评司论企｜建行联手万科设立百亿基金，银企合作再度深化

  导语

  银企合作模式有望推广，部分房企或将打开融资新思路。

  ◎  文 / 房玲、汪慧

  2022年11月23日《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》发布以来，推动银行与房企密集互动，全国性以及地方性银行先后与百余家房企签署战略合作协议，引发一波“授信潮”。

  值得注意的是，近日银行与房企合作又有新动作。1月16日万科发布公告，与中国建设银行联手设立“建万住房租赁投资基金”，募集规模为100亿元。该基金主要投资于万科集团及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。这是银行和房企合作的一次新尝试，也为房企融资打开新思路，让未来银企合作充满更多的想象空间。

  01 建行住房租赁布局延续
探索与房企合作新模式

  2022年11月8日，建行宣布成立建信住房租赁基金（有限合伙），总规模300亿元，其中建设银行认缴299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴0.01亿元，这也是全国首个住房租赁基金。此次与万科合作设立子基金，建信住房租赁基金认缴规模不超过79.99亿元，是建行住房租赁布局的延续，同时也是与房企合作的一次新尝试。

  就建行而言，此次选择与万科合作，主要动因可以归结为以下两点：一是，看中了万科存量资产价值以及品牌运营能力，加快推进租赁业务资本化、REITs化进程。万科作为领域内头部品牌，持有丰富优质的存量资产，品牌运营经验丰富，且经营稳健性较高，旗下“泊寓”是全国最大的集中式长租公寓提供商之一。双方各取所长，建行负责住房金融支持服务，万科泊寓负责品牌、运营，有利于紧跟市场趋势，孵化培育合格的REITs资产，构建“投贷管退”住房租赁服务闭环，建立自身业务特色和领先优势。

  二是，寻求银行与房企合作模式的新突破，提高资金收益与安全。以往银行在与房企合作中，主要扮演着“金融赋能”的角色，通过提供融资支持，获取利息收益。但此次合作，建行作为直接参与者，意味者银行转向了“投资管理人”的角色。

  2021年下半年以来，受疫情冲击、政策调控、市场遇冷、偿债高峰期到来等多重因素影响，房地产行业流动性危机蔓延，整体信用风险显著提升，不少银行“踩雷”，业绩遭受牵连，不良贷款率一路走高。建行2021年末不良贷款率仅为1.85%，到2022年上半年末上升至2.98%。在此背景下，也倒逼银行探索与房企合作新出路。

  目前房企违约不确定性仍大，银行坏账风险也在持续，通过基金运作与分工，不仅响应政策要求，为房地产行业提供金融支持，同时可以参与运作，分享租金受益，通过金融手段扩大基金规模，形成更大的资金效应。

  02 万科借力孵化培育合格REITs资产
加快现金流入和盈利

  而与此同时，万科也有意加快住房租赁业务发展，盘活存量资产。房地产行业从增量市场转向存量竞争时代，住房租赁将作为房企竞逐的重点赛道，万科多次在公开场合强调发展住房租赁业务。目前来看，万科泊寓尽管是全国最大的集中式长租公寓提供商之一，但也面临了品牌竞争以及从“扩规模”向“求效益”过渡等问题。

  截至2022年上半年末，万科泊寓开业规模达到16.95万间，整体出租率可达94%。而同作为头部品牌商的龙湖冠寓，开业规模11.1万间，整体出租率与万科相当，达到93.3%。值得注意的是，龙湖冠寓在2021年已经实现盈利，而根据万科2021年年报披露，泊寓预计将于2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利，显然已经慢了两年时间。

  今年是万科泊寓发力的关键一年，与建行合作设立基金也是开年第一大重要战略动作，一方面资金是硬需求，合作能够通过资金整合，为业务线条补充流动性，满足资金需求。

  另一方面REITs发行成为趋势，是实现“投融管退”闭环以及创造利润的突破口。2022年12月华润有巢保租房REIT已成功上市，建行住房金融业务具备相当的沉淀，借助其金融支持，有助于万科更快加入REITs发行行列，带来更多的现金流入，增强品牌竞争力。

  03 银企合作模式有望推广
部分房企或将打开融资新思路

  这种银企合作模式，实质是将银行资金、金融服务与房企资金、资产、品牌、管理等资源重新整合，进而盘活资产，形成更大的资金效应和品牌效应。

  未来，不排除将有更多的银行和房企加以效仿。目前很多房企仍在积极发债回血，该模式也不失为融资一大新思路。长租公寓和商办物业是银行住房租赁基金投资的主要存量资产，龙湖、新城、旭辉、宝龙等典型房企旗下投资物业资产都较为丰富，且运营有道，已经形成自身的品牌特色，具备达成银企合作条件的优势。

  如旭辉，截至2022年上半年末，储备的商业综合体已经有30个，旭辉瓴寓已拓房间规模约8.2万间，目前对资金需求仍较为紧迫，借助长租公寓或“商办改租”与银行对接，争取合作机会，获取资金支持和金融服务支持，可以大大减轻主业发展资金占用，有效缓解投入压力，同时也能加快培育第二曲线，在存量市场上抢占优势地位。

  04 总结

  建行与万科共同投资设立“建万住房租赁投资基金”，一方面是双方对住房租赁市场的看好和战略布局加速；另一方面这种合作模式实质是将银行资金、金融服务与房企资金、资产、品牌、管理等资源重新整合，有利于提升项目运营效率、效益与安全性，形成更大的资金效应和品牌效应。

  未来或有更多的银行与房企效仿，部分持有优质存量资产、且运营实力较强的房企借助长租公寓或“商办改租”更有利于争取与银行合作的优先权，将打开融资新方式和发展新局面。