[今日评论]入秋一线城市房价走势出现分化

金九银十来临，一线城市房价走势出现分化

　　(评论员/杨晨青) 自今年年初国八条出台以来已逾半年，在限购限贷严厉执行的背景下，市场需求呈现明显萎缩，绝大多数典型城市市场成交量均出现不同程度的下滑，其中以政策重点打压的一线城市表现最为明显；但另一方面，从房价角度来看却还未出现如成交量那样的一致下滑。时逢金九银十拉开序幕之际，我们展开对典型一线城市市场现状的调研，着重对各地今年以来房价的变化趋势进行对比，也籍此判断各城市市场在三四季度的发展前景。

　　从房价变化的角度出发，我们可以把一线城市分为三类：

　　第一类，整体房价回调的趋势已经打开，新开盘价格水平直接影响销售情况，典型例子如重庆、上海。

　　8月份时逢淡季，重庆市场成交量却呈现逆市增长，究其原因是由于项目打折的水分相比上半年明显减少，企业以价换量的意图逐渐明朗；如旭辉新里程推出针对刚性需求的50-80平两、三房房源，报价6800元/平，相比周边平均水平每平米低了1000-1500元，相当于降价15%，项目开盘1小时内即去化80%以上；再如招商江湾城推出200套39-56平小户型房源，均价9500元/平，附带2500元/平的装修，而该盘之前推出的大户型房源报价达到11000元/平，在大幅优惠的刺激下，项目开盘当天去化90%。从8月底至今来看，随着重庆市场新开盘项目降价趋于实质化，周成交量数据正缓步上升，金九银十完全可以期待，预计四季度成交量将成为今年重庆市场的峰值。

　　第二类，区域房价出现回调控压力，但实际降价幅度相对较小，典型例子如广州、杭州。

　　广州自今年调控以来，中心城区成交量快速萎缩，但外围市场交投依然相对活跃，新开盘项目也主要集中在花都、番禺、增城等城郊区域；从房价上看，中心城区由于供应稀少，几乎没有降价案例，而外围区域由于房价水平原本就低，对于首置首改需求而言接受度较高，故开发商以价换量所付出的成本相对较小；以碧桂园在增城的项目碧桂园凤凰城为例，其上半年曾推出单价10000元的精装修房，8月23日再度推案时改装修为毛坯，从而降单价为8500元，由于总价的降低使得项目受刚性需求的追捧。无独有偶，类似的情况也出现在杭州，8月份当地热销的中海紫藤苑同样也是通过变精装修为毛坯的手法，将年初时的单价17000元降至14000元，采用这样非实质性降价的手段来刺激市场。对于这类城市而言，金九银十成交量能否出现显著的释放，将取决于针对刚性需求的新增供应体量有多少。

　　第三类，刚性需求体量巨大，房企销售无忧，降价氛围仍未形成，典型例子如天津、武汉。

　　天津市场总体以刚性需求为主，投资需求占比较少，今年以来市场供应充足，往往一个区域内同时会有7-8个项目在售，因此客户选择面较大；另外，由于国家调控楼市使当前刚性需求普遍趋于理智，而限购政策的实行也使得改善型需求在购买家庭第二套住房时非常慎重，从而促使今年以来市场交易周期大幅拉长，成交量释放缓慢；但值得关注的一点是，天津市场成交量的低位运行和其他一线城市有所不同，从项目实际销售情况来看，虽然凡在价格上能做出较大幅度折扣(10%以上)的都能获得非常理想的去化速度，但降价幅度略小或不降价的项目也决非完全去化不了，因此在天津即使8月份出现了如天山水榭那样降价30%的项目，但其对全市很难形成联动降价的效应。从这个角度来看，金九银十在天津这样的城市出现的概率并不高，预计市场将继续保持当前的格局。