近两年“亩均税收”作为硬性约束指标，已广泛嵌入全国工业及商办用地的出让条件之中，这实质上是“以税定地”模式的推进。需要指出的是，税收指标本就属于“标准地”出让中的三项核心指标之一，另外两项分别是固定资产投资强度和能耗控制指标。具体来看，各地在构建“标准地”指标体系时，通常以固定资产投资强度、用地容积率为主干指标，同时严格遴选亩均税收、单位能耗、亩均产值等控制性指标，并结合产业准入、功能区划和区域评估要求，实现“按标做地、明标供地、对标拿地”，从源头引导土地集约高效利用和产业高质量发展。

  当然在新形势下，此类工作强化标志着地方政府正从依赖“土地出让金”的一次性收入，转向追求“长期税源”与“产业效益”的精细化治理模式。它也有效遏制了过去的一些乱象，例如无法兑现项目落地后形成地方财力的承诺，以及“不做产业做物业”、通过转租转售总部大厦物业牟利等行为，真正从产业视角优化了供地模式。

  一、典型案例分析

  本报告通过分析近几年部分典型案例发现，此类政策的推进力度显著增强。其中最具代表性的案例之一，是字节跳动近期在北京的拿地行为。2026年3月31日，字节跳动全资控股的北京云岫长石科技有限公司以33.05亿元竞得北京市海淀区学院路东升科技园三期0807-604地块（占地4.89万平方米，规划为办公研发用地）。该地块在2025年10月发布出让计划时，即设置了严格的产业准入门槛：年税收贡献不得低于6万元/平方米，区级财政贡献不低于1200元/平方米/年，且意向企业须为人工智能、集成电路等未来产业领域的标杆。这一“以税定地”的排他性条件，实质上要求入驻企业具备极强的营收和纳税能力——字节跳动2025年总营收和净利润指标较好，使其能够满足这一高标准。该案例体现了地方在产业用地出让中将税收贡献作为核心准入门槛的普遍趋势。

  二、行业背景分析

  “以税定地”趋势的深化，有着深刻的政策背景。在过去的土地出让模式中，地方政府主要关注土地出让金对财政的即期贡献，而缺乏对土地出让后长期产出（如税收、就业）的硬性约束。随着房地产市场供需关系发生重大变化，单纯依赖卖地收入的可持续性明显减弱。在此背景下，各地普遍推行“标准地”出让，并让税收指标逐渐成为土地资源配置的核心指挥棒，推动从“土地财政”向“税收财政”的范式迁移。

  这一转变的核心逻辑在于：通过设定较高的亩均税收门槛，倒逼拿地企业必须具备真实的产业导入能力和盈利水平，从而确保地方政府在未来10-20年内获得稳定的税收流，以覆盖基础设施建设和民生保障方面的持续投入。

  将税收纳入土地出让的硬性考核，较早可追溯至“标准地”制度的探索实践。其中，浙江省德清县是全国“标准地”制度的首创地。2017年8月31日，德清县在网上发布了一份带有创新指标的土地出让公告；同年9月29日，第一宗“标准地”成功竞标。德清的“标准地”是指在土地出让前，就已明确固定资产投资强度、容积率、单位能耗标准、单位排放标准、亩均税收等核心要求的国有建设用地。这意味着，税收指标从一开始就被纳入标准地的考核体系，成为土地资源配置的重要约束条件之一。

  这一改革颠覆了传统供地模式，将过去“拼地价”的粗放方式转变为“对标准”的高质量发展导向，有效提升了营商环境。作为“最多跑一次”改革的突破口，该模式于2018年起向浙江全省推广。在上述各项指标中，亩均税收由政府根据地块特点和当地发展水平事先制定，实现了供地的“熟地化”和“标准化”。企业可以“看图下单”，专注项目建设与经营，政府则重点转向事中事后的信用监管。

