[中原地产]地价占成本比重有限 未来仍有降价空间

2011-11-30 14:07:27

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2011-11-30
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中原地产

开发商降价是一种最常见促销手段。虽然预期利润折损,但是降价的尺度必定在开发商可以接受的范围之内。而如今“成本价销售”却成了一部分开发商用来吸引眼球的广告语,其中往往有夸大的成分。

 

一般而言,“楼面地价”在开发成本中占据大头。通过计算“楼面地价”在“累计成交均价”的比重,得出“地价占比”的数值,可大致了解开发商在某个特定项目上的利润。

 

根据中原监测数据显示,从现阶段有代表性的几个楼盘来看,大部分项目的地价占比在30%~40%之间,仍然存在降价的空间。而个别地价占比高于60%的项目,如“龙湖时代天街”和“新城公馆”,其利润则低于行业平均水平。

 

中原集团研究中心认为,判断开发商的利润空间,需综合考虑三方面因素。

 

第一,不能从单一项目来看。大型房企往往是若干个项目同时操作的,单一项目让利摊薄了总利润,但是对总利润的影响有限。这个项目少赚一点,可以从另一个项目上补。

 

第二,同一个项目不能分批次来看。特别是拥有多种业态的项目,当别墅、公寓、高层分批推出时,价格差距较大。在计算地价占比时,不能用其中一种产品的价格来代替整个项目的价格简单计算,更不能用最低价来表示售价与成本的无限接近,因而应选取“累计成交均价”显的较为合理。例如:“万科尚源”、“中海御景熙岸” 同一个项目中既有别墅又有公寓;“龙湖香醍溪岸” 同一个项目中也是别墅和高层住宅的混合,第三期开盘的高层报价仅6725元/平方米。而历史数据显示,该项目自2011年10月开盘以来,第一期成交均价17917元/平方米,第二期成交均价18012元/平方米。这样折算下来“累计成交均价”并不低,该项目平均售价离成本还有一段距离。

 

第三,关注项目开发周期。加快项目开发速度的同时,资金利用率得到提升,可直接节省成本。一般房地产项目的开发周期为两年,而万科、龙湖这类“快速周转型”的企业,从拿地到销售的项目运作时间往往只需一年,比平均速度快一倍。由此,开发商亦可获得足够的利润。

 

综上,从“地价占比”的数据显示,大部分楼盘未来仍有降价空间,“成本价销售”仅是开发商的宣传噱头。

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