[克而瑞]专题 | 2022上半年房企盈利能力报告：近六成房企“减收减利”

  导读

  短期来看，市场仍处于筑底盘整阶段，盈利仍将继续承压，但中长期企稳回升的预期存在。

  2022年上半年，市场继续下行探底，行业整体营收与利润规模双双呈现明显负增长。同时，各项利润率指标也降至新低，部分规模房企毛利率已跌至10%左右。此外，受下行压力，投资物业、存货等资产价值波动加剧，导致一些企业深陷亏损“泥潭”。

  显然，当前行业难抵下行大势，“向管理要效益”仍道阻且长。但市场不确定性加剧，分化也在加剧，央国企正在快速崛起，精细化管理成效显著，销管费用率整体优于民企。

  短期来看，市场仍处于筑底盘整阶段，盈利仍将继续承压，但中长期企稳回升的预期存在。对于房企来说，积极适应市场变化、制定应对策略稳住局面是第一步。如在投资端，做好项目利润把控与平衡；在经营端，注重效率提升，控制成本费用；在产品端，保证交付质与量，提高溢价能力等，这些不仅是当前穿越周期的突破口，也是未来立足行业的核心竞争力。

  01

  行业营收及利润规模呈负增长

  盈利水平持续下行

  1、营收及利润规模继续探底，盈利指标全面陷入负增长

  在政策调控常态化、市场持续低迷背景下，房企盈利持续面临挑战。2022年上半年，多地疫情反复、叠加行业流动性危机持续，项目建设、交付结转节奏受到相当的冲击，行业盈利状况进一步恶化。

  报告期内，行业整体营收与利润规模双双呈现负增长，经营面临着严峻挑战。行业典型上市房企¹整体实现营业收入19359亿元，同比下降12.6%；总营业成本为15738亿元，同比下降8.5%。可以发现，营业成本的下降幅度明显低于营业收入，导致利润空间进一步受到严重挤压。

  上半年，利润规模降幅更为显著，整体实现毛利润3298亿元、归母净利润为672亿元，分别同比下降27.6%、62.5%。

  总体来看，今年行业营收规模增长失速，首次出现负增长，同时利润规模负增长态势也进一步加深，增长状况不可同日而语。后期规模增长仍要依靠销售市场回暖以及项目建设、交付节奏的把控。

       ¹ 万科A、大悦城、华侨城A、金融街、荣安地产、金科股份、阳光城、中交地产、中南建设、招商蛇口、荣盛发展、滨江集团、保利发展、宋都股份、城建发展、华发股份、首开股份、金地集团、迪马股份、绿地控股、信达地产、光明地产、新城控股、北辰实业、金隅集团、天誉置业、朗诗地产、保利置业集团、越秀地产、正商实业、瑞安房地产、深圳控股、众安集团、中国海外发展、合生创展集团、中国金茂、建业地产、旭辉控股集团、龙湖集团、路劲、华润置地、时代中国控股、宝龙地产、力高集团、禹洲集团、合景泰富集团、景瑞控股、建发国际、中骏集团控股、弘阳地产、碧桂园、德信中国、大唐集团控股、祥生控股集团、佳源国际、中梁控股、富力地产、融信中国、远洋集团、龙光集团、雅居乐集团、绿城中国、美的置业、大发地产、正荣地产、三巽集团、上坤地产、港龙中国地产、领地控股、金辉控股、仁恒置地

  2、利润率指标持续下行，利润空间受多重因素挤压

  从利润率指标来看，今年上半年全面延续2018年以来的下行趋势。行业典型上市房企毛利率中位数为16.9%，较2021年同期下降4.9个百分点；净利率中位数为4.4%，同比下降5.0个百分点；归母净利率中位数为2.1%，同比下降4.4个百分点。利润率指标总体表现低迷，均已降至2014年以来最低。

  面对行业利润空间的持续收窄，主要有以下几方面原因：首先，前几年高价地结转的影响仍在持续传导，低利润项目结算仍较为集中；其次，近年来基于各类负面因素影响叠加，房企承受较大去化压力，营销端口普遍采取打折促销的方式加速去化；第三，重点一二线城市的限价监管依旧严格，较高的地价房价比进一步压缩项目的利润空间，毛利率下降已成为行业主要趋势。此外，市场下行所带来投资物业、存货等账面价值缩水，也都在冲击着企业的盈利能力。

