核心概览

  ·《2025中国物业服务企业综合实力研究报告》显示，全国物业费平均水平（500强）为2.24元/㎡/月。较上年下降0.01元/㎡/月。从不同城市能级来看，一线城市物业费平均水平为3.07元/㎡/月,二线城市物业费平均水平为2.29元/㎡/月,三四线城市物业费平均水平为2.07元/㎡/月。

  ·新房物业费上涨，但占比较小，因此拉涨效果不明显。中国物业管理协会数据显示，2024年物业行业在管面积达395.5亿平方米，同比增长3.4%。克而瑞数据显示，全年房地产竣工面积约6亿平方米，增量占存量比例不足2%。

  ·截至2024年，全国房龄达到20年以上的老项目占比约43%，今年老旧小区物业费成功上调的案例逐渐增加，成为拉涨整体物业费水平的力量之一。

  ·空置房物业费打折政策是拉低物业费水平的因素之一。截至2025年底，全国已有十余省市明确出台空置房物业费打折政策，部分城市减免力度最低至6折。

  ·物业费结构性分化显现：次新房因房价下行承压降费，部分二三线城市受政府指导价及舆情影响亦出现物业费下调。

  ·2025 年，物业行业酬金制模式加速普及，收费透明化成为行业转型重要方向。成都市采用酬金制的小区比例已提升至约10%左右。

  随着中国房地产市场进入深度调整期，物业服务作为住房消费链条中的“最后一公里”，正经历前所未有的结构性变革。2025年，物业费的定价逻辑、收费模式与业主预期正在发生深刻变化。本文将从物业费的整体水平、结构性变动、区域差异及政策导向等维度，全面剖析2025年中国物业费的真实图景。

  01

  物业费整体水平：表现平稳，头部企业引领模式升级

  2025年，全国物业费市场整体保持相对平稳的运行格局。

  根据克而瑞物管《2025中国物业服务企业综合实力研究报告》，全国物业费平均水平（500强）为2.24元/㎡/月。从不同城市能级来看，一线城市物业费平均水平为3.07元/㎡/月,二线城市物业费平均水平为2.29元/㎡/月,三四线城市物业费平均水平为2.07元/㎡/月。从收费方式来看，包干制物业费平均水平为2.21元/㎡/月，酬金制物业费平均水平为2.61元/㎡/月。

  1、住宅存量主导下：变的是少数，稳的是多数

  2025年，住宅物业费表现整体平稳，核心在于“存量住房占绝对主导、新增交付有限”的市场结构。新项目交付的物业费变化不会动摇整体市场的平稳态势。另外，新增住房交付的减少则进一步强化了这一格局。

  中国物业管理协会数据显示，2024年物业行业在管面积达395.5亿平方米，同比增长3.4%。

  克而瑞数据显示，2025年商品房销售面积将回落至8.9亿平方米，回到2009年水平。全年房地产竣工面积约6亿平方米。这一规模相较于近400亿平方米的在管面积，占比不足2%。

  从存量市场表现来看，2025年，全国多数存量小区的物业费保持稳定，尤其是交付5年以上、业委会尚未成立小区仍占多数。一方面，物业费调整涉及业主投票表决等复杂流程，推进难度较大；另一方面，这类小区的设施设备已进入稳定运行阶段，业主与物业服务企业之间的协同机制也逐步完善。因此，尽管局部区域出现涨跌案例，从全行业来看，“少数变化、多数不变”的格局仍是2025年物业费市场的核心特征。

  2、头部企业主动创新，探索物业收费新模式

  2025年，万科物业推出“弹性定价”模式，所依据的508项服务标准开源，进一步升级了服务收费新模式。

  万科物业的弹性定价模式核心在于“菜单式选择+透明化核算”，通过与业主共同确认服务事项和频次，形成差异化服务组合，再依据标准化公式计算物业费价格。为保障服务落地，其每月推送的数字服务报告会详细披露服务执行数据、工单处理详情等信息，实现服务质量的可视化监督，这一模式也为行业解决“质价不符”难题提供了重要参考。截至2025年10月，“弹性定价”已落地约50个住宅项目。

  3、酬金制模式逐渐普及，物业收费将更趋透明

  2025 年，物业行业酬金制模式加速普及，收费透明化成为行业转型重要方向。

  成都、武汉等地政策积极引导与落地实践。成都在推进物业服务酬金制方面已形成较为系统的政策体系和实践路径，其聚焦于制度设计、透明监管、示范引领与业主赋权。截至2025年，成都市采用酬金制的住宅小区比例已提升至约10%左右。湖北在《2025年深化“三方联动”提升物业服务质量行动方案》中提出“开展酬金制物业试点”。截至2025年底，武汉市已在42个住宅小区开展“酬金制（信托制）”物业试点，覆盖江岸、武昌、江夏、东湖高新等多个城区。此外，广州市酬金制项目比例达8-12%；上海市酬金制项目占比6-7%，上海某企业酬金比例达40%左右。北京市酬金制项目比例则在5-6%之间。

