核心观点：2026年5月，全国25个重点城市住宅用地市场呈现“量稳、价升、热点地块有热度”的积极态势。成交用地面积虽环比小幅回落，但楼板价与溢价率均出现明显上行，反映出优质地块占比提升及房企拿地意愿增强。容积率继续维持在较低水平，表明高品质住宅用地的供给更加明显。

  一、成交用地面积：仍处于深度调整阶段

  2026年5月，全国25城住宅用地成交面积为189万平方米，较4月的225万平方米有微小下降，但相较于2026年1至4月的月均水平（约157万平方米）有拉升，总体处于年内中等偏上水平。从历史同期对比看，2026年5月成交面积略低于2025年同期的239万平方米，但高于2024年5月的189万平方米，显示出市场在经历了2024至2025年的调整后，当前成交量已回归相对稳定区间。整体来看，对比历史数据，今年土地市场仍在深度调整，同时呈现了明显的结构优化过程。

  二、容积率：继续低位运行，产品结构偏向改善

  5月25城住宅用地成交平均容积率为1.80，较4月的1.78略有上升，但仍处于2024年以来的较低水平区间。自2024年下半年起，25城住宅用地容积率持续低于2.0，2026年至今平均为1.80左右，明显低于2020—2022年期间2.0—2.2的水平。这表明各地在土地供应端持续优化出让结构，低密度、改善型住宅用地占比提升，符合当前房地产市场高品质的供给导向。对于房企而言，这也意味着产品溢价能力的潜在提升空间。

  三、成交楼板价：显著上涨，优质地块拉动明显

  5月25城住宅用地成交楼板价为13404元/平方米，环比4月的13182元/平方米上涨2%，同比2025年5月的10314元/平方米大幅上涨30%，创下2024年以来的月度新高。这一价格水平也是2020年以来的偏高位水平。楼板价的显著上升，既与低容积率地块的成交占比提高有关，也反映出核心城市核心区域的土地出让节奏加快，尤其是一些“小而美”地块的出让，房企对优质地块的争夺意愿增强。这和地块开发的利润空间增大有直接关系，价格的积极变化是市场信心修复的重要信号。

  四、溢价率：今年总体保持连续拉升的积极态势

  5月25城住宅用地成交平均溢价率为13%，较4月的10%提升3个百分点，连续第四个月上行，且为2025年7月以来最高水平。从趋势上看，2025年下半年溢价率一度降至2%—4%的低位，2026年初逐步回升，3—5月分别达到5%、10%、13%，呈现明显的温和升温态势。在“缩量提质”的背景下，溢价率的提升通常意味着房企对后市判断尤其是核心城市趋于乐观，愿意为优质地块付出更高的成本。当前溢价率仍处于合理区间（低于20%），背后体现的是今年土地优结构的导向。

  五、总结与展望：要以销售端的活跃带动土地端的向好发展

  2026年5月，全国25城住宅用地市场在成交量保持平稳的基础上，实现价格与热度的双重回升，体现出“以质带价、以价促稳”的积极特征。低容积率、高楼板价、适中溢价率的组合表明，当前土地市场的修复主要来自供给端结构的优化和需求端信心的边际改善，也反映出优质城市在本轮土地市场止跌回稳中将发挥更大作用。不过也应看到，土地市场面临的形势依然复杂，总体成交规模相较历史数据仍处偏低水平。从积极角度看，这有助于缓解未来潜在的库存压力；但从开发投资和土地出让收入的角度看，需警惕其可能带来的拖累效应。总体而言，各地仍需进一步促进房地产交易市场活跃，更好推动企业资金链改善，真正助力土地市场实现企稳向好发展。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进