[中原地产]二手住宅成交持续萎缩 价格下行

　　二手住宅成交持续萎缩 价格下行压力或将扩大

　　中原地产监测数据显示：8月全国主要六城市二手住宅成交持续低迷，成交面积均有不同程度回落。二手住宅价格指数走势和上月保持一致，北京及深圳价格延续下跌，上海、广州、天津和成都则继续小幅上扬。随着中央不断释放出收紧信号，加上正值楼市淡季，各地二手住宅市场处在浓厚的观望氛围中。

　　成交降至低谷 价格继续下跌

　　目前，限购和限贷仍是阻碍成交的最重要的两大因素。根据中原地产统计，8月份六大城市的二手住宅成交量合计约300万平方米，环比上月回落14%，是近14个月（除春节外）以来的最低值。其中北京、深圳和成都二手住宅成交量环比减少约2成；上海和天津环比减少1成；广州则比上月略减少3%。

　　价格指数方面，据中原领先指数系统数据显示，8月北京和深圳二手住宅价格指数继续下跌。其中，北京连续第5个月保持下跌；深圳连续3个月保持下跌，而且环比跌幅有扩大的趋势。其他四个城市价格仍保持上涨。中原集团研究中心高级经理瞿安新认为，尽管如此，但随着二手房成交低迷，以及新房降价范围和幅度的逐步扩大，预计未来价格下行的压力将进一步加大。

　　新房促销增多  二手住宅有价无市

　　根据中原监测，自6月以来，北京、上海、广州、深圳四个一线城市陆续出现一二手倒挂的现象，其中以限购政策最为严格的北京和深圳最为明显。如位于北京市东五环的首开常青藤家园8月开盘销售的均价为22729元/m2，而同项目挂牌的二手房均价则高达25000元/m2。深圳水榭春天三期在6月以21000元/ m2价格入市，目前该项目二期部分二手放盘价已达到25000元/ m2。目前，出现一二手房价格倒挂的区域主要集中在外围郊县。

　　瞿安新表示，虽然限购和限贷政策对购房需求产生了较大的抑制作用，但同时限购还使业主惜售心态加剧，二手房报价高企。而随着开发商降价促销力度的加大，部分一手房项目采取低价入市的策略，售价低于二手房价格，一二房价格的倒挂致使二手房有价无市。

　　而随着9，10月份新房供应高峰的到来，新房市场的降价促销现象还将会继续增多，并且降价的幅度亦会有所扩大。在一些新房供应较为充足的板块，二手房价格有望受到新房的影响出现较大幅度的调整；而在中心区，二手房价格则会维持稳定。

　　政策持续收紧  价格下调压力加大

　　近日，温家宝在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》中指出，“目前房地产市场调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”，而且“要利用目前房地产市场相持的这段时间，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策”。

　　瞿安新预计，短期内调控政策不会有所放松；与此同时各地信贷政策也在暗中收紧。受此影响，楼市观望氛围仍将持续，二手住宅成交将继续低迷。于此同时，一手住宅价格降价趋势正在逐步蔓延，二手住宅价格下调压力加大。

　　又据中原的监测数据显示，8月，五城市报价指数均在40%以下，且较7月报价指数有不同程度的回落，显示出价格下跌房源的占比在继续增加。其中，深圳报价指数跌破15%，北京跌破25%，上海、广州和天津的报价指数相对较高，在30%以上。由此预计，9月的北京和深圳的二手房价格有望继续下跌，且跌幅将有所扩大。

　　租赁成交活跃  租金依然稳步上扬

　　8月份二手住宅租赁市场与买卖市场则呈现截然相反的态势。六大城市的二手住宅租金指数继续上扬。

　　根据中原领先指数系统显示，今年前8月，除成都二手住宅租金指数累计跌幅为0.8%外，其他五城市累计涨幅在2.9%~9.0%，其中上海以9.0%高居榜首。

　　瞿安新认为，由于现阶段观望氛围浓厚，买卖成交低迷，而且受限购影响，部分购房需求转向租赁市场兑现，预计近期租赁成交仍将保持活跃，租金有望继续上涨。