申银万国三四线城市调研纪要:量价稳健增长趋势将持续

申银万国三四线城市调研纪要：量价稳健增长趋势将持续

房地产业

主要结论：三四线城市的房地产市场总体比较健康，销售量价都比较平稳，商品房率的提高和城市化进程的推进将支撑销售持续稳健增长。同时，由于近两年三四线城市土地供应量相对较大，潜在供给压力较高，使房价相对平稳，但库存压力和土地指标的限制将使未来土地出让明显减少。

三四线房地产市场整体销量较稳健，未来可持续。1)本轮调整中，三四线城市调整时间较晚，幅度较小。我们调研的临沂、蚌埠两地，11年市区销售面积同比分别为16.8%、-9.7%，好于一二线城市。11年年底虽然市场因观望情绪一度受到影响，但目前基本已恢复到正常状态。2)中期看三四线城市市场发育较晚，整体需求仍在稳健增长，驱动力主要来自于商品房率的提高(表现为将本地市民将自建房、房改房更新为商品房)和城市化进程的推进(表现为所辖县区居民到市区买房)。3)此前几月一线城市的按揭利率打折在三四线城市基本没有，目前仍以基准为主。但由于房价相对较低，购房人对利率的敏感度也并不太高。

三四线城市价格维持平稳增长。1)三四线城市价格平稳增长，受调控影响并不明显，11年临沂和蚌埠市区房价涨幅均在9%左右。2)从我们调研的几个项目的情况看，近一两年价格增幅均在5-15%。3)临沂、蚌埠两地的开发商都普遍预期今年价格仍有5%左右的小幅上涨。

近年土地供应量偏大，潜在住宅供应压力较高，未来土地出让将明显下降。

1)目前三四线城市在土地供应量仍然相对偏大，从人均的住宅土地供给规模和土地供应量相对于当地房地产市场的规模来看，都要高于一线城市，这也意味着未来三四线城市潜在住宅供应压力更大。2)较大的土地供应规模，也导致但四线城市存在更为激烈的市场竞争、相对更小的房价涨幅和较高的库存。3)较多的土地储备和较高的库存，将使得三四线城市未来土地出让面积下降较多，而近期三四线城市的土地市场的进一步降温也是这一趋势的佐证。