[今日评论]成交量未见释放 市场供求博弈无解

9月前20天成交量未见释放，一线城市市场供求博弈无解

    (评论员/杨晨青) CRIC研究中心数据显示，9月前20天上海商品住宅成交面积仅为41.2万平方米，这样的体量应该说是非常不理想的，我们可以通过一组简单的比较来说明，如果按照前20天市场的销售速度计算，则9月全月上海商品住宅成交面积将在60万平方米左右，而近5年来上海9月传统销售旺季的成交面积分别为：2007年9月217万平方米、2008年49万平方米、2009年150万平方米、2010年131万平方米，对比之下可见今年9月份上海市场从成交量数据来看已经可以用惨淡来形容了。同样的情况其实也发生在其他一线城市中，数据显示，广州9月份前20天的成交量仅为42万平方米，而北京更是只有可怜的34万平方米，几乎要打破2008年9月份的历史最低体量。

    笔者认为，从截止到目前的数据看，上海、北京、广州等一线城市“金九”泡汤已经成为定局，而造成这样惨淡局面的根源其实依然是价格问题。

    事实上，9月份一线城市并非没有热销项目。以上海为例，9月11日宝山区高境淞南的美岸栖庭项目推出530套高层尾盘房源，主力户型为46平、57平一房、63-70平两房，另有74平、96-98平、118-123平顶层复式公寓，整体推案均价为2.3万元/平；而该盘的真正亮点在于5层楼以下小户型房源报价仅为1.7万元/平(较周边二手房还便宜6000元/平)，总价最低仅为78万元，吸引了大量的刚需购房者，开盘当天这部分低价房源被一抢而空，而5层楼以上的房源及顶层复式公寓等销售情况却相对普通了许多。

    从美岸栖庭项目的例子中我们可以得出三个判断，同时这也是当前一线城市市场的客观写照：

    其一，市场中刚需客户的体量依然非常巨大，而这部分需求并不受限购政策约束；

    其二，刚需客户的观望气氛并没外界想象的那么浓厚，近几年来房价越调控越高的事实，使得当前只要有适合刚性需求购买的项目，成交量还是能够快速释放出来。

    其三，虽然刚需庞大且也有意愿入市，但由于当前市场中像美岸栖庭这样适合刚性需求的项目少之又少，因此虽然处于9月传统旺季，但市场成交量依然陷入低迷，简而言之，一线城市当前降价的项目依然太少，降价的平均幅度依然太小是造成金九落空的唯一原因。

    在笔者看来，当前上、北、广等一线城市市场正进入一个怪圈：一方面，限购政策剥夺了再改善及投资需求入市的资格，而限贷政策又大幅提升了首置首改需求的购房门槛，其实一线城市原先庞大的需求容量已经被无形中砍去了一大半，当前支撑起市场的仅仅是中低档次的刚性客需，并且是在贷款政策收紧后支付能力进一步削弱的刚性客需；另一方面，房企在一线城市的项目通常情况下不愿意降价，其实这也是无可厚非的事情，对于大多数全国型房企来说，即使在淡市中要加快销售速度促进回款，也一定会优先选择二三线城市的项目打头阵，而土地资源稀缺的一线城市，房企降价追求跑量的动因明显较小。

    因此我们判断，如上海、北京、广州这样的城市，三四季度市场恐怕将不可避免地处于持续低迷中，即使还会出现个别像美岸栖庭这样低价入市的项目、引发某个区域的成交释放，但从一线城市整体上看，所谓的金九银十在今年几乎已注定落空。