[今日评论]TOP50系列之四：企业集中度再攀升，第一集团竞争加剧

(文/ TOP50排行榜研究课题组)

在持续近半年的回暖之后，2012年三季度末房地产市场再呈震荡走势，9月份市场成交先跌后升，多城市全月成交量环比大幅下跌，“金九”成色明显不足，回顾近三年的房地产行业发展，亦是始终在震荡中反复。在多变的市场中，利用规模、品牌、渠道等优势，份额领先的企业发展速度显著快于行业平均，企业集中度持续提升。

强者愈强，企业集中度持续上升

回顾近四年来的前三季度TOP50销售业绩排行榜，TOP10及TOP20企业集中度持续攀升。在长期处于震荡中反复的房地产市场中，规模领先企业的销售业绩具有更好的成长性。而中小型企业在资源、融资渠道、人才储备方面相对落后，同时限于企业规模，在品牌建设、布局战略等方面也受到掣肘，市场份额逐年缩小。数据显示2012年前三季度全国TOP10企业销售金额集中度达到14.07%，较2011年上半年的12.58%增加了1.49个百分点，而TOP20企业销售金额集中度则增长了2.07%。不过值得注意的是，从增长速度来看，今年前三季度大型企业业绩增长明显放缓，并且第11-20名企业增速首次超过TOP10，未来集中度上升趋势或亦将有所放缓。

销售面积榜单的变化亦如出一辙，2012年前三季度TOP10企业与TOP20企业销售面积集中度同比分别增加了1.50与2.31个百分点，企业集中度持续上升，同时，在规模的增长速度上也出现了更为明显的反转，2012年前三季度第11至20名企业的销售面积同比增速超过TOP10企业的两倍。

结合企业销售金额集中度来看，大型企业业绩与规模的发展速度仍快于行业平均，但在TOP20企业中，这一趋势已经初步呈现出放缓的征兆，而随着城镇化进程的发展，未拓展市场空间的日益紧缩，市场成熟度的不断提高，规模领先的企业也将迎来新的考验。

资源优势驱动，国进民退愈演愈烈

与民营企业相比，国有房地产企业在资源上拥有着极为明显的优势，我国大多数国有房地产企业均隶属于大型跨行业国有集团，中建系的中海地产、中建地产，华润系的华润置地等均是如此。依托母公司的资源平台，国有企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势。例如华润置地，母公司拿地转让已成为其最主要的拿地途径，大大减轻了企业的资金压力与投资风险，有效地提升了企业的资金利用率。

数据显示，在TOP20企业中，2009-2012年间国有企业业绩复合增长率为40.33%，增速快于行业平均水平，在经历了2011年冷淡的市场之后，2012年国有企业对机会的把握也更为准确，业绩增速达到了37.20%，远远超过TOP20平均水平的14.64%。

而销售面积的变化亦十分类似，在TOP20企业中，2012年国有企业的增速达到了34.41%，亦是远远超出TOP20的平均水平。同时，四年间TOP中国企的销售面积复合增长率也达到了26.15%，也快于TOP20的整体增速。

城市销售集中度上升，二三线城市仍存进入门槛

2012前三季度，绝大多数典型城市销售业绩集中度仍呈上升态势，其中广州、杭州最为明显，杭州市2012年前三季度TOP10企业销售金额集中度比2011年前三季度提高了10%，而广州更是同比上升了26.2%。在多变的市场中，品牌房企销售速度的优势也得到了进一步的显现。

此外，在经济活动更为活跃的城市中，大型企业也更具有竞争优势。如在上海、深圳、广州、杭州等一二线市，万科、保利、中海、恒大等大型房企亦在榜单中频频出现，并且销售业绩亦在快速增加。而在合肥、厦门、海南等市，企业集中度虽然较高，但是业绩份额则是更多由地方性企业占据，外来企业立足相对困难。这是由于在经济更为活跃的城市中，企业间竞争也更为充分和成熟，我们可以预见的是，随着市场化进程的不断推进，二三线城市的集中度虽然未必会有明显上升，但品牌房企和区域深耕型房企的市场占有率有望进一步增加。