米的八埭头滨江园，曾是上海滩备受瞩目的豪宅项目。2018年首次开盘时，一期均价约9.92万元/平方米，一度“日光”清盘。然而，好景不长。由于动迁成本飙升、开发商上海锺伟房地产资金链断裂，项目二期在2021年陷入停工，此后虽经波折复工，但最终仍陷入实质性“烂尾”。项目抵押金额超151亿元，被多家法院查封。转机出现在2025年。在杨浦区政府“保交楼”工作的持续推进下，国内头部房企中海集团通过旗下公司中标，成为项目的代建方，负责后续建设、交付及运营管理。至此，这个停摆近5年的项目，终于走上了重生之路。

  今年，该项目历经调整规划，大幅压缩商办、新增近15万平方米住宅，补齐内环滨江品质居住的短板。一经挂牌就吸引了上海头部开发商的目光。

  好地网沪苏区域总编辑吴彩萍认为，此次出让的八埭头地块有三大亮点：一是南向一线江景，无高层遮挡，陆家嘴天际线尽收眼底，而内环滨江能成片开发的裸地已日益稀缺，八埭头2、3街坊是其中离江最近、体量最大的一块；二是配套成熟，紧邻地铁4号线、12号线，商圈、公园、教育、医疗资源齐备；三是产业支撑扎实，数字经济总部集群为高端住宅提供了坚实的购买力基础。

  此外，超百亿元的起拍总价本身就是稀缺标签。过去十年，上海公开市场出让的地块中，成交总价在百亿元以上的地块，只有6宗，基本上位于黄浦江沿岸和中心城区，分别为万科中兴傲舍、融信中兴路一号、保利静安天悦、上海建工的露香园2期、香港置地启元、中海领邸，平均一年不到1宗。

  219轮的胶着与胜负

  资金门槛决定了这宗地的竞争只能是头部央企、国企的牌局。

  最终入局的四位竞买人分别是中海地产、金茂与建发联合体、保利与华润联合体、招商、越秀及瑞城联合体。可以看出，除了中海地产是单独竞拍，其余均为联合体形式。

  各家的算盘不尽相同。保利在今年上半年上海销售榜单上以155亿元落后于华润和招商，急需补充核心区弹药。所以今年以来，保利在上海保持了强劲的拿地状态，上半年以拿地金额86亿元、拿地数量4宗位列上海房企拿地排行榜第一。且保利对今天出让的八埭头地块势在必得。在地块挂牌当天，即6月25日，就提前发布了该地块的招标计划，为该项目预留了高达195亿元的总投资预算，可谓“提前亮牌”。

  华润与保利联手同样引人关注，这一组合在上海土拍中比较新鲜，被业内人士称为真正的“强强联合”。值得注意的是，华润上半年凭借澐启滨江项目包揽上海楼市半年度“三冠王”，拥有打造江景豪宅和商业综合体的成熟经验，且其今年截至目前还未在上海拿地。

  金茂和建发联合体被市场看作是产品力组合。金茂在上海的高端项目璞元去化稳定，在高端市场有补仓需求；建发此前才布局上海核心区，此次也延续了积极的拿地势头。这两家产品力较受认可，市场呼声较高，但可能受制于资金和利润考量，在中途就退出了竞拍。

  后半程的竞价，基本是保利华润联合体与中海之间的拉锯战。中海作为八埭头滨江园代建方，最熟悉这块土地的肌理，此次选择单独参拍，也体现出其对项目控制权的强烈渴望。不过此前中海多次在土地竞价最后阶段退出竞价，市场对其“抬价”印象颇深，而此次坚持到最后一刻，业内普遍认为其对该地块确有诚意。

  吴彩萍分析认为，对很多房企来说，杨浦八埭头地块不仅意味着超百亿元的地价，也意味着约200亿元的销售货值，非常具有吸引力。但地块体量较大，总价较高，且商住混合的配置，也会对房企整体运营能力提出很高的要求。

  在该地块开拍前，不少市场人士做过地块溢价压力测试，若地块触发中止价，则对应可售住宅楼板价要超过12万元/平方米，项目盈利空间将会大幅压缩。最终，地块虽未触发中止价，但溢价率也超过35%，对应可售住宅楼板价超过11万元/平方米，未来起步售价也要突破16万元/平方米。

  在上海高端豪宅竞争日趋白热化的当下，保利与华润如何以产品力支撑溢价，在利润与去化之间找到平衡，将是他们必须直面的考题。