2026年作为“十五”规划开局之年，上半年房地产顶层定调、货币调控、城市发展、地方施策多维政策密集落地，形成覆盖风险化解、市场托底、行业转型、民生安居的完整政策体系。

  在政策推动下，行业确定性持续累积，尤以上海、深圳、广州等地稳市场政策为代表，二季度以来新房市场持续保持较佳热度。未来核心城市有望率先企稳。

  从企业方面来看，行业偿债高峰正逐步消退，债务到期压力有所缓解，且随着房地产融资支持制度的优化完善，也有利于增强各方主体信心，稳定市场预期。

  可以说，上半年虽然行业没有出现反转，但2026年应该是“筑底年”。

  2026年上半年，中央通过政治局会议确立房地产工作总纲领，对房地产与风险化解的表述出现多处边际调整（详见《中共中央政治局会议再提房地产，变化来了》）。

  这是二季度以来最核心的政策信号，标志着房地产政策正式从“风险集中攻坚期”步入“风险常态化管控+行业转型发力期”的新阶段。

  5月《城市更新“十五五”规划》正式印发、中央财政支持城市更新行动名单落地，6月统计调查制度出台、四部委联合解读配套政策（详见《首部国家级城市更新专项规划！超2500亿元资金支持》）。

  作为“十五五”时期城市发展的核心战略，城市更新既是扩内需、稳投资、惠民生的全局性抓手，也在房地产增量开发收缩的行业背景下，开辟了规模大、确定性强的存量投资新赛道，战略价值持续凸显。

  至此，二季度形成了“顶层规划定目标、财政资金强保障、经验复制破堵点、配套机制管长效”的完整政策闭环。

  此外，6月18日《求是》刊发文章提出“加快修复居民资产负债表”，首次将“稳定房地产”与“资产价格下跌对消费信心的负向螺旋”绑定。直接指出了房产财富效应减弱是抑制消费的关键诱因，不再回避房价下跌对居民主观财富感知的冲击。

  这直接将房地产市场定位升级，“稳定房地产市场”已不仅仅只是房地产的事情，更是激活内需、刺激消费的前提。

  在房地产顶层定调下，地方层面，房地产调控政策继续优化，据不完全统计，全国累计出台460次稳市场政策。

  主要聚焦六大方向：一、253次优化公积金政策，全面降低购房与居住门槛，如额度提升、首付比例下调、使用范围和功能扩展等。二、95次加码保障安居政策，完善多层次住房保障体系。如配售型保障房建设、提高租赁住房供给、保障房覆盖范围扩大并同步放宽申请门槛。三、89次落地城市更新专项政策，构建存量开发长效机制。四、73次推进“好房子”建设政策，引领住房品质全面升级。五、70次出台补贴与税费利率优惠政策，精准降低购房成本与交易门槛。六、40次优化供给侧管理政策，核心抓手在于盘活存量资产，优化新增供应地块竞争力。

  在政策推动下，行业确定性持续累积，尤以上海、深圳、广州等地稳市场政策为代表，二季度以来新房市场持续保持较佳热度，政策正向效应充分显现，为全国因城施策提供了可参照的实践路径。

•   上海2月25日出台政策，缩短非沪籍外环内购房社保年限至连续1年，符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房，持居住证满5年非沪籍家庭可免社保限购1套；

•   深圳4月29日跟进优化，符合条件的户籍/非户籍家庭可在福田、南山、宝安新安街道增购1套住房，持居住证非户籍家庭可在上述区域免社保限购1套；

•   广州4月30日发布穗八条，将公积金贷款最高额度提升至360万元、并支持卖旧买新。

  从市场反馈来看，上海自3月起一二房成交明显上了一个台阶，其中商品住宅成交面积3月、4月、5月连续三个月环比增长，截至2026年6月23日，6月商品住宅成交面积31.94万平方米，虽然较5月同期有所回落，但仍保持相对高位。

  二手房方面，3月、4月、5月成交面积持续保持200万平方米以上高位，高于2025年同期水平。

  深圳同样从3月起进入“小阳春”，4月底新政出台后，5月市场明显在3月基础上又上了一个台阶，2026年5月深圳商品住宅成交面积57.58万平方米，环比大涨47%。截至2026年6月21日，6月商品住宅成交面积28.88万平方米，虽然不及5月水平，但6月成交仍将高于3月。

  二手房方面，深圳3月、4月、5月无论是成交面积还是成交均价均出现了明显上升。

  广州方面，上半年商品住宅成交高峰分别在3月和5月，4月相对较弱，但仍有60万平方米的规模，截至2026年6月21日，6月商品住宅成交面积36.47万平方米，市场热度不及上海和深圳，但仍保持一定规模。

  我们认为，下半年，各地将继续坚持因城施策总基调，紧扣中央“稳定房地产市场、扎实推进城市更新”的部署要求，立足本地市场供求实际，在上半年稳市场政策基础上进一步精准发力，供需两端协同挖潜，持续释放合理住房需求、盘活存量资产空间，推动政策红利稳步转化为市场平稳修复的内生动力。

  市场的企稳，离不开企业的稳定。从企业融资来看，2026年上半年房地产融资政策始终保持宽松基调，尤其是4-5月央行屡次强调明确实施适度宽松的货币政策、维持LPR历史低位，客观上为房企债务续接、合理融资需求提供稳定流动性环境。

  在这一背景下，2026年二季度房企融资797.64亿元，环比增长30%，但同比仍减少32%，融资规模依然处在近年来的低位。

  好消息是，行业偿债高峰正逐步消退。

  从债务到期来看，2025年房企债券到期规模达4540亿元，而2026年房企整体债务到期规模明显下降，全年到期约3521亿元，其中一季度到期约1090亿元，二季度到期约851亿元为明显低位，三季度到期1114亿元。此后房企各季度发债及到期债券明显走低。

  从目前的融资情况来看，到2027年房企基本能实现借新还旧覆盖到期债务，债务到期压力有所缓解。

  值得注意的是，随着城市融资协调机制的常态化推进，以及项目贷款接续政策，为项目提供了更宽松的还贷缓冲期。这能有效缓解项目资金周转压力和企业偿债压力，支持项目建成交付，有利于增强各方主体信心，稳定市场预期。

  展望2026年下半年房地产市场趋势，行业供求关系预计将进一步改善。

  从近期中央部委的政策导向来看，“城市高质量发展”仍是核心关键词，政策支撑体系进一步加码完善。一方面，《城市更新“十五五”规划》印发实施，中央财政、超长期特别国债、中央预算内投资等多元资金协同发力，多措并举推动城市更新走深走实，为行业投资侧注入稳定确定性；另一方面，常住地基本公共服务均等化改革全面推进，国务院发布相关实施意见，强化流动人口安居保障、扩大公租房覆盖范围，资源配置持续向人口流入城市倾斜，既有助于加快城市去库存进程，也为行业带来更多优质房地产项目开发机会。城市更新提质与公共服务均等化政策协同发力，为房地产行业需求释放和投资拓展提供了更强的确定性。

  随着中央与地方各项政策的落地效应持续释放，预计核心城市一二手房市场将加速企稳，库存压力逐步缓解。其中，人口流入集中城市、城市更新相关赛道及居住改善型板块，将成为主要受益领域。

  对企业而言，当前房地产行业仍处于深度调整期，出险房企的核心工作仍是‌推进债务重组、实现风险出清‌。稳健未出险房企则应侧重优化土储结构，加速三四线低效库存折价去化，收缩弱能级城市布局。