2026年4月14日，东莞市自然资源局发布了《东莞市耕地保护专项规划（2021—2035年）》。该规划立足于东莞“市直管镇”的行政体制和高密度城市的发展实际，提出构建“两区一带、四廊汇田”的农业空间格局，并创新实施“城田融合”发展模式，力求系统破解耕地保护与城市建设之间的空间矛盾。

  这一规划的出台，标志着东莞耕地保护从被动守住红线，转向主动优化空间资产。对房地产行业而言，意味着未来城市建设用地将更加集约化、连片化，生态与农业保护红线对城市开发边界的硬约束将进一步加强。开发商需关注在“减量发展”背景下，存量用地盘活以及“城田融合”区域带来的差异化价值提升机会。

  一、规划核心指标与空间管控分析

  本次规划最显著的特点，是将耕地保护与城市空间重构深度绑定。通过明确的量化指标和严格的分区管控，为土地资源配置设立了清晰的框架。通俗来说，未来东莞哪些地方能开发房地产，很大程度上将由这张“耕地集聚区”的地图说了算。其中，25.88万亩的耕地集聚区，是判断未来十年各镇街可供建设用地潜力的关键底图。建议结合各镇国土空间规划，识别位于集聚区边界之外、具备整治潜力的零散建设用地，这些区域可能成为未来存量更新的重点。

  具体来看，绿色区域即约25.88万亩的耕地集聚区，属于被严格保护的“永久农业区”。在这张地图上，它如同城市的“绿肺”，原则上不允许新建商品房、工厂或大型商场，可以理解为“农业特区，开发止步”。而绿色区域之外的全市其他区域（即空白或其他颜色区域），则是理论上未来可供建设的“可选区”。不过，这些区域大部分已被现有城市、道路和工业区占满。真正的机会，在于那些位于“绿色区域”之外、目前仍为零散小块的空地、旧厂房或低效农地（非耕地）。

  这里对下表的两个概念进行区别分析。其中，耕地保有量（10.11万亩）与永久基本农田（10万亩）属于刚性约束的“底线红线”，具有法律强制力，是不可突破的“生存口粮”；而耕地集聚区（25.88万亩）则是一个弹性引导的“空间蓝图”，属于概念性规划区域，是未来重点投入建设的“优质农业区”，其划定更多体现优化耕地空间布局的政策导向。

  二、“城田融合”模式对房地产价值的影响机制

  规划提出的“城田融合、协同发展”模式，具有较大的创新性。其并非简单地限制开发，而是试图通过功能复合利用来提升部分区域的综合价值。这是一种新型的耕地保护模式，对特定类型的房地产项目可能构成利好。

  1.“良田公园”模式提升周边宜居溢价

  规划推广“耕地+生态、旅游、科普”模式，将农田转化为开敞的都市休闲空间。这一做法借鉴了“公园城市”理念，可能使邻近大型“良田公园”的住宅或商业项目获得生态景观溢价，类似于城市公园对周边物业价值的正向拉动作用。后续可关注规划中提及的田野生态廊道沿线节点区域。

  2.零散永久基本农田的融合利用

  规划提出探索零散永久基本农田与城市公共空间的多元融合利用，意味着在城区内部或边缘，农田可能以口袋农场、教育农园等形式嵌入城市功能。这类区域周边的物业，其环境界面和生活体验有望得到改善，但需谨慎评估农业作业（如施肥、农机作业）可能带来的气味、噪音等负面影响。

  3.倒逼城市开发向高价值区域集中

  耕地保护的刚性约束，将促使新增建设用地指标更向轨道交通站点周边、现有成熟建成区、重大产业平台等高效率区域集中。这可能导致东莞城市空间呈现更鲜明的“集聚—保护”二元结构：保护区内价值提升，而一般城市边缘区若无明确产业导向，吸引力可能下降。

  三、对土地供应与开发策略的启示

  东莞耕地保护规划通过三项机制创新，将直接重塑土地市场的成本、空间与规则：“以补定占”使指标交易成本成为开发刚需；“跨镇街调剂”将催生区域间土地指标的市场化流转，形成开发强镇与农业镇之间的财政转移支付；“多田套合”则明确警示，位于耕地集聚区内的零散低效建设用地面临复垦置换风险。简言之，规划从成本结构、交易模式、资产安全三个维度，对开发企业的土地获取逻辑提出了系统性挑战。

  四、总结与建议：关注以农业空间重构倒逼城市发展模式转型

  东莞此轮耕地保护规划，本质上是一次以农业空间重构倒逼城市发展模式转型的举措。其宏观深意在于，探索“高密度建成区如何与永久农业空间共生”的新范例，为土地财政驱动的外延式扩张划上句号。

  对房地产行业而言，不同阶段需关注的重点各有侧重。短期看，需重新评估位于耕地集聚区范围内或邻近项目的准入限制。中期则应重点关注跨镇街指标调剂市场的形成，因为这将重构土地资源的定价与流转逻辑。同时，从长期战略视角看，该规划推动的“城田融合”，实质是将生态农业从“发展约束”转化为“资产赋能”。这意味着，未来具备优质景观与专业运营能力的复合型项目（如与良田公园、农业廊道共生的住宅或商业体），将因精准契合都市人群对生态宜居与非标体验的深层需求，而获得差异化的竞争优势。