今年上半年，北京住宅用地交易市场已基本完成既定任务。其中，6月25日至月底，北京并无住宅用地招拍挂安排，因此半年度成交数据已出炉。在此背景下，对上半年住宅用地市场（本报告指纯住宅用地）进行统计分析，既有助于从单点角度了解北京土拍市场情况，也可从这一视角观察全国市场的总体态势。同时，这也有助于我们理解土地市场供应的总量与结构，更好把握土地交易行情背后的政策方向，以及其对房地产市场稳中向好发展的支撑作用。

  一、土地供应节奏调控显效，市场回归理性健康区间

  2026年上半年，北京住宅用地市场共成交20幅地块，较2025年同期的18幅增加2幅，成交幅数连续两年保持回升态势，体现了供地节奏的精准调控能力。在当前土地供应量整体缩减的大背景下，成交地块数量仍相对较多，也反映出上半年加紧追赶、保持一定冲劲的意图，从而为全年土地交易目标的实现创造更有利的条件。

  具体来看，2026年上半年，北京住宅用地的成交用地面积为64万平方米，较2025年上半年的83万平方米下降23%；建筑面积为109万平方米，较2025年上半年的156万平方米下降30%。交易体量的适度收缩，总体幅度与今年各地土地供应缩量20%的目标较为匹配，体现了主动优化土地投放结构、避免大规模供地导致库存积压的调控意图。这也与今年总体供地思路中“控增量、优存量”的方向相吻合。

  从历史纵向比较来看，2026年上半年用地面积处于近年来的相对低位，仅高于2015年的33万平方米和2016年的32万平方米，与市场高热期的2020年（150万平方米）和2021年（143万平方米）相比收缩幅度明显，表明土地供应已从“规模驱动”转向“质量驱动”的发展新阶段。建筑面积较用地面积降幅更大，主要源于本期成交地块平均容积率由上年的1.9下降至1.7，低容积率地块占比提升，契合当前改善型居住需求与高品质住宅建设导向，亦与“好房子”政策精神相呼应。

  二、成交总价结构性回落，楼板价调整体现对稳投资的支持

  2026年上半年北京住宅用地的成交总价为312亿元，较2025年同期的734亿元下降57%。这一降幅显著大于建筑面积的降幅，核心原因在于本期成交地块的单价结构发生了变化。2025年上半年，受部分核心区域出让单价较高土地的影响，楼板价达到47039元/平方米。而当前成交楼板价为28595元/平方米，较2025年同期下降了39%，进而对上半年土地出让金产生影响。

  当然，若剔除区位结构性因素，同区位可比地块的地价水平总体保持平稳，并未出现趋势性下行，土地价值基本面依然稳固。由此可见，土地价格的下降进一步体现了供给结构的优化，即不再刻意推出价格过高的地块，而是结合企业的承受能力，优先选择未来市场消化能力较好的地块进行交易。

  对于房地产开发企业而言，当前土地市场提供了更为友好的投资窗口：上半年单幅地块平均总价约为16亿元，较2025年同期的41亿元和2024年同期的30亿元大幅降低，显著减轻了企业的资金占用压力，有利于更多房企及联合体参与拿地，促进市场竞争主体的多元化。这也是自2015年有统计以来单幅地块总价的最低水平，说明“小而美”的土地交易明显增多，符合房企当前“控成本”导向，也与房企追求更好销售流速、把握项目投入产出性价比密切相关。

  三、溢价率低位企稳，投资的利润空间有所扩大

  2026年上半年，北京住宅用地的平均溢价率为4%，较2025年同期的10%下降6个百分点。溢价率连续多年保持在个位数水平，并逐步向5%以内收敛，清晰反映出北京住宅用地市场已告别高价竞拍的非理性阶段，进入以合理利润为导向的成熟发展期。

  低溢价环境对行业健康发展具有多重积极意义：其一，有效控制土地成本在房价中的占比，为后续新房定价预留合理空间，有助于稳定固定资产投资和房价预期；其二，降低房企“高价拿地—被迫高周转—品质折损”的恶性循环风险，使企业能够将更多资源投入产品研发与品质提升，这是房地产发展新模式的重要体现；其三，减少因高溢价带来的投机性需求，引导市场回归居住本质。从纵向维度看，当前溢价率水平与2015年（23%）、2016年（27%）和2017年（46%）的高溢价阶段形成鲜明对比，也反映出房地产市场深度调整下土地市场回归理性的趋势。

  四、容积率持续下行，高品质住宅供给基础不断夯实

  2026年上半年，北京住宅用地的平均容积率降至1.7，为2019年以来的最低水平。在2015年至2026年的十二年间，容积率整体呈现“先升后降”的完整周期：从2017年的1.6逐步上升至2021年的2.1峰值，随后逐步回落至当前水平。

  低容积率地块数量和占比的提升，意味着未来北京新增住宅供应中，洋房、小高层及低密度社区产品的比例将更高，有助于满足居民对居住舒适度、私密性和社区环境品质不断提升的需求。这一趋势与国家层面推进“好房子”建设、鼓励“提升住宅设计水平”的政策导向高度一致，也符合北京作为一线城市率先实现居住品质升级的城市发展战略，能够更好地匹配多层次住房需求。

  五、市场展望与综合研判

  综合来看，2026年上半年北京住宅用地市场呈现“缩量提质”的良性运行格局。供应端主动缩减规模、优化结构，特别是强化了“小而美”、低总价优质地块的供应，更好匹配房企的投资需求。从实际交易情况看，拿地企业投资能力普遍较强、参拍企业保持活跃，市场整体处于持续修复的向好态势。

  结合北京市场来看全国土地市场，我们认为当前土地市场传递出的积极信号包括：一是供地节奏更加精准，避免了集中供地带来的大幅波动，体现了“控增量、优存量”的导向；二是低溢价环境和单幅地块总价可控，既支持了房企投资工作的推进，也保障了合理的利润空间，有利于投资稳定和房地产供给端的稳定；三是低容积率导向契合居住品质升级的趋势，中长期利好产品力突出的开发商，体现了优质供给引导需求的导向。展望下半年，随着核心区优质地块适时补充供应，以及房企融资及销售环境持续改善，各地土地市场有望保持平稳运行态势。

  上海易居房地产研究院副院长 严跃进