【克而瑞长租研究】

  报告看点

  【行业转向“民生高质量”，政策力挺“好房子”】房地产核心使命从“防风险”转向“保障改善民生”，十五五规划明确推动“好房子”建设，保租房从“量增”转向“质保”；

  【新房规模收缩，新规产品成强力支撑】一季度重庆新房成交同比下降24%，但新规住宅首宅成交同比激增138%，核心地段四代宅、高得房率产品成市场热点；

  【投资两极分化：核心地多家竞拍，远郊流拍成常态】核心区地块溢价率达29%～30%，远郊及出险项目法拍频频流拍，企业拿地极度审慎，聚焦优质资产；

  【二手房稳占七成市场，流动性向两头资产集中】二手房成交占比77%，一季度市场活跃度未达去年同期，次新房（5年内）与老房子（20年以上）占比微升；

  【存量出清压力加大，未来以需定供、盘活存量】住宅广义去化周期达101个月，六成房企去化周期不足3年、补货迫切；预计全年新房规模460-510万方，政策聚焦盘存量、优供给。

  *本文对报告部分内容做了摘录分享。
PART 01
行业变化

  整体趋势：房地产行业已全面转向“推动高质量发展”，其核心使命深度锚定于“保障和改善民生”的框架，取代了过去“防风险、促平衡”的阶段性目标

  利好政策：十五五规划纲要发布、加速推动好房子发展，在政策持续宽松的背景下推动行业高质量发展

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  规模变化：规模收缩，二手房支撑市场，新规产品强力支撑新房市场

  产品变化：受新规产品高得房率驱动，市场项目加速迭代，最小户型已探至90㎡以下

  投资变化：城市核心区地块企业竞逐意愿强烈，远郊板块则由深耕型企业持续布局

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  存量盘活：蔡家、西永等昔日红盘近期均遭流拍，折射出企业对不良资产的获取愈发审慎

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  PART 02
投资市场

  中心城区土地：一季度土地供应“提质减量”，成交楼面价较2025年上涨9%

  保租房：“十五五”保租房发展思路明确——以需定供，从量到质。

  代建代管：龙湖代建深耕开发端业务，东原跨界新媒体代运营

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  城市更新：2026年城更机会清单发布，收录207个项目，总投资近1200亿元

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  PART 03
房地产市场

  商品房市场：市场调整，供应收缩，成交表现量跌价涨，重庆稳居全国前十

  住宅市场 ：新房市场供销量价运行低位，优质产品力项目入市热销，江北区成交规模增长，建面120-144㎡改善产品表现有价有市

  板块表现：TOP10板块集中度同比下降14%，城市级和近郊板块的高性价比项目支撑市场

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  住宅存量：广义存量去化周期增长，悦来、礼嘉板块狭义库存大，短期竞争激烈

  住宅业态结构：新规高层产品供销表现提升，洋房、别墅市场热度下跌

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  结构变化：刚需面积80-100㎡、总价100万以下及100-150万产品占比上涨2%，为成交主力

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  开盘认购：普宅项目去化率聚焦11-40%，推盘认购表现达55%以上新规项目占比50%

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  住宅排行榜 ：核心稀缺、近郊齐全配套地段以优质产品力、高性价比产品吸引市场高度关注

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  PART 04
存量市场

  一二手成交：2026年1季度重庆整体市场量跌价跌，一二手价差拉大，新房聚焦改善，二手满足实用

  二手房成交走势：1季度二手房市场活跃度未达去年同期，流动性向两头资产集中

  二手房成交结构：以小户型、低总价为特征的刚性需求持续退潮，而以三房、四房为代表的改善型需求稳定崛起

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  二手房市场变化： 市场由中低总价段主导，豪宅市场占比下滑但成交区域高度集中

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  商业：2026年1季度商业低供量涨价跌，存量有效去化，新开商业聚焦Z时代潮流业态

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  办公：保交楼大宗成交带动，存量去化周期有效降低，消库存将为市场常态

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商业运营趋势：商业新开放缓，租金表现持续走低，商业趋势呈现体验和在地化

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  PART 05
未来预判

  供需：盘存量、优供给、提品质，全年新房规模预期略微复苏

  企业：六成企业短期去化周期不足3年，补货需求迫切

  存量：2026年保租房筹集目标减量，已筹集房源以存盘改造盘活为主

  城市更新：未来三年向精细化、系统化发展，社会资本参与提升品质和运营长效性

  商业：2026年新开商业以城市更新、改造项目为主，聚焦全场景体验、新概念商业消费

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