[中原地产]新房市场：调控效果渐显 价格破冰加速

新房市场：调控效果渐显 价格破冰加速

【中原地产研究年刊2011】新房走势新闻稿之二

2011年初“限购”、“限贷”的出台到全面的信贷紧缩，调控政策步步升级、全面趋紧。3月起，在全国重点城市范围内，住宅成交量迅速陷入低迷，不但投资性需求被严重抑制，而且部分改善型甚至首次置业需求也被波及。2011年下半年，大部分重点城市已出现价格松动的迹象，市场观望情绪浓厚，行业泡沫逐步挤出，房地产行业复苏周期明显拉长。

限购限贷双管齐下 市场迅速分化

据中原集团研究中心发布的《中原地产研究年刊2011》数据显示，2011年1-11月，全国30个重点城市商品住宅成交量较2010年和2009年同期分别下降16.4%和45.2%。由于这些城市中的大部分均在“限购”和“限贷”政策覆盖范围内，因此其市场表现远逊于全国市场。

但不同需求结构的城市，其市场表现也大相径庭。以2011年前11个月的市场成交平均降幅16%为基准，可把全国30个重点城市分为三类：好于大市类——2011年前11个月成交量同比降幅不超过15%，该类城市受调控政策影响不大；与大市持平类——2011年前11个月成交量同比降幅在15%以上和25%以下；差于大市类——2011年前11个月成交量同比降幅大于25%，该类城市受调控政策的影响程度较深。

《中原地产研究年刊2011》介绍，以东莞、厦门、苏州、武汉为代表的城市，市场成交量不降反升；以杭州、长沙为代表的城市，成交量降幅远大于平均水平。而广州、深圳、温州等城市的市场表现和平均水平一致。

《中原地产研究年刊2011》认为，同一调控政策下，不同城市房地产市场表现差异巨大的原因是复杂的，但以下几条规律能够获得证实：首先，未实施“限购”政策的城市，市场表现优于受政策调控的城市，如广东的东莞、惠州。其次，投资性比例较高，本地刚性需求支撑力量较弱的城市，受到调控的影响较大。例如，杭州主城区2011年前11个月的成交量降幅居30城市之首，就与其高端住宅市场份额较大，外来投资性需求较为集中有关。第三，经济较为发达、本地刚性需求旺盛的城市，受调控影响也较小，市场抗风险能力较强。例如，作为中部核心城市的武汉，受经济发展水平和本地居民收入水平的推动，近年来住房需求猛增、房价上涨较快，2011年前11个月成交量同比增幅达8%。

供求深度胶着 库存逼近高点

据《中原地产研究年刊2011》数据显示，2011年1-11月，7个重点城市新房供应面积较去年同期减少11%，但供大于求、库存压力不断攀高却日益显著。2008-2010年，重点城市年度供求比分别为1.69、0.70和1.04。2011年11月，重点城市合计供求比值为1.28，为2009年以来的高位。其中，北京、深圳和杭州的当月供求比已经接近甚至超过2008年末至2009年初的高位。

据中原调研，库存压力高居不下的现象，不局限于受调控影响最大的一线城市。2011年以来，部分二线城市供应量大幅增加，库存压力也持续加大。例如，2011年1-10月，福州的住宅新增供应较去年同期大幅增加了68%，但成交量却下滑11%，10月的供求比已达到2.76的历史高位。宁波9月供求比高达2.71，2011年前9个月新增供应大增26%，而成交量却下滑10%。厦门2011年前9个月供应面积同比增加113%，成交量同比增幅仅为23%。

降价风生水起 房企弃价保量

2011年上半年，重点城市房价总体保持坚挺，但自下半年起，随着上海、北京等一线城市的部分城郊楼盘出现大幅打折促销，降价大幕随之拉启，包括杭州、重庆、南京在内的不少二线城市也出现了降价大规模蔓延的现象。2011年11月，北京、上海、广州和杭州的商品住房成交均价较2011年初均下降10%以上。

《中原地产研究年刊2011》认为，分析各地打折降价的楼盘特征，可以发现主要有以下特点：首先，降价是一个以点带面，步步递进的过程。在降价初期，楼盘主要是部分项目以“特价盘”的形式出现，推盘量和降价幅度均较为有限，意在试探市场的心理底线。如在8月初，位于北京通州的“华业东方玫瑰”推出的特价房的降幅仅为10%左右，且推盘量仅为60套。随着价格下行趋势明朗，直接降价的项目开始增多。其次，大部分降价楼盘集中在新增供应压力较大、竞争较为激烈的城市外围区域，而这些降价楼盘多以知名大型房企引领，包括保利、中海、龙湖、碧桂园、富力、远洋等。