[今日评论]房市冷清不改地价上涨趋势

房市冷清不改地价上涨趋势，高地价不利房价调控目标实现

(评论员/高岗) 10月19日，国土资源部下属机构发布“2011年第三季度全国主要城市地价监测报告”，报告指出第三季度全国主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米，较前一季度小幅上升，不过环比、同比增幅全面回落。

高价地块减少，溢价率和竞价轮次降低，开发商预期转弱

报告指出“从土地供应市场上异常交易地块的情况来看，高价地块数量明显减少，溢价率和竞价轮次相对平稳，市场热度降温。”这一点与业内专业机构研究报告和媒体主流报道基本一致。从企业的角度来看，由于近期市场购房者情绪低落，多数企业销售业绩低于预期，企业开始调低对未来市场的预期，这种预期的变化体现到土地市场上就会是溢价率降低和竞价轮次减少。近期，万科、恒大、金地、华润等多家企业表态未来将更加审慎的拿地，控制投资风险，也很好的说明了这一点。

楼市冷清不改地价整体上行趋势，垄断出让制度是最主要原因

数据显示：2011年第三季度，全国主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米，商业、居住、工业分别为5615元/平方米、4518元/平方米和649元/平方米；综合、商业、居住和工业地价水平分别较上一季度上涨40、109、75和4元/平方米。

也就是说，在楼市冷清、开发商拿地情绪低落的背景下，全国主要城市地价依然保持着总体上涨的趋势，其中住宅三季度均价达4518元/平方米，环比上涨2.47%。楼市与土地市场的背离，表明造成当前高地价最主要的原因并不在于市场方面，而在于土地出让制度方面。单一主体的土地出让制度使得卖方有能力通过调整出让量和出让时间的方式来控制土地的成交价格，这一点从近期南京市原本出让11幅地块，后撤销5幅土地出让中也能得到反应。

高地价不利房价调控目标的实现，地方政府应承担更多责任

从数据可以看出今年三季度全国主要监测城市地价水平已经达到4518元/平方米，按国土部之前公布的地价平均占房价23.2%的比例来计算，以成本法推算，这批土地在两年后上市的均价将会达到19474元/平方米，这也就是以当前的地价水平计算，未来两年左右全国主要监测城市房价的大致平均水平。

从上面简单的计算我们可以看出，在没有大的经济危机和社会波动条件下，高地价对房价的影响与导向。事实上在当前的土地出让中，地价的最高值是由市场也就是企业间的竞争决定的，而地价的最低值却往往由当地政府的预期决定，地方可以决定土地的底价，还可以决定卖不卖，什么时间点卖，用什么规则卖。而这些对于提高地方收入是有利的，而对于中央调控房价目标的实现却是不利的，这是中国楼市调控最大的困境，也是实现调控目标最需要解决的问题，很明显在这当中，地方政府应承担更多的责任。