[戴德梁行]市场气氛转差 3季度住宅销量下挫

2011-10-14 09:57:59

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  • 城市:香港
  • 发布时间:2011-10-14
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:DTZ戴德梁行

市场气氛转差 第3季度住宅销量下挫

 

 

  国际物业顾问DTZ戴德梁行今天分析了2011年第3季度香港住宅及投资市场的表现。自第2季度末,本港楼市已出现了重大变化,物业交投明显转静。环球股票市场出现巨大波动,影响了物业买家对入市的态度,观望气氛转浓。物业投资市场亦受到影响,本季成交数字跌至不及上季一半,然而外资基金于本季仍进行了一些重要买卖,可见本港物业投资市场仍有投资良机。


  反映住宅及其他各类物业成交的物业临时买卖合约数目,在本年第3季度结束了自2009年4月至2011年6月长达27个月的每月万宗以上的纪录,自本年6月份的11,919宗,下跌37%至7月的7,509宗,8月成交量保持平稳在7,592宗,至9月再下跌至6,765宗,反映市场氛围持续低迷。总括第3季度的交投量较第2季度下跌了38%。


  楼价亦随成交量而下跌。以太古城单位为例,最新平均呎价为9,000港元,较本年5月录得的高峰平均呎价9,800港元下跌了8.2%。对比第2季度,本季太古城单位的价格下跌了7.2%,本港整体中小型住宅的价格则下跌了9.5%;不过,按年比较,整体中小型住宅的价格仍有7.6%的升幅。


  豪宅价格在第3季度的跌幅则较中小型住宅温和,以礼顿山单位为例,目前的平均呎价为26,500港元,较5月保持至7月的高峰水平每呎27,500港元下跌了3.6%。本港整体豪宅的平均价格则较第2季度下跌5%。豪宅在过去一年录得较大的升幅,礼顿山单位的升幅平均为21.6%,整体豪宅的按年升幅则为15.9%。


  DTZ戴德梁行大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生指出:「目前本港楼市受到几个因素所影响,包括政府的连串稳定楼市措施、实际按揭利率正在上升,以及欧美经济危机,导致第3季度楼市表现转逊。」


  香港政府在过去一年推出多轮打击楼宇炒卖和稳定楼市的措施,包括推出更多土地拍卖以增加楼宇供应,又引入额外印花税遏止炒风,连串措施也加重了买家的观望心态。陶先生说:「不少准买家也会观望10月份施政报告的内容,会否令楼市出现新的变化,因此他们也会倾向暂延入市。」


  陶先生指出,本年内银行连番提高按揭息率,也令入市热情有所冷却。陶先生说:「自本年3月以来,香港多家主要银行调高新造拆息按揭计划中的定价基准。回顾2009年年初,市场上较普遍的实际按揭息率为拆息加0.78厘,但目前实际利率已升至2.75厘至3厘,等于每月供款增加了20%以上。按揭利率的上升对买家的心理以至实际的购买力都带来影响。虽然目前的按揭息口跟1998年时比较,仍处于较低的水平,因当时的每月供款中,利息占了相当大的比重;但由于目前利率呈现上升走势,对楼市的表现亦变得举足轻重。」


  陶先生续称:「最后一个因素就是欧美经济表现于近月转差,美国经济数据仍然疲弱,欧洲多国则出现债务危机,环球股市市况波动,包括香港在内:恒生指数于第3季度下跌了超过21%,是自2001年第3季度以来,即过往十年以来最大的季度跌幅。股市下跌造成的财富蒸发,打击了部分买家的置业能力,令他们需要暂缓入市计划。」


  按目前股票市场的发展来看,预料第4季度的楼市前景仍会比较黯淡。陶先生说:「由于市场的观望气氛仍会维持浓重,预料住宅交投量仍会在较低的水平。如果股票市场的波动没有平息,对楼市交投量的影响将会更大;不过,只要本港失业率保持平稳,反映经济基调仍然良好,出现大规模急售资产套现的机会不会太大。」


  陶先生续称:「至于楼价方面,由于交投量减少,楼价将有所松动,预期中小型住宅价格或回落至本年年初的水平,豪宅价格则因为供应短缺,跌幅会较温和。」


  第3季度本港物业投资市场转静,整季只录得38宗单一成交金额逾1亿港元的大额交易,成交量较第2季度的86宗少逾一半。本季的总交易额则上季上升31.5%,达到303.85亿港元。


  DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶国平先生表示:「若看本季物业投资市场的成交量,各类价格的物业都明显受到环球经济表现转逊的影响,买家普遍持观望态度,市场交投减少。虽然如此,本季的投资额却较上季增加,这是由于季内录得一宗重要的商铺物业买卖,推高了整体的成交额。如撇除了该宗商铺交易,则本季的成交总额会跌至110亿港元左右,反映投资者普遍比较审慎。」


  叶先生指出,本季物业投资市场仍有一些正面的发展。他说:「本季各类型物业的交易量都减少,但物业价格的跌幅却不大,可见市场并未出现广泛的贱卖资产的情况。另外,本季一些大型买卖都属外资参与,反映出外资依然积极在香港物业市场寻宝,并找到黄金投资机会。」


  叶先生指出,本季物业投资者基于股市下跌、银行同业拆息的定价基准正在上调、投资成本增加及忧虑负现金流等因素而暂缓进行买卖,另外,中国大陆的信贷收紧,也对本港物业投资市场带来一些影响。


  豪宅交易量的跌幅为各类物业中最大,自上季的30宗跌至本季的7宗,涉及金额自上季的81亿港元跌至本季的19.67亿港元。叶先生说:「豪宅的准买家心态变得保守,但业主的持货能力仍然较强,加上低息环境,许多豪宅业主也不急于降价求售。」

  地皮及工业类物业的交易金额在本季则有上升,而本年其中一宗最重要的物业买卖就是一个工业类物业,由外资购入。本季外资颇为活跃,对商铺及工业类物业均有兴趣,而本地投资者则相对较少参与买卖。


  叶先生总结道:「过去一年,本港各类投资物业的租金回报均维持在较低但稳定的水平,反映投资市道较为蓬勃。最近工业类物业的资金价格改变,租金回报开始呈现上升趋势。虽然从目前市场环境来看,预期第4季度的物业投资市场不会有太大的突破,但我们相信投资者仍会密切注视各类物业的租金回报变化,审慎考虑其投资行动。」

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