[世联地产]重庆供应量持续上涨 成交量态势趋稳

重庆供应量持续上涨 成交量态势趋稳

　　2011 年第39 周（2011 年9 月 19 日—2011 年9 月 25 日） ，新办商品房批准预售证 26个，新批准预售面积56.5万方，环比增长 41.6%。成交商品房套数 2588 套， 成交面积 23.07万方，环比下降 5.6%。新开项目共30 个，共推出房源5719 套，推出体量共55.1 万方，共销售套数为2126套，销售率为37%，销售率较上周增长 1%。

　　一、一周时事解析

　　1、 经济时事动态

　　1.1 央行连续十周"输血"  资金利率温和上行

　　季末、国庆临近，货币市场面临大考，在谨慎的预期下，上周三以来资金利率一路上行，仅在昨日小幅回调，资金面整体偏向紧张。与此同时，央行连续第十周实施资金净投放，“维稳”意图明显，促使此轮资金上涨态势相对温和。

　　截至周四收盘，上海银行间同业拆放利率(Shibor)涨跌互现，整体资金面有所缓解，短期利率呈下降趋势。其中， 隔夜品种跌23.04个基点至3.5042%； 1周、 2周品种分别下降17.65、 12.60个基点， 至3.9025%、 4.4492%；中长期产品中，除3 月期 Shibor 微降1.04 个基点，其他品种均小幅上涨。

　　在银行间债券市场，昨日1 天回购利率较上日跌23.2 个基点至3.507%，7 天利率较上日跌 19.7 个基点至3.927%；14天利率跌 37.9 个基点至 3.948%，21 天利率则较上日涨 4.1个基点至 4.925%。

　　在公开市场上，昨日央行仅地量发行了 10亿元3月期央票，利率与前期持平，当日未进行正回购操作。本周二，央行进行了300亿元7 天期限的正回购操作，同时发行 10亿元1 年期央票。至此，本周央行回笼资金合计320亿元。

　　由于本周到期资金为800 亿元，对冲之后，央行本周向公开市场净投放资金达480 亿元。这是央行连续第十周净投放，累计释放流动性达3990 亿元。分析认为，月末季末因素、国庆长假、商业银行应对指标考核、大盘股发行以及筹备补缴准备金等因素，令资金面多方位承压。

　　1.2    银监会严查房地产信托是与高房价决战的信号

　　针对媒体的报道，绿城公司 21日夜间发表声明：一、公司目前没有收到任何监管部门的调查通知；二、公司目前开展的信托业务均符合规定；三、公司的资金财务状况稳健正常。不管绿城公司是否遭到调查，但从绿城公司的声明至少可以看出，绿城公司的确通过信托的方式筹措大量资金。

　　而事实上，早在今年5月份，银监会就要求控制房地产信贷规模，坊间甚至一度热传银监会即将叫停房地产信托。

　　据不完全统计，今年上半年，包括保障房信托在内，共发行536 款房地产信托产品，发行规模达 1670.1亿元。如果银监会通过调查资产负债率比较高的房地产公司的信托产品，并实质上叫停，则意味着上半年绕道房地产信托获得的1600 多亿资金的开发商，面临进一步资金趋紧的情况。

　　2、政策法规

　　2.1  国务院首次明确公租房以 40 平/套为主

　　国务院总理温家宝19 日主持召开国务院常务会议， 研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作，讨论并原则通过《中华人民共和国精神卫生法(草案)》和《中华人民共和国居民身份证法修正案(草案)》。会议决定，两草案经进一步修改后，由国务院提请全国人大常委会审议。

　　会议要求，继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以40 平方米为主，租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。
　　2.2  住建部：计划为经适房改名以明晰政策

　　据媒体9月20 日报道，住房和城乡建设部副部长齐骥于日前透露，正计划为经适房改名。

　　齐骥指出，从1998 年到 2007 年，我国经适房政策经历了几次重大调整，经适房的属性定位已发生重大改变，制度规则也日渐完善。

　　自2010年开始陆续上市的“新经适房”，其最大特点是“共有产权”：购房者仅享有 60%-70%的有限产权，余下产权归政府持有；相比此前因寻租、腐败而饱受诟病的旧式经适房，新经适房不能再被视为私产，随意转手或继承，套现牟利的政策空子被大大压缩。 

　　然而，目前大多数人对这一住房政策的连续性还不太了解，仍旧以过去的眼光非议现在的经适房政策。为了避免此类现象发生，齐骥表示：“我们在想，最好把这名字(经适房)给改掉。”