  两地积极推动酬金制落地，物业仅按约定提取固定酬金，物业费与公共收益全额用于社区服务，收支接受多重监督，从根源上打破收费信息壁垒，也让酬金制成为重构物业与业主信任、推动行业从价格博弈走向价值共创的重要载体。

  02

  物业费结构性变化：分化加剧，三类物业特征差异显著

  1、新房涨价、次新房情绪复杂、老旧小区提价：三类业态分化

  ①新盘物业费上涨，上海尤其突出

  在存量市场平稳运行的同时，新房市场的物业费呈现明显上涨态势，其中以上海为代表的核心城市表现最为突出。随着房地产市场进入“产品力竞争时代”，新房项目尤其是高端项目，普遍将优质物业服务作为核心卖点，从运营成本考量，推动物业费备案价格显著提升。

  克而瑞物管监测数据显示，2023年上海新入市项目物业费均值为7.46元/平方米/月，中位数6.73元/平方米/月；而到2025年，上海不少外环外新盘物业费已普遍达到4-8元/平方米/月，内环高端楼盘物业费超过10元/平方米/月，豪宅项目更是突破20元/平方米/月。据此测算，200㎡的豪宅项目年物业费支出动辄近 5 万元。

  ②次新房情绪复杂：房价波动传导下的物业费拉锯

  与新房物业费的上涨不同，交付5年内的次新房小区呈现出明显的情绪分化，核心原因在于房价波动带来的业主心理变化。2025年，上海等核心城市二手房市场持续调整，房价下跌让业主对各项支出的敏感度显著提升，物业费作为长期固定支出，成为业主与物业企业博弈的焦点。

  从实际情况来看，次新房小区的物业费调整呈现“两极分化”：部分小区因物业服务未达预期，叠加房价下跌的负面情绪，业主集体要求降费；而部分品质较高、服务口碑较好的次新房小区，物业费则保持稳定。

  值得注意的是，次新房中的高端项目成为矛盾高发区。这类项目在销售阶段普遍以“高端会所、定制化服务”为卖点，但交付后因运营成本过高、业主使用频次不足等问题，会出现会所停摆、服务缩水等情况，进一步加剧了业主的不满情绪。

  ③老旧小区提价：基层推动物业费上涨却收获业主称赞

  与新房涨价、次新房博弈形成对比的是，老旧小区在2025年开启了物业费涨价进程，这一变化背后离不开街道和社区的主动推动。

  长期以来，老旧小区普遍存在“物业费极低、服务水平低下”的恶性循环，部分小区物业费甚至不足1元/平方米/月，难以覆盖人工、设备维护等基础运营成本，导致保洁不到位、电梯老化失修、绿化荒芜等问题频发。

  2025年，部分典型城市通过党建引领、基层协调、透明化协商等方式，推动老旧小区物业费合理上调，同时倒逼物业企业提升服务质量，实现“质价双升”。宛南六村小区建于20世纪70年代，调价前，宛南六村小区的物业服务费标准为0.8元/平方米/月，为提升物业服务质量，满足群众期待，经过各方努力，小区自2026年1月1日起调整物业费标准，由0.8元/平方米/月提升至1.4元/平方米/月，实现了75%的上涨幅度，投票表决时有97.9%的业主赞成。类似案例不在少数，自2021年至2024年，上海就有2122个小区成功实现物业服务价格调整。

  据克而瑞物管统计，综合考虑存量房交付年限、新建商品房规模等多方面因素，截至2024年，全国房龄达到20年以上的老项目占比约43%，预计到2030年这一比例将进一步提升至60%。这一庞大的市场的物业管理仍有较大上升空间。

  2、区域结构性分化：政策与市场双重驱动

  2025年物业费的区域分化，不仅源于经济发展水平的差异，更受到地方政策与市场情绪的直接影响。不同区域基于自身市场情况出台的指导价、监管政策，以及差异化的收费模式，呈现差异化格局。

  ①上海、北京：物业费实行市场调节价

  上海、北京均率先推行物业费市场调节价机制，两地依据自身实际出台对应政策划定实施时间与核心规则，形成各具特色的市场化定价体系。

  上海自2015 年起取消物业费政府指导价，正式实行市场调节价，核心遵循合理、公开、质价相符原则，由业主与物业服务企业协商确定收费标准，后续还通过出台专项指导意见、建立物业服务价格评估制度、发布市场价格监测信息等举措，完善 “按质论价、优质优价” 的价格机制，同时明确物业费调价需履行第三方评估 / 审计、公示等流程。

  北京则自2020 年《北京市物业管理条例》施行起，正式确立物业费市场调节价并要求适时动态调整，核心规则为物业费由业主与物业服务人协商确定，行业协会定期发布物业服务成本信息和计价规则供双方参考，且物业费调整属于业主共同决定事项，需经法定的业主表决流程，从制度层面保障定价的市场化与合理性。

