当前，我国房地产行业正从增量开发全面转向存量运营，物业管理作为存量资产运营的核心环节，面临着服务升级、经营转型与合规增效的多重挑战。住建部提出的“无体检、不更新，先体检、再更新”为城市更新指明了方向，如何通过建筑体检减少经营风险、提升资产价值、通过多元经营挖掘存量价值，成为物业企业亟待破解的课题。

　　物业经营创新专题座谈会现场

　　7月16日，由建筑优检、中房优采平台、中物智库联合主办的“物业经营创新专题座谈会”在京举行。本次座谈会以“建筑体检固本 维保提质赋能 多元经营增效”为主题，汇聚融通地产物业、招商积余、深圳安居、永升服务、金隅物业等数十家头部物企，以及建筑防水、建筑修缮、装配式装修等产业链上下游企业代表参会。座谈会得到宏远创信、合一住工、朗坤集运的支持，围绕房屋建筑体检能力建设、资产保值增值、多元经营合规增效等核心议题展开，通过平台成果发布、标杆案例拆解与专项解决方案分享，旨在为物业企业破解“收费难、管理难、增效难”提供系统性的创新思路与资源对接平台。

　　建筑优检平台培训负责人于丽丽主持座谈会

　　01 存量呼唤价值重构 物业行业迈入“深水区”

　　中国房地产业协会产业协作分会副秘书长、

中房优采总经理 唐茜

　　“房地产行业进入‘增量转向存量’新周期，以健康运维为目标的建筑体检以及创造增益的多种经营服务是物业企业能力建设的两大核心。”中国房地产业协会产业协作分会副秘书长、中房优采总经理唐茜在致辞中强调：“建筑优检”平台已拉通一套建筑体检实施方法、一套房屋建筑体检人才培训体系及推动建筑体检试点工程“三位一体”的健康管理生态，赋能物业企业能力提升，包括开展体检业务、带动相关人员接受体系化培训，打造物业管理的专业名片；同时联合行业专业机构共建“物采云——美好生活服务联盟”链接修缮、能源管理、美居改造等新多元经营赛道，整合优质供应链资源，为物企提供合规创收资源。唐茜呼吁，经营与管理并重，是物企发展的必经之路。

　　中物智库运营总经理王开迪

　　中物智库运营总经理王开迪在主题致辞中指出，物业行业已正式迈入存量鏖战的“深水区”，政策导向、市场格局与盈利逻辑正经历根本性转变。王开迪分析道，物业行业首次纳入“十五五”国家规划并写入政府工作报告，在战略地位跃升的同时，也面临“三降两缓 两座大山”的新常态，即毛利率、收缴率、满意度持续下滑，规模与营收增速双双放缓，应收账款高企与运营成本攀升成为压顶重担。王开迪强调，物业行业正从规模叙事转向价值锚点，主动退盘优化结构、聚焦有现金流的利润、用好服务构建竞争壁垒、探索房屋修缮与“物业+养老”等第二增长曲线，成为企业破局的关键路径。

　　02 房屋建筑体检能力建设：立标准、育人才、建生态

　　我国城乡住宅存量超660亿平方米，其中房龄超30年的占比达35%，安全隐患持续累积。随着住建部明确“先体检、后更新”原则及《城市更新“十五五”规划》等政策密集出台，地下管网改造、老旧小区整治等五大领域预计撬动20万亿投资，房屋建筑体检已从行业“可选项”变为政策“必答题”。

　　建筑优检平台经营负责人仲昭辉

　　建筑优检平台经营负责人仲昭辉在《三位一体 构建房屋健康管理生态体系》的主题演讲中指出，行业长期面临标准缺失、专业人才不足、市场无序竞争、权责划分模糊四大痛点。基于此，中国房地产业协会与中房优采平台牵头并联合中国建研院等单位率先构建国内首个房屋体检团体标准体系——覆盖实施流程的《房屋建筑体检实施过程评价导则》、人员能力的《房屋建筑体检师职业能力评价规范》及机构信用的《房屋体检机构信用管理办法》，填补了行业规范化发展的制度空白。在此基础上，房屋建筑体检师培训学习平台已于7月8日正式上线，分初、中、高三级培养专业人才，为城市更新催生的“房屋建筑体检师”新职业提供权威认证通道。【建筑优检官网：http://jzyj.youcaiyun.com/ 房屋建筑体检师服务系统：https://tijian.fangchan.com/（支持电脑端与手机端报名学习）】

　　仲昭辉还透露，建筑优检生态正同步推进体检机构信用管理、AAA级示范项目评审及检测修缮材料设备供方库建设，形成了从“体检诊断—标准评价—修缮治理”的完整闭环。仲昭辉呼吁全产业链企业共同加入生态，抓住万亿城市更新市场窗口，守护亿万房屋居住安全。

