[今日评论]国务院首次明确四大量化指标

    国务院针对保障房发文 明确四大量化指标

    (评论员/周俊 陈则明)9月30日，国务院办公厅发布了《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(45号文)。文件从总体要求和基本原则、以公共租赁住房为重点、落 实土地和资金的政策支持、住房质量、分配和运营机制、问责制等6个方面部署了“十二五”期间的保障房工作，是继2007年《国务院关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见》“国24号文”出台保障住房精神之后，第一份国务院专门针对住房保障具体操作的正式文件。

    具体到政策来看，首先， 对比“24号文”和“45号文”，存在四点不同。第一、建设重点不同。前者强调的建设主体是廉租房和经济适用房；后者要求大力推进以公共租赁住房为重点的 保障性安居工程建设。第二、针对人群不同。前者主要解决城镇低收入家庭住房问题；后者主要解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定 就业的外来务工人员供应，满足基本居住需要。第三、退出机制是否明确。前者只在文件中宏观地提到健全退出机制，至于退出的标准以及对逾期不腾退情况地处罚 并未明确说明；而后者指出享受住房保障者的退出条件标准和对不服从管理的处罚办法。第四、后者建立考核问责机制。从保障房开工伊始，就明确了各个环节的要 求和承担的责任。

    其次，突出以公共租赁住房为主，但各地保障房侧重类型存弹性。今年6月，由国家统计局签发的八部委《关于建立保障性安 居工程统计制度的通知》划分了廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、棚户区改造等5种保障性安居工程和廉租住房、公共租赁住房、经济适用 房和限价商品住房等4种保障性住房。其中各组成部分仍具相对弹性，地方可以根据自己的想法来开展住房保障工程，比如北京侧重于优先动迁，广州主张单位自建 公租房，西部省市主要以棚户区改造为主，重庆是以农村集体建设用地做公共租赁房。而45号文则强调重点发展公共租赁住房。因公租房不涉及到产权，也能在一 定程度避免出现深圳豪车扎堆进驻经济适用房小区的现象。但是，公共租赁住房的运营模式在文件中还没有成熟的提法，仍要求“积极探索投资回收机制”，这是公 租房能否可持续的核心所在。

    45号文提出了保障住房建设6种资金来源，住房公积金增值收益、土地出让收益、企业债券融资、地方融资平台公司贷款、各级财政预算。地方融资平台公司贷款偿付能力不足由政府统筹。

    再次，首次明确了保障性安居工程4个量化要求。其一，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右(指标是套还是建筑面积并不明确)。以上海 为例，上海现有5亿平方米住宅，即“十二五”期末保障性住房就要达到1亿平方米。那么再根据上海“十二五”规划中指出的全面推进廉租住房、经济适用住房、 公共租赁房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系建设，规划新增各类保障性住房100万套，按照每套50平方米来计算，也就是说保障房面积近5000万 平方米，与20%覆盖面可能还有差距。其二，公租房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主。这就决定了公租房的房型只能参考酒店式公寓的结构，具有较 强的住房过渡性。其三，规范发展经济适用住房，单套建筑面积控制在60平方米以内。07版《经济适用住房管理办法》中规定，单套的建筑面积控制在60平方 米左右的标准。但是，2009年全国销售的经济适用房套均面积是84平米，在规划设计中控制在60平方米难度较大。面积较小的深圳经济适用房出现400多 户购房者退房的情况，60平方米的限制还需要地方研究细则。其四，土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%。按照去年全国土地出让 收入2.9万亿计算，“十二五”期间投入到住房保障工程的土地出让收益将近3千亿*5，据粗略估算，到2015年底全国将投资保障房总额将超过7万亿(建 设部按平均房价初算)，因此，保障住房资金面上还存在较大的缺口。