[今日评论]杭州迎来土地出让高峰 各大房企拿地热情高涨

(评论员/邱实)杭州在10月迎来了土地出让的高峰，而上周又是高峰中的高峰，上周杭州共出让18幅地块，总建面积达到121万方，土地出让总金额高达96.6亿元，其中有多块主城区的优质住宅用地及商办用地，引来诸多大型房企上演“抢地”热潮。其中最引人注目的当属中海地产及嘉里建设两个企业，中海地产在10月17日以总价56亿收入三幅地块，其配建保障房面积达到总建面的32%。港资企业嘉里建设已多年未在杭州拿地，此次出手不凡，10月19日以25.36亿的总价拿下5幅地块。

优质地块集中入市 各大房企高价夺地

杭州在10月份进入了土地成交的高峰期，尤其是上周，杭州有多幅优质地块集中推出，市场反响非常热烈，各大企业纷纷出手拿地，与前几个月土地市场异常冷清的状况形成了鲜明对比。

其中最值得关注的是中海地产以56亿的总价夺得江干区三幅地块，且配建保障房的总面积达到了9.8万方，占总建筑面积的32%。如果将保障房的面积去掉，折合楼板价最高的一块地达到31014元，其余2块地也在2万元以上，地块竞拍现场竞争非常激烈，吸引了包括中海、世茂、绿城、滨江、万科、保利、方兴、城建、越秀、浙江中大等，最终中海以一种势在必得的姿态高成本的夺得了该地块。地块之所以如此高价，主要由于其自身条件的确非常出众，拥有区位，景观，规模等三大优势。从区位来看，该地块靠近中心城区；从景观来看，地块坐拥钱塘江一线江景，景观资源非常稀缺。从规模来看，地块总建筑规模大，容积率适中，非常适合开发豪宅项目，而中海本身对高端项目运作又非常有经验。该地块所处区域目前没有新项目入市，一线江景更是非常稀缺，未来项目入市后拥有非常巨大的竞争优势。从中海自身的角度而言，在今年销售业绩一路走高，资金充裕的情况下，在此时间点上放手补充优质土地储备也是非常正常的现象。

除了中海在杭州土地市场上有大动作外，港资企业嘉里建设集团上周也收获颇丰，10月19日，杭州西湖区挂牌出让的之江度假区单元的43-47号5宗地块，包括3宗宅地、两宗商业用地，总出让面积为213.88亩。最终，5宗地均被嘉里以总价25.36亿元的价格拿下，其中住宅用地综合成交楼面价为10870元/平米，综合溢价率为22.4%；两宗商业用地总价为18766万元，楼面成交均价为8071元/平米，综合溢价率为36.3%。嘉里集团在商业地产方面由于丰富的经验，其在上海的嘉里中心，嘉里不夜城都是非常成功的商办项目，此次拿地距嘉里上次在杭州拿地已经过去六年，此次重回杭州大举拿地再次证明了企业对市场的信心正在恢复。

土地新政下企业热情不减  抑制地价作用有限

在土地市场火热的同时，杭州市国土局发布新一轮的土地政策，即当商品住宅地块溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，“从零开始”竞投配建安置用房或保障性住房面积，最终配建保障房量多者得地。而上周土地市场的热度证明，新政虽然在表面上抑制了地王的产生，但是实际上抑制土地成本的目的并没有达到，最终仍会转嫁到消费者的身上，以中海所拿地块为例，高达32%的保障房配建无形之中加大地块后期开发的难度，也间接大大推高了楼板价。这种形式的推地方式，对于资金雄厚的央企和高周转的企业其实更为有利，规模一般的企业很难在保障房一块与实力雄厚的央企竞争，从而使得城市中稀缺的优质土地资源向大型房企集中。

由此可见，限底价，竞配建保障房的土地政策更多的承担了传递政策信号，分担保障房指标的作用，对土地价格的平抑作用是有限的。