去杠杆仍在进行,竣工拖累收入结算

2018-05-17 16:07:45

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  • 发布时间:2018-05-17
  • 报告类型:数据解读
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  事件:统计局发布数据,2018年4月,商品房销售金额为1.1万亿元,同比+5.8%;销售面积1.2亿平方米,同比-4.1%;开发投资额0.9万亿元,同比+10.2%;新开工面积1.7亿平方米,同比+2.9%。整体来看,1)销售均价再次上升3.2%,表明成交结构继续向高价城市倾斜,维持一线复苏的判断不变。由于一二线城市首付比例较高,因此居民中长期贷款增速将继续保持低位;2)资金来源同比-1.2%,为25个月以来首次负增长,融资收紧正在出现,国内贷款同比-2.5%,考虑到4月份出现了降准,依然为同比负增长,表明在去杠杆的背景之下,仍要减少资金流向房企;3)竣工面积增速为-13.6%,依然较低,资金紧张导致开发商售后交付时间拉长,施工动力不足,预计将会在半年报影响业绩确认进度。  

  城市分化两头好的局面正在形成,全国销售增速继续下行。由于分城调控,导致全国市场一盘棋的情况正在消退,而二线城市内部成交分化、棚改货币化效应减弱背景之外,一线城市正在逐步回升,主要体现为两方面:1)新盘供给的增加带来成交恢复;2)房贷额度较同比负增长的成交来看相对充裕,带来成交周期缩短,促进成交量的回升

  股权类融资的收紧,对专款专用的债权融资依赖加大,会逐步影响到土地和并购市场。在1月份银行MPA范围扩大,使得表外融资表内化之后,类股权融资收紧成为了大趋势,根据资金来源看,在2016年3月以来首次转负增长,在股权融资、标准化债权融资、非标融资这3类融资方式来看,未来将主要通过标准化债权融资来解决,考虑标准化债权融资的用途管制,预计土地和并购市场热度将进一步下降。由于土地市场政府供给决定成交,因为成交量减少将暂缓出现,会体现为溢价率的下行。

  竣工面积负增长,市场担心的业绩低于预期可能还会存在。从去年开始,和结算关联度极大的竣工面积持续处在负增长的局面,我们认为主要是融资收紧之下,开发商加大售后交付节奏的动力不足,因此使得竣工节奏放缓,由于竣工和结算高度挂钩,因此,在老会计准则之下,业绩增速将放缓,即便是采用根据施工节奏的新会计准则,竣工放缓也会通过施工节奏放缓拉低业绩释放速度。

  市场主要矛盾仍然在基于开发商的融资端,利润率和长期业绩释放决定估值。当前市场的主要矛盾在于利润率是否会因为2017年龙头企业财务杠杆率的上升而压制2018年的净利润率,和当前的政府限价是否会压制2019~2020年的净利润率,在一季报增速不达预期之后,市场已经反映了这样的悲观预期,预计板块将进入见底区间。推荐华夏幸福、保利地产、万科A、新城控股、招商蛇口、华侨城A、蓝光发展、荣盛发展等公司,受益阳光城、金地集团。

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