  ②部分城市政府指导价落地：降费舆情聚焦质价匹配

  2024年底，住建部等九部门联合发布《关于加强住宅物业服务管理的指导意见》，鼓励通过业主共同决策机制调整物业费，实现“服务标准与收费水平相匹配”，该政策于2025年3月全面落地。

  重庆、武汉、青岛、银川等部分二三线城市出台前期物业费政府指导价限价政策，划定收费“红线”，超标准收费需经住房城乡建设主管部门等审核。其中，重庆的政策力度最为显著，自2024年6月起实施的新标准规定，中心城区有电梯住宅物业费最高为1.9元/平方米/月（可上浮15%），无电梯住宅限价1.35元/平方米/月，这使得过去动辄2.5元甚至3元的前期物业费面临较大下调压力。

  ③部分城市在政府指导价下亦呈现抗跌

  部分城市（如深圳、杭州）相对抗跌，虽实行政府指导价，但物业费表现为“微降”或“回稳”。

  深圳物业费政府指导价自2007 年以来维持 3.9 元 /㎡不变，2019 年拟调至 5.8 元/㎡未能实行。对于物业服务超出限价的情形，以“3.9 元基础物业费 + 增值服务费”实行，如智能楼宇管理费等。

  杭州较早推行服务分级定价，业主对不同档次服务的价格接受度相对清晰。类似滨江、绿城等高端项目定价5-8 元，因服务品质与收费匹配度高，业主付费意愿相对稳定。

  3、空置房减免扩容：10余城空置房可以少缴物业费

  空置房物业费在2025年物业行业的迎来广泛关注。据统计，我国住房空置率已达16.7%（城镇达17.8%），远超国际5%-10% 的合理区间。根据克而瑞物管调研，部分企业整体空置率达30%，个别项目50%以上。为缓解物业服务收费矛盾、适应房地产市场健康发展需要，多个城市出台新规，对空置房物业费实施打折优惠。

  据克而瑞物管不完全统计，截至2025年底，全国已有十余省市明确出台空置房物业费打折政策，涵盖江苏、山东、湖南、河北、甘肃等多个省份，具体包括苏州市、无锡市、宿迁市、扬州市、常州市、长沙市、石家庄市、青岛市、潍坊市、烟台市和兰州市等。

  从减免力度来看，多数城市执行空置房享受7折优惠，山东省减免力度更大，部分城市执行到6折优惠。从减免条件来看，普遍要求房屋连续空置6个月以上，业主需提前书面告知物业企业并经确认；从优惠期限来看，部分城市取消了期限限制，只要符合空置标准即可长期享受优惠，如镇江在2025年2月将原有的2年优惠期限取消，进一步让利业主。

  各地空置房政策的出台，一方面，缓解了业主在房屋空置期间的经济压力，以100平方米建面、物业费2元/平方米/月计算，空置半年原本需缴纳1200元，按7折优惠后仅需840元，立省360元。另一方面，保障物业企业的基本运营资金，避免因全面减免导致小区基础服务无法维持。兰州市物业服务指导中心副主任胡立宏表示，70%的收费比例，既保证了小区环境、安全等基础服务的正常运行，也保护了业主的房屋财产权益，如应对上下水管路跑冒滴漏等潜在问题。

  从落实情况来看，多数城市要求物业企业不得拒绝业主的减免申请，需实地核查确认空置情况后依规办理。青岛还细化了空置房的衡量标准，原则上以水、电、气均未使用为依据，同时允许业主与物业企业协商其他标准，体现了政策的灵活性。不过，部分未出台统一政策的城市，亦存在物业企业自行制定折扣方案的情况。

       小结

  2025年的物业费整体平稳的背后，是新房涨价、次新房博弈、老旧小区提价的结构性分化，而区域政策差异与空置房减免政策的推进，更让这一市场变得多元复杂。从核心逻辑来看，“质价相符”已成为贯穿全年的核心命题，无论是业主对降费与服务质量的平衡诉求，还是老旧小区“提价提质”的探索，亦或是万科等头部企业推出的弹性定价模式，都指向“服务价值与收费标准相匹配”的行业共识。

  展望未来，随着住建部“好房子”政策的深入推进，物业作为居住品质的核心保障，其服务价值将进一步凸显。预计未来物业费市场将呈现两大趋势：一是结构性分化持续加剧，质价相符为核心导向；二是透明化监管成为常态，各地将进一步推动物业收支明细公示、服务标准量化等机制，保障业主知情权。对于物企而言，唯有以高服务质量为核心，通过数字化、标准化提升运营效率，才能在市场分化中站稳脚跟。对于业主而言，理性看待物业费调整，主动参与社区监督，是实现“居住品质提升”的关键；对于政府而言，持续完善政策体系，搭建业主与物业的沟通桥梁，将是推动行业健康发展的重要保障。