导语

  期内确认存货跌价损失494亿，净利润亏损902亿。

  ◎  文 / 房玲、易天宇

  研究视点

  2025年上半年，我国有效实施更加积极有为的宏观政策，房地产市场支持政策继续发力，围绕提振需求、优化供给、打造“好房子”、构建新模式等方面展开，推动市场止跌回稳。上半年市场整体延续修复态势，但二季度以来市场止跌回稳态势有所减弱。据统计局数据，2025年1-6月，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，新建商品房销售额4.42万亿元，下降5.5%，面积和金额降幅与1-5月相比有所扩大。

  由于政策利好与市场回暖尚需时日，行业整体仍在深度调整过程中。在此背景下，2025年上半年，多数上市房企面临营收规模下滑的压力。此外受先前高成本、低利润存货结转影响，期内毛利润达1414亿元，同比下滑9%。与此同时，期内净利润亏损达902亿，归母净利润亏损954亿，行业净利润已连续四年亏损。目前来看，短期内存货跌价准备与应收款项的信用减值准备的计提风险依然很高，对企业盈利表现的影响依然存在。

  随着行业深度调整，企业经营逻辑也要加快转变。优选项目、审慎投资，保证项目利润率水平；战略精简、降本增效，提升经营效益；回归产品、加强产品打造，提高产品适销性及产品溢价，是目前企业稳利润、穿越周期的关键。

  01
营收利润双降，净利润连续四年亏损

  1、营业收入下降15%至12868亿，毛利润下降9%

  2025年上半年，行业典型上市房企1整体实现营业收入12868亿元，同比下降15%；营业成本11454亿元，同比下降16%。营业收入在2023年短暂回升后，2024年再次出现加速下滑态势，2025年上半年营收规模跌幅略有收窄。

  从毛利润来看，从2021年开始就保持下滑趋势，2025年上半年典型上市房企实现毛利润1414亿元，同比下滑9%。

　　从净利润及归母净利润来看，由于营收规模下滑、资产减值等诸多因素，自2022年起，行业典型上市房企的净利润出现大幅亏损，2023年净利润亏损扩大至2762亿，2024年进一步扩大至3397亿，2025年上半年净利润亏损达902亿，归母净利润亏损954亿，行业净利润已连续四年亏损，整体行业盈利表现不容乐观。

  2、毛利率为10.87%，净利润处于持续亏损状态

  从企业各项利润率指标来看，2025年上半年行业典型上市房企整体的毛利率为10.87%，较2024全年上升1.8个百分点；净利率为-7.45%，为亏损状态；归母净利率同样为-7.9%。如果排除已出险企业，仅看27家未暴雷房企的盈利水平，对应的毛利率为15.09%，较2024全年上升2个百分点；净利率为1.71%，扭转了2024年净利亏损态势。

  房地产行业盈利出现亏损的原因，一方面，历史高位获取的高地价、低利润项目影响仍在持续传导。其次，近年来企业销售去化压力放大，不少房企通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化，加剧了企业增收不增利的表现。此外，行业下行背景下，房企对存货等资产及应收款项等，计提资产减值或信用减值拨备，以及投资物业的公允价值波动，也对当期的利润表现有较大的负面影响。

  3、整体投资物业收入下降3%，占总营收占比5%（略）

  02
减收减利成为行业普遍趋势66%房企净利润出现亏损

  1、近六成房企毛利润下滑，经营性业务修复企业盈利（略）

  2、66%企业净利润为亏损，四家房企净利润亏损超百亿（略）

  3、行业ROE水平进一步降低，保持在历史较低水平（略）

  03

  期内存货跌价损失494亿

  投资物业重估承压

  1、商业物业需求下滑，投资物业公允价值亏损33亿（略）

  2、超七成房企计提存货跌价，确认存货跌价损失494亿（略）

  3、超七成房企合联营亏损，表外项目仍有资产减值风险（略）

  4、行业销管费用规模下降11%，销管费用率略上升至6.07%（略）

  04

  总结：规模扩张转向质量比拼

  资产运营成为周期压舱石

  2025年上半年，房地产企业营收与盈利双降，行业净利润依旧保持亏损状态，一方面结转物业利润空间下降，此外存货及应付款项均存在减值风险，合联营投资亏损也成为净利亏损的重要因素。 

  展望2025年下半年，在最近的业绩会中，部分头部房企给出了不同角度的预判。绿城管理层认为，行业正处在“三变三不变”的转折期：“政策导向已从去杠杆转向防风险，需求由普涨变为分化，竞争也从规模扩张转向质量比拼。但不变的是，城镇化的长期逻辑仍在，居民对美好生活的追求没有改变，“房住不炒”的大基调依旧清晰”。而龙湖管理者则直言，短期走势仍要看政策刺激的力度。经历四年深度调整，不少城市的房价相比高点已下跌三成甚至更多，楼市的止跌回稳不仅关系行业本身，更关乎宏观经济与金融稳定。中长期来看，龙湖依然坚定乐观，原因在于一二线核心地段依旧缺乏真正的“好房子”，改善性需求韧性强，而建好房子、提供好服务，依旧是一门值得长期深耕的生意。万科管理层也在会上延续了务实基调。他们指出，新房供应仍偏紧，供求关系的改善为市场走出低谷提供了条件。当下房地产市场是“增量容易，存量难”，未来只能“以时间换空间”，耐心等待信心恢复。 

  与此同时，随着房地产开发行业的深度调整，商业运营等业务成为穿越周期的压舱石，稳定了企业的盈利能力。典型企业如龙湖集团，业绩会中管理层表示，下半年将开业约10座商场，2026年及2027年，计划每年新开业约十个项目。2025年整个商业航道预计会实现10%以上的增长。“会坚定地围绕着1+4，C1（航道）在慢慢穿越周期，另外四个航道会坚定地构成一个增长盘来共同帮助整个集团进行增长。”与此同时，华润置地、招商蛇口及新城控股均有提及要通过公募 REITs推动存量资产价值释放。 

  尽管当前房地产市场仍处于下行阶段，但下行力呈现边际改善，下行区间已有收窄。尤其是近期短期政策频频利好，着力推动房地产市场更快止跌回稳，2025年下半年或2026年将成为房地产市场筑底回稳的关键之年。在此背景下，房企更要从“精准投资、产品升级、运营增值、资产周转”四个方面来提升核心竞争力。在开发业务领域，平衡好资源流速与利润兑现，落实提升产品品质。在资产运营领域，做好去粗存精，加强内容运营，加快效益贡献。