  德清的实践表明，将税收指标前置到土地出让环节，有助于从源头筛选具备真实产业能力的市场主体。这对各地后续制定土地供应标准具有明确的启示意义：在“标准地”推广过程中，应因地制宜设定合理的亩均税收门槛，并配套全周期的达产验收与违约退出机制，使土地资源真正流向具有持续产出能力的产业实体，推动从“卖地收入”向“长期税源”的实质性转变。

  三、城市案例梳理

  本报告选取了近几年具有代表性的城市案例，从中可以看出，“税收门槛”在工商业用地出让方面有较为全面的覆盖。

  四、模式分类

  1.温州模式：以税收承诺取代“价高者得”

  温州自2025年起推行的“两限一摇”（限地价、限税收、公开摇号）机制，从税收角度实现了竞价逻辑的根本性颠覆。以2025年11月出让的C609-a-9地块为例，起始亩均税收要求为40万元，经过16轮竞价达到48万元/亩的封顶值后，不再比拼地价，而是进入摇号环节。这一模式切断了“地王”产生的链条，使税收承诺成为拿地的关键门票，而非单纯的资金实力。通过将税收标准与土地市场稳定相结合，温州探索出了一条兼顾产业效益与市场秩序的新路径。

  2.山东实践：县域经济的税收门槛标准化

  以临沂市沂水县为例，2025年9月出让的CB-2025-0902地块明确要求纺织业“亩均税收≥15万元/亩”；2026年4月最新挂牌的CB-2025-0103号地块，针对“专用设备制造业”同样保持了“亩均税收≥15万元/亩”的硬性门槛。这表明，即使对于县域地区而言，“15万元/亩”或其他标准已成为一条基础税收红线，且政策具有较强的连续性和稳定性。

  3.反例：广州的税收考核“松绑”

  值得注意的是，部分地区出现了与上述趋势相反的政策调整。广州市2025年5月发布的《进一步促进企业投资发展的若干措施（第一批）》明确提出减轻企业履约负担。对新引进工业用地项目，不再将投资强度、产值、税收等承诺作为收回用地、惩戒及企业失信的依据；将工业用地项目投入产出监管协议改为投资服务评估协议，增强服务属性，适当降低评估年限，减少评估频次，企业只需依法依规纳税纳统、诚信经营。这意味着，在广州拿地的企业，不再需要为当初承诺的税收数字承担刚性违约责任，政策导向从“强考核”转向“重服务”。

  五、市场影响分析

  1.对房企/拿地企业：盈利模式重构，税收承诺成核心约束

  随着“亩均税收”成为拿地硬性门槛，企业的盈利能力逻辑发生根本变化。虽然地价成本被压低，但企业必须引入高附加值产业才能满足税收考核要求。对于传统房地产开发商而言，依赖“盖房子卖房子”的短平快模式将难以生存，被迫向“产业导入+长期运营+税收兑现”的方向转型。与此同时，违约风险显著上升：若企业无法完成承诺的税收指标，可能面临土地被收回、列入失信名单，甚至被要求补缴巨额土地价款的处罚。

  2.对地方政府：长期税源利好，但招商能力面临考验

  从税收角度看，将一次性土地收入转化为可持续的税收收入，有利于地方财政的稳健运行。然而，这一模式也带来新的挑战。第一，需警惕企业“承诺高税收、实际低落地”的烂尾风险，防止政策被架空。第二，在土地市场热度下行的背景下，设定较高的亩均税收门槛可能会劝退部分投资者。这要求地方政府不能只做“地主”，更应成为“合伙人”，协助企业导入产业链、培育税源，确保税收承诺能够真正兑现。

  3.对行业格局：税收能力决定拿地资格，产业背景企业崛起

  “亩均税收”作为核心准入指标，正在重塑土地市场的竞争格局。缺乏产业资源的开发商将加速退出市场，而那些具备较强产业基础、尤其是税收兑现能力突出的企业，将成为土地市场的新主力。具备制造业龙头、科技园区运营商、有AI特质等产业背景的实体企业，因其天然的税收产出能力，正成为这一轮供地制度改革中的“黑马”。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进