  3. 短期市场筑底盘整，企稳回升缓慢而温和（略）

  02

  近六成房企现“双减”困境

  ROE跌至历史最低点

  1、近六成房企面临“减收减利”，部分房企难抵亏损

  具体从企业层面来看，2022年上半年，在行业持续下行期、房地产业务结算遇阻态势下，超6成典型上市房企营业收入同比下降。同时，约7成典型上市房企毛利润（剔除税金及附加）、净利润同比下降，且降幅较去年末进一步扩大。整体来看，“减收减利”现象较为普遍，即营业收入与毛利润同时降低，融信中国、龙光集团等中大型房企也不例外。

  此外，还有近20家典型上市房企净利润陷入亏损，富力地产、融信中国、阳光城、正荣地产等出险房企均在其列。其中富力地产亏算最为严重，上半年净利润亏损69亿元，一方面企业深陷流动性危机，债务问题棘手，难以支持项目如期建设、交付，同时严重打击了购房者信心，去化也受阻。另一方面，由于外部融资停滞，企业通过资产变现补充流动性，亏损出售了附属公司、合营企业股权等，整体经营状况举步维艰。

  （部分略）

  2、行业进入低利润时期，部分规模房企毛利率跌破10%

  2022年上半年，利润率指标普降态势进一步加剧，毛利率（A股扣除税金及附加）同比降低企业占比超7成，部分规模房企禹洲集团、中南建设、中交地产等规模房企毛利率均跌破10%左右。

  值得注意的是，在下行大势下，仁恒置地实现了逆势上涨，毛利率达35.6%，同比上升8.9个百分点；净利率和归母净利率为15.5%和12.1%，分别较去年同期上升3.6个百分点和5.9个百分点。毛利率、净利率与归母净利率增长的主要原因，一是仁恒置地今年上半年交付的产品多位于一二线，其中深圳、南京等项目销售良好；其次，在销管费用上实行有效管控，降低了成本。

  此外，房企为了维持自身的利润率，不仅在开发投资与费用管控上下功夫，还在多元化业务上越来越重视。其中，华润置地上半年毛利率为26.9%，归母净利率14.5%。企业在行业内拥有较高的盈利水平也与旗下发展良好的多元化业务密不可分，其购物中心一直保持较高的收益率，尽管受疫情减租的影响今年上半年小幅下降，但剔除减租部分，毛利率可达71.8%。

  行业整体已进入低利润时期，增长瓶颈已然出现。除了平衡财务杠杆、提升运营效率、降低成本费用，积极寻找“第二增长曲线”、深入挖掘已有多元业务价值将成为房企未来发力的关键点。

表：2022年上半年典型房企毛利率及归母净利率后十位（略）

  3、典型房企ROE普降，行业中位数仅为1.4%（略）

  03

  资产价值损益波动加剧

  央国企销管费率优于民企

  近两年，市场持续呈现下行态势，连带资产价值损益波动加剧，房企普遍面临投资物业重估收益减少、资产减值损失等问题，此外持有物业运营、合作开发不确定也增加，都给企业经营效益带来了较大的冲击。

  1、存货周转率下降至0.24，六成房企周转效率下滑

  投资物业重估收益，是企业所持有的商业、酒店、办公等投资物业，在报告期内按照公允市值波动进行重新估值后发生的市值差额，并计入当期损益，反映投资物业布局的价值回报。

  2022年上半年，投资物业重估收益减少、亏损现象普遍，建业地产、融信中国、合景泰富、碧桂园等近40家典型房企都出现不同程度的亏损，其中建业地产由盈转亏，亏损额度高至15.1亿元。

  此外，还有部分典型房企尽管投资物业重估收益为正，但是下行幅度也比较显著，如龙光集团、禹州集团投资物业重估收益为2.7亿元、1.6亿元，分别同比下降79.2%、76.4%。