　　融通地产物业管理有限公司董事、总经理助理、安全总监 张强

　　融通地产物业管理有限公司董事、总经理助理、安全总监张强结合融通集团超大型物业资产运营管理实践，分享了建筑巡检与资产安全管理的全流程经验。针对老旧建筑房龄长、设施老化、安全风险分散等共性难题，融通安全团队自主研发了“安全监管服务平台”，涵盖后台管理端、移动排查端及承租方小程序端，建立标准化隐患数据库，实现“排查—审批—整改—销项”全流程线上闭环管理。在资产安全管理方面，张强总结了合同边界权责清、培训教育须考核、应急处置时准效等9条管理思路。张强还以消防安全为例，分享了融通集团投入70亿元实施消防改造的经验——通过技术优化将单体消防水池从216立方米压缩至100立方米，并采用控制中心报警系统整合既有建筑群消防控制室，大幅节省了投资与运营成本。

　　永升服务集团技术中心总工程师、工程管理部总监陈农

　　永升服务集团技术中心总工程师、工程管理部总监陈农分享了永升以房屋体检为入口撬动存量资产运维增效的规模化实践。陈农强调，房屋体检的核心价值在于将物业工程团队从成本中心转化为“利润中心”，通过精准排查降低维修成本与安全风险，同时为后续修缮改造创造利润空间。在技术手段上，永升采用AI+无人机全自动化巡检，覆盖率超90%，三天可完成一个小区外立面全面检测。陈农指出，在商业模式上，永升探索出“内盘全覆盖+外盘市场化+政企协同”三重路径，通过“谁中标、谁出资”的模式解决体检资金来源问题，并跑通了大修基金、公共收益、保险合作等多元化资金通道。陈农表示，从单点试点到批量复制，永升服务已建立可复用的底层能力，未来将依托政策、标准、生态三重杠杆加速规模化裂变。

　　北新防水有限公司修缮业务部技术负责人 王东来

　　北新防水修缮业务部技术负责人王东来分享了针对社区与物业场景的建筑渗漏系统性解决方案。作为央企背景的防水行业领军企业，北新防水依托院士工作站、国家重点实验室及苏州防水研究院等国家级研发平台，在材料创新上持续突破。针对屋面、外墙、地下空间、室内四大渗漏场景，北新修缮构建了全场景专项维修方案体系——屋面维修以外露防水涂料快速维修为主，兼具防水、隔热、装饰等多重功能，无需拆除、工期短、成本低；外墙采用“墙丽衣”防水装饰一体化涂料，一次施工解决防水与饰面问题；地下空间推行“结构补强+再造防水层+基础填充”组合式系统治理方案，确保长效可靠；室内厨卫渗漏则提供美缝处理、免砸砖涂层、空鼓填充浆等分级修复方案。王东来还介绍，针对老旧小区改造与物业零星维修，北新修缮提供从现场踏勘、方案设计到施工落地的全过程服务，并以属地化仓储与授权施工网络保障快速响应，切实助力建筑“老龄化”渗漏顽疾的精准治理。

　　立邦中国TUB事业群产品与场景解决方案高级经理 郭建华

　　我国存量建筑正集中迈入“中年维修期”。立邦中国TUB事业群产品与场景解决方案高级经理郭建华在分享中表示，针对当前建筑修缮中墙面抗污差、防火不达标、残胶难除、铁艺锈蚀、渗漏反复、楼梯翻新慢、地坪起砂等高频难题，立邦已构建覆盖内墙、外墙、地面、运动场地、隔声、MRO等全场景的产品与施工一体化解决方案。其中，水性环氧抗污体系可实现10万次耐擦洗;无机内墙涂料满足A级防火标准; Ufast快涂优地面涂装系统可以实现楼道一天翻新、6小时通行；预制型橡胶跑道系统则为老旧小区低成本补齐健身设施短板提供了可行方案。此外，面向物业日常维修运维场景，立邦犀利多功能除胶剂可高效清除园区墙面、门窗等硬质表面的各类顽固残胶，操作简便，省时省力。

　　郭建华强调，“物业维保，表面解决的是建筑问题，实质解决的是人与人之间的问题。”立邦正从材料供应商向全场景涂装集成方案专业服务平台转型，以“体检一方案一施工”全链条服务，助力物业将成本中心转化为利润中心。

　　03 物业合规多元经营增效：挖潜增效，重构价值

　　北京友吾友科技有限公司创始人孟庆斌

　　中物智库专家、北京友吾友科技有限公司创始人孟庆斌在《物业增值业务的起点和奇点》的主题分享中梳理了物业增值八大核心业态：新零售、美居家装、不动产租售、维修家政、车辆服务、食堂餐食、托幼及养老服务，并指出物企在增值能力上已分化为成熟型、成长型、起步型三个梯队。孟庆斌强调，增值业务不仅关乎当下收费破局，更决定了物企能否摆脱同质化竞争、从劳动密集型走向创新服务平台，从而在资本市场上实现价值重估，这亦是物业企业决胜未来的“奇点”。