　　3、房市信息动态

　　3.1  龙湖或引领新一轮降价潮

　　作为重庆楼市的领头羊，龙湖的一举一动都会在市场上激起波澜，特别是触及到敏感的价格。“得知龙湖降价消息的当天晚上，老板就召集我们开会开到十一二点”，某房企营销总监称，据他所知，当晚因为龙湖而开会的房企就有四五家。其中一家在大学城有项目的房企，老板要求派人严密监视上周末开盘的龙湖 U城。结果，龙湖 U城开盘当天成交率 67%，优惠促销的效果可谓立竿见影。 “于是，那天晚上又有楼盘连夜制定应对措施。” 就是一些明确表示近期内不会考虑优惠促销政策的房企，也对龙湖的举动非常关注。也有房企表示，迟动不如早动，龙湖早就该动了。“龙湖的大手笔优惠促销，接下来肯定会有房企跟风”，立业机构副总沈光明表示，这意味着龙湖有可能成为楼市新一轮降价潮的引领者。

　　4、规划时事

　　4.1 主城还要建 16 座跨江大桥

　　“桥都”一直是山城的一张亮丽名片，在主城长江嘉陵江段，到底有多少座桥梁跨江而立？昨天，国内外众多桥梁与隧道权威院士与专家齐聚重庆，参与“国际桥梁与隧道工程技术高峰论坛暨茅以升先生诞辰115周年纪念大会”。市建委主任助理张其悦透露：按照计划，主城两江跨江大桥将达到 40座。市建委主任助理张其悦介绍，主城9 区在长江嘉陵江上将规划修建40 座跨江大桥。现在已建24 座，还有4 座大桥在建。在市建委主城区跨江桥梁一览表上显示，现在在建的嘉陵江上有2 座，分别是千厮门大桥、双碑大桥。长江上的2 座分别是东水门大桥、粉房湾大桥。而在规划中，长江和嘉陵江还会分别新建6 座跨江大桥。 在“十二五”期间，主城还将开工建设寸滩、郭家沱、白居寺等长江大桥；红岩村、水土、高家花园复线桥、礼嘉、宝山等嘉陵江大桥。到 2015 年，主城区跨江大桥数量将达到 30 座以上。

　　二、一周商品房预售解析

　　2011 年第39 周（2011 年9 月 19 日—2011 年9 月 25 日） ，本周新办商品房批准预售证 26个，新批准预售面积56.5万方，环比增长 41.6%。 从区域看，本期批准供应主要集中在江北区和北部新区，批准供应面积分别为 16.0 万方和 11.3 万方，共占总体的 48.3%。  从项目来看，锦天星都继 4 月面市后本周又新办预售 5.15 万方；其次是招商江湾城，继 8 月三拿预售证后，本周又取得 4.68 万方预售并于周末两次开盘；寰宇天下和万科悦峰本周也分别新办预售 4.63 万方和 4.57万方。

　　三、一周商品房成交解析

　　2011 年第39 周 （2011 年9 月 19 日—2011 年9 月 25 日） ， 本周成交商品房套数 2588 套， 成交面积 23.07万方，环比下降 5.6%。

　　总体来说近期成交量基本处于稳定状态。从区域来看，成交量最大的是渝北区，成交面积4.67万方，其次为南岸区和沙坪坝区，分别成交 3.48 万方和 3.46 万方。本周成交量最小的是大渡口区和高新区，成交面积仅0.22 万方和 0.28 万方。

　　四、一周项目新开盘解析

　　2011 年第39 周（2011 年9 月 19 日—2011 年9 月 25 日） ，本周新开项目共30 个，共推出房源5719 套，推出体量共55.1 万方，共销售套数为2126套，销售率为37%，销售率较上周增长 1%。

　　本周共30 个项目新推房源，其中高层、小高层项目共 22个，花园洋房项目5个，别墅项目3 个。 高层项目中，三个新入市项目康德城市风云、中房千寻以及隆鑫天雨方：位于石桥铺的康德城市风云包括精装标准 2800 元在内，开盘折后均价10606 元/㎡，沙坪坝区中房千寻开盘折后均价7912 元/㎡，同样位于沙坪坝区的隆鑫天雨方开盘折后均价8598元/平米。而本周开盘高层项目中，销售情况较好的是旭辉新里城、招商江湾城和龙湖花千树，开盘销售率分别为 74%、73%、67%。

　　本周新推房源的花园洋房项目中，开盘销售情况较为良好的是中渝梧桐郡和龙湖源著，开盘消化率均为9%。三个别墅项目中，龙湖春森彼岸推出 40套房源，开盘销售率 93%，而这也是市场上首次出现将 10层住宅产品以叠拼别墅定义。