2026年4月20日，杭州市规划和自然资源局发布了《关于进一步完善土地有偿使用管理的若干规定》（杭规划资源发〔2026〕16号，下称《规定》）。通俗来说，这次政策主要把“补交土地金”“房子建超了怎么办”“地下车库和商场怎么算”等几项规则的执行口径说得更清楚了。具体来看，《规定》系统梳理了划拨转出让、竣工超建、地下空间供地、租赁年期与价款、分期付款等关键环节的计价规则和操作流程。整体思路可概括为“明晰规则、堵住漏洞、盘活存量、规范地下”，有助于提升土地资产管理的透明度，是存量土地盘活领域围绕“定价”问题推出的一项系统性举措，也体现了土地市场管理制度正在走向精细化。

  一、补缴出让金的核心计价公式明确，评估时点与有效期收紧

  《规定》第一条统一了划拨、租赁、出让等权属性质转换时土地出让金的补缴标准。补缴金额＝拟出让时新用途下的市场地价－拟出让时原用途下的市场地价。计价时点严格确定为“规划资源部门依法受理补缴地价申请时点”，地价评估报告的有效期仅为2个月，逾期未签订出让合同补充协议的，需重新申请评估。这一规定强化了时效性，虽然避免了企业利用历史低价套利，但也增加了补缴项目的时间压力。

  对于《规定》出台前已存在的“规划许可建筑面积超出原出让合同约定”的存量项目，同样按上述规则处理，土地使用年限按受理时点剩余年限确定。这实质上是对历史遗留超建问题的一次集中清理。需要说明的是，房改房、经济适用房、拆迁安置房等保障性住房的上市交易补缴另有专门规定，不适用本条。

  二、竣工实测超建筑面积分档处置：合理误差按历史地价补，超限部分双倍罚

  针对建设项目（工业用地除外）竣工后实测计容建筑面积超出规划许可和合同约定的情形，《规定》第二条设置了分档处置机制，体现了“合理误差宽容、恶意超建严惩”的原则。需特别说明的是，混合用地若出让合同中未区分不同用途的地价，则按评估报告中的各用途评估价结合溢价率折算；若评估报告也未作区分，则按成交综合楼面地价计算。

  三、地下空间：有偿使用范围扩大，但严禁分割转让

  《规定》第三至第五条系统规范了城市地下空间用地的供应与确权。核心变化在于：利用单建或结建地下空间从事商业、仓储等经营性用途的，必须以有偿使用方式办理用地手续（符合国家、省、市规定的可协议供应）。地下空间出让金的计缴标准，沿用《杭州市人民政府办公厅关于推进工商业用地改革促进空间精准有效配置的实施意见》（杭政办函〔2025〕47号）。

  对于已取得地表建设用地使用权的项目，若规划设计方案中已包含结建地下空间，视同已办理地下空间用地审批。但若出让时未明确经营性地下空间指标，后续方案中又新增该类空间，则需在工程规划许可阶段同步补办有偿使用手续并补缴出让金。

  最关键的约束在于：有偿使用的城市地下空间建设用地使用权，须作为单一产权办理不动产登记，不得分割转让、不得分割登记、不得分割抵押。这一规定对地下商业街、地下仓储等依赖分层或分单元销售的业态形成直接限制，虽有助于防止地下空间投机炒作，但也可能削弱开发商投资大型地下综合体的意愿。

  四、租赁年期上限20年，租金与LPR挂钩；补办项目付款期限放宽

  《规定》第七条明确：国有建设用地租赁期限最高为20年，土地租金标准＝同条件出让土地应缴出让金×每年度土地还原利率。土地还原利率动态挂钩每年1月中国人民银行公布的5年期以上LPR。这为长期租赁地价提供了可量化的测算基准，意味着利率下行周期中租金成本降低，上升周期中租金成本相应增加。

  在付款节奏上，《规定》第十条区分了两种情形：

  -新出让项目：签订合同前缴纳20%作为定金；合同签订后1个月内缴纳不低于50%；余款可在1年内缴清。

  -补办有偿使用项目（含租赁首期租金）：原则上合同签订后1个月内一次性付清。仅低效用地再开发项目，经属地政府集体决策可延长至1年内缴清，但首次付款不低于50%。

  与旧规或常见操作相比，主要有两点变化：一是首期缴纳比例略有提高；二是后续延长支付的期限略有拉长。这种做法既降低了政府收款风险，又为现金流紧张的企业提供了一定缓冲。

  五、划拨土地转让与国企改制：符合目录可保留划拨，否则协议补办

  《规定》第六条明确：以划拨方式取得的建设用地使用权转让，或国企改制涉及划拨土地处置时，符合《划拨用地目录》的，可直接保留划拨方式办理转移登记；不符合目录且不涉及新建、改建、扩建的，按原用途、原范围以协议方式补办出让或租赁，并缴纳土地价款。这避免了“一刀切”要求划拨转出让，有助于降低合规企业的用地成本。

  六、总结与市场影响研判

  总体来看，这项政策是对土地有偿使用制度的进一步完善，结合了新形势下的现实需求，尤其针对历史遗留问题及当前社会经济发展的新特点作出了回应。在土地的使用方式，特别是新业态导入过程中涉及的土地价格和成本方面，政策作出了更细化、更明确的规定。内容既涵盖增量用地，也涉及存量用地，后者还包括因历史原因形成的较为复杂的情形。同时，政策覆盖了传统土地类型，也延伸至地下空间等新型土地。可以说，这项政策体现了土地市场管理的积极跟进，通过规范化手段将过去模糊不清的口径加以明确，对存量土地盘活具有积极作用。

  值得关注的是，部分原本通过划拨方式使用的土地，今后将转为以招拍挂等更加市场化的方式进行配置，这就涉及土地出让金的补缴问题，政策对此制定了清晰的规则。这既体现了土地要素市场化改革的深入推进，也有助于补缴后的土地更顺畅地流通，更好适应经济社会发展，尤其是土地项目抵押和贷款的操作。因此，明确规则是今年土地领域的一项重要工作，有助于推动历史遗留问题的解决。

  需要指出的是，政策在强调规范的同时，也适当考虑了市场主体的资金压力。例如在分期付款方面，针对部分闲置土地，允许将补缴期限延长至一年，为相关主体缓解资金周转压力提供缓冲。今年以来，各地普遍出台了类似政策，即在缴纳一部分资金后，其余部分可稍晚补足，有助于以时间换空间，并将更多资金用于社会经济发展和企业实际经营中。