　　朗坤集运（北京）文化实业发展有限公司创始人 张萍

　　“物业多元经营已成为行业生存与发展的必然选择。”朗坤集运（北京）文化实业发展有限公司创始人 张萍强调，物业多经业务绝非简单照搬外部商业模型，而应立足自身项目基因与业主结构精准落地。张萍系统梳理了多元经营业务的价值逻辑：为业主创造便捷品质与实惠，为社区盘活闲置资产与激活生态，最终通过商品销售佣金、便民服务分成、广告变现、空间运营等多元化路径实现可持续收益。张萍建议物业企业聚焦高频刚需场景，抢占社区前置仓这一流量枢纽，并依托数字化工具赋能精细化运营。

　　北京宏远创信能源科技有限公司京津冀事业部总经理 冉宏文

　　北京宏远创信能源科技有限公司京津冀事业部总经理冉宏文在《电力体制改革背景下的物业（电力能源成本）降本、降碳解决方案》指出，随着电力体制改革深化，物业企业可通过市场化电力交易实现“降电费+拿补贴+减碳成本”三重价值叠加。冉宏文详细解读了用户入市交易流程与“电—碳协同”机制，绿电消费在碳排放核算中按零排放处理，企业采购绿电既可避免购买高价碳配额，还能获得相应财政补贴。因此，冉宏文建议，物业企业通过签订多年期PPA协议锁定长期用电成本，将电费支出转化为绿色资产，实现降本与降碳双赢。

　　合一住工（北京）科技发展有限公司董事长 马刚

　　住房和城乡建设部明确，“十五五”期间将新开工改造城镇老旧小区11.5万个，并鼓励推广装配式装修。合一住工（北京）科技发展有限公司董事长马刚在专项分享中指出，传统装修工期长、报价混乱、渗漏反复、严重扰民、运维成本高企五大痛点长期困扰业主与物业。依托自主研发的“3+N”工业化装配式装修技术底座，涵盖FAT高隔声隔墙系统、OFC隔声地面系统与UHI集成厨卫系统三大核心，合一住工是系统与服务实现工厂预制、模块化装配、全干法作业。实测数据显示，OFC隔声地面撞击声压级可低至54dB，优于新国标65dB的强制性要求；集成厨卫系统施工周期缩短50%以上，3天即可完成交付，并承诺一口价、零洽商、10年系统质保。马刚表示，合一住工期待与物企通过样板间展示、按单分成的轻资产模式，将存量业主翻新需求转化为可持续增值收益，共同掘金千亿级老旧小区改造市场。

　　04 交流研讨：聚焦一线诉求 共探破局路径

　　随着“建筑体检固本、维保提质赋能、多元经营增效”三大专题分享的结束，会议进入交流研讨环节，永升服务、招商积余、懋源宏玺物业等企业代表，与产业链代表，围绕建筑体检技术合规落地与多元经营增收路径展开了深度务实对话。现场发言踊跃，问题直指一线运营中的现实堵点，充分体现了物业企业对技术创新、增量创收与人才培养的迫切需求。

　　永升服务代表就无人机巡检合规性问题现场请教，招商积余代表坦言新接高端项目体量小但年度增值指标高达亿元，懋源宏玺物业代表反映了高物业费、小体量项目的经营困境……主持人表示，本次会议仅是交流起点，后续将通过建筑优检平台持续搭建沟通桥梁，推动行业共性问题的高效解决。

　　05 共建生态 协同发展

　　本次座谈会上，物采云美好生活服务联盟与房屋健康管理生态联盟正式宣告成立。

　　中国房协产业协作分会副秘书长、中房优采总经理唐茜为两大联盟代表授牌。物采云美好生活服务联盟华北区理事长由朗坤集运（北京）文化实业发展有限公司创始人张萍担任；房屋健康管理生态联盟首批成员单位包括：北京泛华天河建设工程有限公司、上海永升服务集团旗下上海永芯臻成工程科技有限公司、北京城泰建祥检测科技有限公司、广州越建工程管理有限公司、北京博艺阳光环境科技发展有限公司。

　　两大联盟的成立，标志着从房屋体检、维保修缮到多元经营的产业协同生态初步成型。唐茜在总结发言中表示，希望产业链企业在当前环境下抱团创造更大价值，诚邀更多企业加入全体系生态，通过持续学习与交流实现商业价值的共创共享。

　　结语

　　增量转存量时代，建筑体检与多元经营已成为物业企业能力建设的两大核心。中房优采平台旗下“建筑优检”以一套实施方法、一套人才培训体系、一套试点工程“三位一体”赋能物企开展体检业务；同时联合行业共建“物采云——美好生活服务联盟”，链接多元经营赛道，整合优质供应链资源，为物企提供合规创收支撑。

　　经营与管理并重，方能穿越周期。诚邀更多产业链企业加入建筑优检生态，共掘存量蓝海。