  在亏损、普降大势下，更加考验房企投资物业的资产质量，分化也在加剧。合生创展、中海地产等凭借核心区域、规模化布局，投资物业重估收益规模及增长在行业领先，并很好作用到归母净利率的实现上。合生创展、中海地产投资物业重估收益66.3亿元、25.0亿元，均显著高于2021年同期的0.2亿元、20.3亿元，其中，合生创展主要还是受益于可供出售的物业转拨至投资物业，截至2022年6月30日，共拥有19项投资物业，而2021年同期为15项。

  2、资产减值损失冲击持续，万科、招商等头部房企受影响小

  在市场降温、去化不济的压力下，推动各大房企展开资产减值计提工作，其中存货价值变动占最重头。从2022年上半年典型房企披露数据来看，资产减值损失冲击仍在持续，其中，建业地产存货减值损失也达到17.36亿元，是2021年同期近7倍。

  此外，出险房企蓝光发展、阳光城资产减值损失规模继续保持在高位，分别为29.35亿元、17.33亿元。

  值得注意的是，部分房企继2021年大额计提资产减值之后，今年上半年计提规模显著缩小，以头部房企最为明显。如万科地产、招商蛇口均未计提，新城控股大幅减少仅为1.63亿元。这也透露出市场正在筑底盘整，企稳预期加强，未来资产减值损失对企业效益的影响将逐步减弱，部分计提的资产减值准备日后也将有机会可以转回，增强行业盈利增长预期。

  3、投资物业运营承压，龙湖、中海持续发力实现正增长（略）

  4、合作红利消退，约4成典型房企合营联营出现亏损(略)

  5、8成典型房企销管费削减，央国企销管费率更具备优势

  进入理红利时代，“向管理要效益”已经成为行业共识，房企也是越来越重视优化组织架构，向精细化管理转型。销管费用控制作为一项重点工作，部分房企也取得了阶段性成效。

  2022年上半年，整体销管费用规模下行，其中8成典型上市房企的销管费用同比下降。但从销管费率（销管费用/报告期内操盘销售金额）来看，普遍走高，仍有相当压力，典型上市房企的销管费率平均值为4.8%，中位数为5.6%，分别较去年同期上升1.6和2.2个百分点。主要原因即在于，今年上半年市场持续低迷，去化压力骤升，销售规模普降，这是销管费用减少的一大主因。但房企品牌宣传、线上线下推广等投入仍在继续，甚至相对力度加大，导致销售操盘金额同比降幅显著高于销管费用，拉高了销管费率。

  值得注意的是，优质企业管控成效显著，央国企的销管费率较民企更具备优势，如央企保利发展、招商蛇口、中海地产销管费率分别为2.38%、2.4%、2.5%，国企越秀地产、华发股份、首开股份分别为2.88%、3.34%、3.37%，均显著行业平均水平。此外，滨江集团、绿城中国等部分优质民企销管费率也位于行业低位。

  目前，房企盈利持续承压，提高运营效率、降低本增效仍是一大重任，尤其对于多数民企来说，道阻且长，有待进一步优化。

  总结：

  2022年上半年，行业整体营收、利润规模双双呈现负增长，各项利润率指标也继续下探，创下历年新低，房企层面亏损也不在少数，盈利形势严峻。且从目前来看，行业仍处于筑底盘整阶段，高价地结转、降价促销、资产减值等影响仍在持续，短期盈利大概率将继续承压。 

  从中期业绩发布会来看，各房企对盈利短期预期也是不容乐观，都在积极制定对策。中海地产表示，在未来一两年，毛利率、净利率可能会承压。龙湖集团也认为市场下滑，地产销售毛利率下降是目前最大挑战，现在地产收入占90%左右，地产利润大概占75%，未来收入占比会降到70-80%，利润占比会下降到50%。此外，万科地产积极调整销售盈利政策，表示要做好投资提高毛利率。

  中长期来看，如果盈利回升企稳仍需具备以下几点支撑。一方面，集中供地政策下，土拍规则不断优化，拿地溢价率得到有效管制，保证项目利润空间预留，这将在未来结转上体现出来。另一方面，投资物业价值重估、存货减值等情况好转。更重要的是，新环境下，经营逻辑正在加速转变，企业将更多“向管理要效益”，通过提高经营效率、打造产品力等保证利润空间。相信经历此轮调整“剩者为王”，行业也将打开新的局面。