[今日评论]TOP50系列之三:三季度土地市场逐渐活跃

2012-10-11 09:51:19

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2012-10-11
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

《2012年前三季度中国房地产企业销售TOP50》系列之三

三季度土地市场逐渐活跃,绿地、龙湖规模扩张态势明显

(评论员/CRIC研究中心Top50排行榜课题组)

2012年一季度,房地产市场尚处于去年三轮宏观调控的震荡影响之下,前景的不明朗也致使土地市场量价齐降,一度步入成交低谷。二季度开始,随着外部环境的变化,重点城市去年以来积压下来的购房需求开始集中释放,市场交易量此后步入回升通道,土地市场稳步回温。三季度则达到今年来土地成交量价小高峰,典型房企的拿地积极性也明显提高,尤其集中在8、9月份。

1-9月房企拿地总规模同比降三成,典型企业拿地集中在三季度

2012年1-9月,CRIC监测的15家典型企业[1]总新增建筑面积达4424.60万平方米,同比减少34%,拿地金额为1098.74亿元,同比下降31%。总体来看,在调控政策的影响下,典型企业今年的拿地策略依旧偏谨慎。三季度以来,土地市场日趋活跃,各地政府纷纷加大推地量,典型企业的拿地规模也逐渐增多。9月份,15家典型企业新增总建筑面积达905.49万平方米,环比上涨38%,同比更是上涨55%;成交总价276.92亿,环比上涨39%,同比增加40%。拿地面积和金额均创下今年新高。

前三季度绿地、龙湖大规模补仓土储,其中龙湖拿地支出占销售收入比达七成

从具体房企来看,2012年前三季度绿地、龙湖逆势扩张的态势最为明显。绿地集团今年前9个月新增土地总建面达到696万平方米,同比增加了46%,而龙湖则达到了672万方,同比更是增加了123%。万科尽管拿地总量达到1077万平方米,为15家典型房企之首,但同比仍然下跌了22%,而多数房企与万科类似,始终控制着拿地规模,保持企业现金流安全平稳,甚至更有远洋、世茂等房企至今仍没有新增土地储备的。

就龙湖来看,企业在2011年属于拿地态度偏保守的,但今年来在外部环境较为复杂,市场走向不甚明朗的情况下,龙湖短线窗口期的把控及运营能力得到彰显,进一步加快周转速度。前三季度,除了2月没有新增地块外,龙湖每月都在拿地。进入4月份以后,龙湖每月的新增土地规模均超过当月销售面积,7、8月龙湖单月新增土地建面均高达销售面积的5倍以上。龙湖今年拿地量的大幅抬升,有较大抄底可能,是在规模化扩张的同时追求一定利润。早在2008年金融危机时期,龙湖更是抄底新增了大量土储,为企业后期项目创造了较高的利润空间。

我们将2012年前三季度典型房企的新增土地总金额和期间房企销售总金额作对比,可以明显看到,2012年前三季度房企拿地支出占销售收入比重较去年同期明显下降。去年前三季度典型房企这一比值大概在28%左右,今年则降低至17%。15家典型房企中,有6家企业今年来拿地支出占销售收入的比重不足10%。像今年来一直没有拿地的世茂、远洋,去年同期拿地支出占销售收入比都在40%以上。即使今年来全国30重点城市土地出让底价楼板价及成交楼板价均较去年同期低,但多数房企的拿地态度仍偏谨慎。

今年拿地支出与销售收入的比值在25%以上的房企有三家,分别为龙湖、万科、招商。其中龙湖这一比值高达69%。龙湖由于集中在二线重点城市拿地,导致土地支出与销售收入的比值较高,比如在重庆,龙湖今年来的新增土地总金额就达到42.2亿元;招商地产则由于战略布局偏向一二线城市,属于一贯土地支出较高的企业,今年先后在北京、天津两地获取了较大体量的新增土地储备,拿地金额36.26亿元,占企业上半年新增土地总金额的60%。

万科拿地成本与同期持平,雅居乐、绿地的拿地成本控制较好

2012年前三季度,15家典型房企的平均拿地成本为2483元/平方米,同比持平。从典型企业来看,领军企业万科的稳健风格有所展现,今年前三季度万科新增土地楼板价为2617元/平方米,同比微增1%,基本上跟同期保持在同一水平上;绿城前三季度拿地成本较高,达到13675元/平方米,这主要由于绿城7、9月新增的土地储备均为于一线城市上海,但由于这两宗地块均是绿城同融创合作拿地,且融创的地块权益占比较高,因此,即使土地成本较高,对绿城而言也属于风险可控范畴。

拿地成本较低的房企为雅居乐和绿地,像雅居乐,前三季度新增土地楼板价仅为794元/平方米,同比下跌57%。这主要由于雅居乐78%的新增土地均位于三四线城市,直接降低了企业拿地成本。尤其是在郑州中牟县的新增地块,平均楼板价仅438元/平方米;绿地前三季度的拿地成本为1129元/平方米,同比降幅三成,绿地今年在大同等地的新增土地楼板价均在800元/平方米以下。综合来看,今年拿地成本有明显下降的企业,多是由于加大了三、四线城市的布局进程。

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